В 2022 г. и I квартале 2023 г. ВС РФ рассмотрел несколько земельных споров (споров о недвижимости), представляющих практический интерес для юридических лиц. В частности, это уже ставшие привычными споры о необходимости получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при реконструкции, а также споры о выкупе земельных участков из государственных земель или предоставлении таких участков в аренду. Также в материале рассмотрим интересное решение по спору, который еще не был предметом рассмотрения ВС РФ, но который довольно ярко демонстрирует, как неоднозначно трактуются судами вопросы получения разрешения Правительственной комиссии при совершении сделок с недружественными лицами.
Cервитут: в поисках баланса интересов сторон
ИП обратился в суд с иском об установлении частного сервитута в отношении нескольких земельных участков за плату в целях проезда транспорта, прохода работников и посетителей. Истец заявил, что только через эти земельные участки возможен доступ к принадлежащему ему объекту недвижимости (Определение ВС РФ от 22.03.2023 по делу № А41-64783/2021).
Суд первой инстанции, руководствуясь заключением экспертизы, удовлетворил исковые требования. Однако суд апелляционной инстанции отменил решение, указав, что в заключении выводы сводятся исключительно к решению вопроса об установлении сервитута для проезда от дорог общего пользования до участка истца и не была доказана невозможность использования принадлежащих ИП объектов недвижимости без установления сервитута. В частности, ответчики указали на наличие альтернативного проезда через огороженную территорию без дорожного покрытия. То обстоятельство, что истцу удобнее организовать проезд транспорта к своим объектам через участки ответчиков без дополнительных финансовых затрат на обустройство подъездного пути, не должно быть основанием для установления сервитута.
По мнению суда округа, сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, если собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков не было достигнуто соглашение о сервитуте или имеются разногласия по его отдельным условиям. При определении содержания сервитута суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы сервитут не создавал существенных неудобств для собственника обслуживающего участка. Кроме того, согласно заключению эксперта, на момент рассмотрения спора установление сервитута в отношении земельных участков ответчиков было единственным способом проезда к участку истца.
Стоит отметить, что в спорах об установлении частных сервитутов большую роль играет заключение экспертизы. Именно эксперт, а не суд выясняет наличие альтернативных способов доступа к земельному участку. Суд же на основании выводов эксперта оценивает, насколько необходимо установление сервитута и можно ли его считать наименее обременительным для собственника соседнего участка. При этом было бы несправедливо заставлять собственника путем несоразмерных усилий обеспечивать себе доступ альтернативным путем при наличии организованного проезда через участки соседей. Сервитут как «исключительная мера» все же должен соответствовать балансу интересов сторон.
Незарегистрированная уступка прав из договора аренды
Третье лицо и собственник земельного участка обратились в суд с исками к арендатору-гражданину о признании недействительным соглашения об отступном, применении последствий недействительности сделки, признании отсутствующим права аренды на земельные участки, государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды.
В обоснование исковых требований истцы указали, что между предпринимателем и арендатором был заключен договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. Арендатор и третье лицо заключили договор уступки прав и обязанностей по договору, на основании которого к третьему лицу перешли права и обязанности арендатора. Договор уступки прав и обязанностей так и не был зарегистрирован в Росреестре. Позднее арендатор заключил с гражданином соглашение об отступном, в соответствии с которым гражданину были предоставлены права аренды. Между тем собственник земельных участков согласия на заключение соглашения об отступном не давал, в связи с чем соглашение об отступном является недействительной сделкой (Определение ВС РФ от 31.01.2023 по делу № 16-КГ22-40-К4).
Суд первой инстанции признал соглашение об отступном ничтожной сделкой, поскольку при его заключении не было получено согласие собственника земельных участков, а в удовлетворении иска третьего лица об истребовании имущества отказал.
