Эксперты проанализировали динамику цен на рынке загородной недвижимости по итогам 2022 г. Данные показывают, что в большинстве регионов за 12 месяцев стоимость земли под ИЖС сократилась, в то время как цены на частные дома — увеличились.
Федеральная база недвижимости Restate.ru подвела ценовые итоги года на рынке загородной недвижимости в 16 городах России с населением более 1 млн человек (плюс Сочи). Самый большой разброс тенденций был зафиксирован в сегменте земельных участков под ИЖС. В семи из 16 «миллионников» стоимость сотки по результатам календарного года выросла, в остальных — снизилась.
При этом в Омске, Воронеже, Уфе, Новосибирске цены на землю обрушились в несколько раз. Так, в начале года сотка в Воронеже предлагалась в среднем за 3,2 млн руб., а в конце — всего за 440 тыс. руб., то есть почти всемеро дешевле. Но все равно это в пять раз больше, чем стоит квадратный метр на первичном или вторичном рынке (86 тыс. руб. и там, и там).
Более чем на 100% (относительно пиковой цены прошлого года) подешевели участки в Краснодаре, а в Сочи — на 100% с лишним. Тем не менее сотка на территории Большого Сочи стоит в среднем 2 млн руб. — и это очевидное лидерство в масштабах всей страны. Москва, к примеру, отстает на целых полмиллиона.
Авторы исследования объясняют наблюдаемый обвал цен двумя факторами. «Первый — продаж на загородном рынке по всей стране после февраля, и тем более — сентября, было очень мало. Многие владельцы и вовсе сняли свои лоты с продажи. Поэтому даже несколько сделок могли сказаться на показателях во всем регионе. Второй — в некоторых городах предложение участков в городской черте минимально, и там малейшие движения (продажа или снятие дорогого лота) могут кардинально поменять картину. Так, в общем, и получилось», — прокомментировал Андрей Добрый, руководитель федеральной базы недвижимости Restate.ru.
В тех городах, где загородный формат в черте города довольно распространен, цены, напротив, росли. Так, в Москве сотка подорожала почти вдвое — до 1,42 млн руб., в Петербурге она тоже перевалила за миллион. При этом в Подмосковье стоимость наделов под ИЖС росла гораздо более скромными темпами, не дотянув даже до 20%. А вот в Ленобласти цены выросли на треть — почти так же, как и в мегаполисе. Заметный рост отмечен в Казани и Красноярске. Самара же стала самым спокойным «миллионником»: ценник там поменялся чисто символически.
Пока на рынке земельных участков под ИЖС наблюдалась высокая волатильность, ситуация на рынке частных домов почти во всех регионах развивалась одинаково — цены последовательно росли. По данным федерального портала «Мир квартир», по итогам года индивидуальные домовладения, куда входят и дома в населенных пунктах, и загородные коттеджи, и дачи, в среднем выросли в цене на 20%.
За год частные дома подешевели всего в пяти регионах из 84, в остальных 79 подорожали. Лидерами роста цен стали Магаданская область (+45,9%), Карачаево-Черкесия (+42%), Приморский край (+40,5%), Амурская область (+40%), республики Кабардино-Балкария (+39,3%), Тыва (+38,5%), Алтай (+37,6%), Марий Эл (+35,5%), Калмыкия (+33,9%) и Владимирская область (+32,7%).
Аутсайдерами оказались Краснодарский край (–13,9%), Крым (–9,9%), Московская область (–6,2%), Севастополь (–0,3%) и Калининградская область (–0,2%). В среднем по России частные дома за год выросли в цене на 20,3%. «Подорожанию домов способствовали рост цен на недвижимость в целом в предыдущие годы и в начале года, рост цен на стройматериалы и удорожание стоимости строительства. Сейчас началось некоторое снижение цен на квартиры, и с определенным временным лагом этот процесс может коснуться и домов», — спрогнозировал генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
С октября по декабрь частные домовладения подорожали в 70 регионах из 84, в 14 подешевели. Больше всего выросли цены на дома в Приморском крае (+12,6%), Ненецком АО (+10,4%), Амурской (+10,3%), Магаданской (+7,4%) областях, Хабаровском крае (+6%), Республике Алтай (+5,7%), Вологодской (+5,1%), Владимирской (+4,8%), Новосибирской (+4,2%) областях и Карачаево-Черкесской Республике (+4%).
Наибольшее падение стоимости дач и коттеджей наблюдалось в следующих субъектах РФ: Московской области (–5,7%), Севастополе (–3,7%) и Краснодарском крае (–2,1%). Снижение цен зафиксировано также в Калининградской (–2%), Сахалинской (–1,8%), Мурманской (–1,5%) областях, Республике Бурятии (–1,4%), Курской области (–0,9%), Санкт-Петербурге (–0,7%) и Калужской области (–0,7%).
Средняя цена дома составила 5 949 372 руб., за IV квартал она выросла на 1,3%. «В конце осени и начале зимы на 10% сократилось предложение — из-за снятия с продажи загородных домов. Сейчас стало сложно вести показы, собственники отложили эту деятельность до весны, когда спрос обычно растет. За счет этого увеличилась доля домов в черте населенных пунктов, которые представляют собой альтернативу городской квартире и стоят дороже дач. Этим и объясняется положительная ценовая динамика. Что касается непосредственно спроса на дома, мы не видим его роста в конце года», — прокомментировал П. Луценко.
Говоря о том, как будет развиваться рынок в текущем году, эксперт предположил, что в условиях углубляющегося экономического кризиса наибольшим спросом будут пользоваться недорогие лоты вторичного рынка, участки с домами под снос, которые будут покупать для самостоятельного строительства. Вместе с тем покупатели будут проявлять интерес к готовому продукту экономкласса от застройщиков на ИЖС, разработанному с учетом потребностей современного человека.