Практика давно идет по пути признания моментом перехода права общей долевой собственности на земельный участок под МКД, момент государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.
ВС РФ вновь напомнил (Определение ВС РФ от 16.08.2023 г. № 66-КАД23-6-К8), что в долевую собственность собственников помещений в данном МКД поступает земельный участок, образованный органом местного самоуправления в целях эксплуатации конкретного МКД.
В границах земельного участка застройщиком было поэтапно возведено и введено в эксплуатацию несколько объектов недвижимого имущества - четыре многоквартирных дома и нежилое здание.
Административные истцы указали, что им на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, сформированный в 2005 г., на котором расположен жилой комплекс с элементами озеленения и благоустройства. В результате образования на основании оспариваемого нормативного правового акта новых земельных участков из состава указанного участка собственники помещений в многоквартирных домах и нежилом здании лишаются возможности пользоваться значительной частью объектов и элементов единой инфраструктуры.
Рассмотрев дело ВС РФ пришел к выводу о правомерности действий администрации по формированию земельных участков под каждым из многоквартирных домов.
В связи с этим ВС РФ отметил, что в соответствии с требованиями ст. 16 Вводного закона (Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации») у органа местного самоуправления возникла обязанность под каждым из этих многоквартирных домов образовать земельный участок.
Вместе с этим указанная норма закона не содержит требования о согласовании органом местного самоуправления образования такого участка с собственниками помещений в многоквартирных домах.
При этом довод административных истцов о расположении на исходном земельном участке трансформаторных подстанций, предназначенных для обслуживания нескольких жилых домов и нежилого помещения, не является основанием для признания оспариваемого постановления незаконным, поскольку в материалах дела не имеется доказательств того, что данное имущество является общим.
Таким образом, ВС РФ пришел к выводу о том, что образование земельного участка под каждым многоквартирным домом не препятствует жителям этих домов пользоваться объектами единой инфраструктуры и благоустройства.
Следует отметить, что по общему правилу допустимо образование одного земельного участка, для строительства и последующей эксплуатации двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе, составляющих единый жилой комплекс (п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2023) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023). Подобная практика формирования одного участка для эксплуатации нескольких домов, представляющих собой единый жилой комплекс, достаточно распространена
В то же время с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме поступает земельный участок, образованный органом местного самоуправления в соответствии с требованиями ст. 16 Вводного закона в целях эксплуатации конкретного многоквартирного дома, а не предоставленный застройщику (п. 66, 67 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
В рассматриваемом деле ВС РФ указал на обязанность органа местного самоуправления формировать участок по каждым многоквартирным домом несмотря на то, что земельный участок ранее был образован для целей строительства многосекционного дома.
По мнению ВС РФ, собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Собственники помещений в МКД доме владеют, пользуются и в установленных названным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Таким образом, немаловажным основанием для принятия решения ВС РФ послужило отсутствие нарушения прав заявителей, которые, по мнению ВС РФ, могут пользоваться объектами единой инфраструктуры и благоустройства. Однако возможность использования может быть ограничена жителями конкретного МКД, которые могут принять на общем собрании решение об ограждении земельного участка под МКД.