Данное решение было отменено апелляцией, которая признала действительным соглашение об отступном и обязала передать земельные участки третьему лицу. При этом суд посчитал обоснованным уклонение арендатора от регистрации договора уступки по той причине, что другая сторона не выполнила обязательство по оплате уступаемого права. Кассация согласилась с выводами апелляции.
ВС РФ указал, что, несмотря на отсутствие факта регистрации договора уступки, к третьему лицу перешли права и обязанности из договора аренды. Уклонение же арендатора от регистрации договора уступки не является обоснованным, поскольку факт оплаты по данному договору никем не был оспорен. ВС РФ также отметил, что при новом рассмотрении дела суду необходимо будет оценить действия сторон соглашения об отступном на предмет их добросовестности.
Предполагаем, что в данном деле гражданин в условиях отсутствия сведений о совершенной уступке в ЕГРН мог действительно не знать о переходе права аренды к третьему лицу. Именно поэтому ВС РФ обратил внимание на необходимость оценки добросовестности сторон при заключении ими последующего соглашения об отступном. Как известно, по общему правилу подлежащий государственной регистрации договор считается заключенным для третьих лиц с момента его регистрации. Тем не менее с учетом позиции ВС РФ представляется, что даже при отсутствии регистрации договор все же может быть противопоставлен третьим лицам, если они знали или должны были знать о наличии такого договора, особенно если фактически объект не был передан таким третьим лицам, как в рассматриваемом случае.
Право постоянного (бессрочного) пользования vs право аренды
В 1993 г. институту было передано здание на праве полного хозяйственного ведения, а также земельный участок, на котором оно расположено, на праве постоянного (бессрочного) пользования (Определение ВС РФ от 29.11.2022 по делу № А41-75832/2019).
В 2007 г. институт, ставший к тому времени ФГУП, был приватизирован путем преобразования в общество, к которому перешло в том числе производственное здание. В отношении земельного участка под зданием был заключен договор аренды, который был надлежащим образом зарегистрирован.
В 1998 г. учреждению были переданы несколько участков на праве постоянного (бессрочного) пользования. При этом один из переданных участков был поставлен на кадастровый учет без установления границ и фактически охватывал территорию участка, принадлежащего обществу. При проведении последующих кадастровых работ данный факт был установлен.
Учреждение обратилось в суд с иском о признании договора аренды общества недействительным, полагая, что формирование самостоятельного участка в границах предоставленного ему в пользование участка и оформление на него права аренды общества нарушает его права.
Суд первой инстанции признал договор аренды общества недействительным, отметив, что наличие обременения прав на земельный участок в виде аренды препятствует оформлению права постоянного (бессрочного) пользования учреждения на земельный участок.
Суд апелляционной инстанции не согласился с таким выводом, указав, что в решении о передаче земельных участков учреждению содержалась информация о праве правопредшественника общества на спорный земельный участок. Поэтому, принимая соответствующий земельный участок в 1998 г., учреждение выразило свое согласие с тем, что внутри границ предоставленного ему участка сформирован иной участок, ранее предоставленный правопредшественнику общества на праве постоянного (бессрочного) пользования. Более того, учреждение извещалось о проведении работ по межеванию участка общества в 2006 г. и не представило возражений.
ВС РФ указал следующее. Во-первых, учреждение, предъявляя требование о признании договора аренды недействительным, не доказало, что договор заключен с нарушением требований нормативных правовых актов или нарушает его законные права и интересы. Оно также не представило доказательств того, как будут восстановлены его права в случае признания договора аренды недействительным.
Более того, ВС РФ напомнил один из основных принципов земельного законодательства — принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
В связи с этим собственник объекта недвижимого имущества имеет исключительное право на приобретение публичного участка, занятого этим объектом, в собственность или аренду. Соответственно, никто, кроме собственника производственного здания, не может приобрести в аренду участок, занятый таким зданием и необходимый для его использования. Спорный договор аренды был заключен в связи с наличием у общества права собственности на производственное здание и переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования, возникшего у его правопредшественника.
