Заключая инвестиционные договоры в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, его стороны усматривают различные интересы — с одной стороны, в получении возможности использовать недвижимость после реконструкции, с другой — в улучшении принадлежащей другой стороне недвижимости. Однако в силу тех или иных причин может возникнуть риск наступления неблагоприятных последствий невозможности выполнения работ по реконструкции. Как судебная практика разрешает проблему, на какую из сторон инвестиционного договора такой риск возлагается, рассмотрим в материале.
Разрешая спор между частным и публичным субъектами, ВС РФ далеко не в первый раз встает на сторону частного инвестора. Впервые правовая позиция, получившая свое дальнейшее развитие при разрешении споров, возникающих из инвестиционных договоров, была сформулирована в отношении договоров о развитии застроенной территории. Существо правового подхода ВС РФ заключается в том, что публично-правовые образования не вправе сберегать денежные средства, полученные в качестве платы за получение благ (удовлетворение материально-правового интереса), которые другая сторона договора не получила по независящим от нее причинам. При этом высшая судебная инстанция указывает на недопустимость отнесения на названную сторону риска наступления таких неблагоприятных последствий даже в случае, когда она могла их предвидеть, в том числе на момент заключения договора.
Иными словами, при заключении инвестиционного договора в сфере строительства обязанности по внесению платы со стороны общества корреспондирует обязанность по предоставлению земельного участка и возможность осуществления строительства (определения ВС РФ от 06.08.2020 № 301-ЭС19-25810, от 22.12.2020 № 305-ЭС20-20041).
Развитие правовой позиции ВС РФ в этой категории дел
Правовым основанием названной позиции являются положения ст. 328 ГК РФ о встречном и взаимном предоставлении при исполнении договора каждой из его сторон в пользу другой стороны.
В одном из рассмотренных недавно дел ВС РФ более подробно уделил внимание обоснованию данной позиции. Между инвестором и публично-правовым образованием был заключен инвестиционный договор. В соответствии с его условиями инвестор принял на себя обязательство за счет собственных средств реконструировать находящееся в публичной собственности здание под образовательное учреждение и впоследствии использовать его для названных целей.
Осуществить такую реконструкцию инвестор не смог в связи с действующей градостроительной документацией, которая не предусматривала размещение на соответствующей территории объектов с названным разрешенным использованием. В связи с тем, что на момент заключения инвестиционного договора публичным образованием не была предоставлена возможность реализовать инвестиционный проект в срок, а после устранения препятствий для этого последовал отказ от инвестиционного договора, инвестор посчитал, что в соответствии со ст. 453, 1102 ГК РФ вправе требовать возврата внесенных им денежных средств.
Инвестор не смог удовлетворить свой материально-правовой интерес, который заключался в возможности использовать здание после проведения работ по реконструкции. С учетом этого отказ в возврате ему инвестиционного взноса ВС РФ справедливо посчитал нарушением баланса интересов сторон договора.
Таким образом, высшая судебная инстанция поддержала инвестора и взыскала с бюджета субъекта РФ ранее уплаченные по инвестиционному договору денежные средства (Определение ВС РФ от 21.03.2023 № 307-ЭС22-22917 по делу № А56-24641/2020).
Как соблюсти баланс между интересами инвестора и публичного образования?
Данное определение Судебной коллегии представляет практический интерес также в силу наличия в нем других хоть и не новых, но от этого не менее значимых правовых позиций высшей судебной инстанции.
Во-первых, ВС РФ в очередной раз отметил недопустимость недобросовестного поведения со стороны публичного образования при осуществлении им гражданских прав и отнесения только на инвесторов риска неблагоприятных последствий, возникших вследствие несогласованности позиций государственных органов.
В рассматриваемой ситуации публичное образование, не обеспечившее содействие в выполнении работ, предусмотренных инвестиционным договором, не вправе возлагать на инвестора неблагоприятные имущественные последствия того, что договор не был исполнен. Внеся оплату по инвестиционному договору в бюджет публичного образования, но не получив возможности использования здания после проведения его реконструкции, инвестор в рамках гражданско-правовых отношений вправе требовать возврата уплаченных им средств (ст. 328, 719 и 750 ГК РФ).
Во-вторых, высшая судебная инстанция прямо определила правовую природу инвестиционного договора, в котором одна из сторон (инвестор) принимает на себя обязательство выполнить в отношении находящегося в публичной собственности объекта какие-либо работы (с условием его последующего использования в своем интересе), а публичный собственник предоставляет такой объект инвестору в пользование для проведения соответствующих работ, как договора подряда (с учетом ранее сформулированных в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» правовых подходов).
Следовательно, при определении того, на какую из сторон инвестиционного договора возлагаются неблагоприятные последствия невозможности выполнения работ по реконструкции здания, судам следовало руководствоваться положениями главы 37 ГК РФ («Подряд»), а в части, не урегулированной данными специальными положениями, — общими положениями ГК РФ об обязательствах.
В-третьих, по тексту определения отражена универсальная правовая позиция о порядке исчисления сроков исковой давности по требованиям о возврате в качестве неосновательного обогащения денежных средств, перечисленных по договорам, которые впоследствии были расторгнуты и по которым сторона-плательщик не получила встречного предоставления.
ВС РФ в очередной раз отметил, что момент перечисления денежных средств не имеет определяющего значения для течения срока исковой давности по требованию об их возврате, если имеется действующий и подлежащий исполнению договор (определения ВС РФ от 04.08.2022 № 306-ЭС22-8161, от 02.03.2023 № 305-ЭС22-21449 и др.).
Поскольку вплоть до прекращения инвестиционного договора возможность исполнения публично-правовым образованием своих обязанностей (получения инвестором встречного предоставления) по договору утрачена не была, срок исковой давности по требованию инвестора о возврате уплаченных денежных средств подлежит исчислению по правилам п. 2 ст. 200 ГК РФ с момента прекращения действия инвестиционного договора.