Причем аналитики рейтингового агентства «Эксперт РА» отмечают, что без действия льготных ипотечных программ названное падение составило бы более трети.
В резюме своего исследования они отмечают, что, несмотря на вызовы прошлого года, повлекшие за собой резкое повышение ставок и ужесточение банковского андеррайтинга, а также общее снижение спроса со стороны клиентов, ипотека по-прежнему остается самым быстрорастущим розничным сегментом. В результате около 86% прироста совокупного розничного портфеля по итогам 2022 г. пришлось на ипотеку против 50% в 2021 г. Однако эксперты агентства отмечают, что, несмотря на рост портфеля, объем выдач новых ипотечных кредитов оказался на 15% ниже значений рекордного 2021 г. При этом сжатие рынка в прошлом году могло быть более существенным, если бы объем выдач не был поддержан растущими ценами на жилье, поскольку по количеству выданных кредитов рынок сократился на 30%, откатившись к значению 2019 г.
Существенную помощь рынку оказали продление общей льготной программы и расширение адресных ипотечных программ с господдержкой, обеспечив около половины объема кредитования (46% в денежном выражении). В первой половине прошлого года ставки на рыночную ипотеку стали практически заградительными, в то время как условия по государственной льготной программе позволяли населению брать ипотечные кредиты на более приемлемых условиях, в результате чего выдачи нельготных кредитов практически остановились. Во 2-м полугодии стоимость рыночных кредитов стала постепенно снижаться, однако одновременно с этим были скорректированы вниз и ставки по льготной программе, что позволило ей сохранить роль драйвера ипотечного сегмента до конца 2022 г., констатируют авторы исследования «Эксперт РА».
В текущем году они ожидают слабого роста объема выдач в пределах 2—4%, до 4,9—5 трлн руб., поскольку рост цен на квартиры (+23% в 2022 г.) существенно опережает темпы роста реальных располагаемых доходов (–1% в 2022 г. по сравнению с +3,2% в 2021-м), что оказывает давление на количество платежеспособных заемщиков. Кроме того, эксперты агентства отмечают, что рост сберегательной активности населения привел к тому, что часть спроса на недвижимость, которая оказывала поддержку рынку в прошлом году, сместилась в сторону депозитных продуктов. При этом льготная программа, продленная до 1 июля 2024 г., продолжит оказывать существенный вклад в развитие ипотечного рынка — аналитики «Эксперт РА» ожидают, что она обеспечит 44% выдач кредитов в 2023 г. Однако, по их мнению, продление льготной программы не сможет привести к активному росту выдач, а лишь удержит рынок от падения. По оценкам агентства, в случае отмены программы объем выдач составил бы 3,2 трлн руб., что на 35% ниже прогнозируемого объема, поскольку часть спроса на новое жилье могла бы быть удовлетворена за счет предложений на вторичном рынке. Вместе с тем сокращение продаж новостроек оказало бы негативное влияние на доходы застройщиков и, как следствие, на будущие строительные проекты, которые расширяют предложение жилья и снижают ценовое давление для конечного потребителя, заключают аналитики «Эксперт РА».