На наш взгляд, это довольно интересное, хоть и сложное дело, в котором в том числе судом было отмечено, что, заявляя о недействительности договора аренды, лицо, не являющееся стороной этого договора, должно доказать, во-первых, что он нарушает его права и законные интересы, а во-вторых, что признание недействительным договора аренды восстановит права этого лица. Наличие же формальных оснований для оспаривания договора не является достаточным условием.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции
АО произвело перепланировку здания, в результате которого площадь здания увеличилась более чем на 2000 кв. м.
Впоследствии общество было привлечено к административной ответственности за эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 1 и 2 ст. 55 ГрК РФ) (Определение ВС РФ от 01.02.2023 по делу № А40-146624/2021).
Общество обратилось в суд с заявлением об отмене постановления о привлечении к административной ответственности, ссылаясь на то, что его право собственности на реконструированное помещение было надлежащим образом зарегистрировано.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении требований, но суд округа высказал иную позицию. По его мнению, привлекая общество к ответственности, административный орган подвергает сомнению возникновение у него права собственности на реконструированное помещение.
ВС РФ оставил в силе судебные акты первой и апелляционной инстанций, отметив, что само по себе наличие права собственности на объект недвижимости не дает права эксплуатировать его без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В этой связи не играет роли тот факт, что ранее суды отказали в иске о признании чердака самовольной постройкой, поскольку данные судебные акты не заменяют собой разрешение на ввод в эксплуатацию. Таким образом, до получения данного разрешения общество должно было воздержаться от эксплуатации реконструированного объекта.
Из решения ВС РФ следует важный вывод, что получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является самостоятельной административной процедурой, которая не может быть подменена судебным актом, подтверждающим отсутствие оснований для признания постройки самовольной, поскольку это вопрос не наличия или отсутствия титула на объект недвижимости, а его безопасной эксплуатации.
Оспаривание отказа в предоставлении земельного участка в аренду
Предприниматель обратился в ДГИ г. Москвы за предоставлением в аренду земельного участка, будучи собственником расположенного на нем здания. ДГИ ему отказал, ссылаясь на то, что здание является самовольной постройкой, как это было указано в акте Госинспекции по контролю за использованием объектов недвижимости (Определение ВС РФ от 07.02.2023 по делу № А40-142010/2021).
Предприниматель, считая свои права нарушенными, обратился в суд с заявлением об оспаривании решения ДГИ, однако суды трех инстанций отказали в удовлетворении требований. Помимо установления факта самовольного строительства, суды также отметили, что участок расположен в пределах территории общего пользования, предоставление которой в аренду или в собственность не допускается. Кроме того, как указали суды, в отношении земельного участка установлена охранная зона инженерных коммуникаций, в связи с чем требуется согласование сетевой организации.
ВС РФ не согласился с нижестоящими судами.
Во-первых, предприниматель уже обращался ранее в суд по поводу наложения границ своего земельного участка на территорию общего пользования и получил положительное судебное решение об уточнении границ участка. При этом невнесение публичными органами изменений в документацию по планировке территории на основании данного судебного решения не должно препятствовать реализации предпринимателем своего исключительного права на предоставление в аренду земельного участка.
Во-вторых, в отношении охранной зоны суды не учли произведенную реконструкцию соответствующей кабельной линии, в результате которой ее охранная зона была изменена таким образом, что объект предпринимателя перестал попадать в нее. Сетевая организация передала необходимые документы в Росреестр для внесения изменений в кадастр, однако это не было принято во внимание нижестоящими судами при рассмотрении дела.
Наконец, ВС РФ отметил, что ссылка на наличие у объекта недвижимости признаков самовольной постройки не состоятельна в силу преюдиции: ранее суд отказал в удовлетворении иска о признании объекта недвижимости самовольной постройкой и возложении обязанности по его сносу.
Определение ВС РФ по данному делу наглядно иллюстрирует тот факт, что органы публичной власти и суды при принятии решения зачастую руководствуются только данными ЕГРН, не учитывая, что заявитель не всегда имеет возможность обеспечить своевременное обновление информации в реестре. Очень часто это зависит от третьих лиц (например, от сетевой организации, как в нашем случае). Тем не менее это не должно быть формальным препятствием для предоставления земельного участка в аренду собственнику расположенного на нем здания или сооружения.
Выкуп земельного участка при несоответствии ВРИ градостроительному регламенту
ЗАО, будучи арендатором земельного участка и собственником расположенного на нем здания, планировало выкупить земельный участок, однако получило отказ Комитета имущественных отношений г. Санкт-Петербурга, поскольку вид разрешенного использования (далее — ВРИ) земельного участка («для размещения складских объектов») не соответствовал градостроительному регламенту и действующему классификатору видов разрешенного использования (Определение ВС РФ от 23.12.2022 по делу № А56-37142/2021)
Общество обратилось в суд с заявлением о признании отказа незаконным. Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, поскольку ВРИ был определен до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования, а значит, является действительным независимо от его соответствия классификатору.
Суды апелляционной и кассационной инстанций, напротив, признали отказ правомерным, поскольку разрешенное использование земельного участка, указанное в градостроительном регламенте, не соответствует целям его использования, указанным в заявлении общества о предоставлении участка. Суды обратили внимание, что участок испрашивался для размещения складских объектов, при этом градостроительный регламент не предусматривает размещение складских объектов ни в качестве основного, ни в качестве условно разрешенного вида использования.
ВС РФ оставил в силе решение суда первой инстанции, напомнив, что утверждение новых правил землепользования и застройки не должно влиять на решение вопроса о предоставлении в собственность земельного участка. Кроме того, собственник объекта недвижимости может использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, согласно фактическому ВРИ, сложившемуся до внесения изменений в градостроительный регламент. Поскольку фактическое использование земельного участка соответствует указанному в ЕГРН, отказ в его выкупе обществом нельзя признать законным.
Дело доказывает, что споры о выкупе земельного участка при несоответствии ВРИ вновь установленному градостроительному регламенту не перестали быть редкостью. В таких делах важно учитывать, когда был установлен ВРИ земельного участка, утвержден классификатор видов разрешенного использования и внесены изменения в градостроительный регламент и что из указанного произошло раньше.
Отсутствие разрешения Правительственной комиссии как основание для отказа в регистрации ипотеки
В 2021 г. иностранная компания заключила с банком кредитный договор и договор ипотеки в обеспечение своих обязательств перед банком. Однако с заявлением о государственной регистрации ипотеки стороны обратились в Росреестр только в мае 2022 г. (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2023 № 09АП-92702/2022 по делу № А40-139716/22).
Росреестр отказал в государственной регистрации, в связи с чем компания обратилась в суд, посчитав отказ незаконным.
В суде регистрирующий орган обосновал свой отказ тем, что поскольку компания относится к так называемым недружественным лицам, в отношении совершения сделок с которыми в марте 2022 г. были введены ограничения, то для регистрации ипотеки необходимо предоставить разрешение Правительственной комиссии независимо от даты заключения договора ипотеки.
Суды первой и апелляционной инстанций согласились с тем, что такое разрешение требуется, однако, учитывая, что регистрирующий орган не ставил данный вопрос перед заявителем при вынесении решения об отказе, а заявил об этом только в суде, решение об отказе было признано необоснованным.
Представляется, что данный вывод судов о необходимости получения разрешения Правительственной комиссии на регистрационные действия по сделке, совершенной сторонами еще до введения соответствующих ограничений, основан на широком толковании действующего регулирования. Вместе с тем, однако, необходимо признать, что многие вопросы, связанные с получением разрешения Правительственной комиссии, все еще нуждаются в разъяснениях. Соответственно, судебная практика по ним также находится в процессе формирования.