Особенности земельных и градостроительных отношений в 2022 г. — строительство и недвижимость

| статьи | печать

В последние недели законодателем было принято несколько пакетов антикризисных мер поддержки бизнеса и граждан в разных сферах. Например, газета «ЭЖ-Юрист» уже публиковала материал об организации корпоративной деятельности в новых условиях (см. «ЭЖ-Юрист», № 12, 2022). В то же время большое внимание уделяется и строительной отрасли, сделкам с недвижимостью, земельно-имущественным отношениям. Антикризисные меры введены несколькими федеральными законами, постановлениями Правительства РФ и мэрией Москвы. В этом материале рассмотрены основные нововведения в сфере земли, недвижимости и строительства в 2022 г.

Одной из важнейших новелл, предопределившей многие последующие решения, стало правило о том, что особенности регулирования земельных отношений в 2022 г. устанавливаются федеральными законами (ст. 2 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», далее — Закон № 58-ФЗ).

Иначе говоря, данная норма означает, что основными инструментами управления землями в 2022 г. служат федеральные законы. Специальные изменения в ЗК РФ не вносятся, а субъекты РФ лишаются права самостоятельно регулировать земельные отношения в пределах прежних компетенций. Даже указы Президента РФ, постановления Правительства РФ в 2022 г. не могут самостоятельно устанавливать какие-либо специальные правила использования и охраны земель — для этого нужно прописать специальные полномочия в законе.

Какие особенности предоставления публичных земель в 2022 г.?

Законом № 58-ФЗ Правительство РФ в 2022 г. наделено полномочиями:

  • дополнительно определять случаи предоставления публичных земельных участков без проведения торгов и сократить сроки их предоставления;

  • устанавливать дополнительные случаи (наряду со случаями, предусмотренными ЗК РФ) заключения договора мены публичного земельного участка и земельного участка, находящегося в частной собственности.

На основании этого Правительство РФ утвердило постановление от 09.04.2022 № 629, согласно которому предприниматели, налаживающие производство импортозамещающей продукции, могут получить государственные или муниципальные земельные участки в аренду в упрощенном порядке — без проведения торгов. Также граждане, ведущие личное хозяйство и арендующие государственные или муниципальные земли, могут выкупить их без проведения аукциона.

Таким образом, получить государственную землю в 2022 г. теперь значительно проще. Органы государственной власти и местного самоуправления в 2022 г. наделены полномочиями устанавливать льготную арендную плату в отношении публичных земель, при этом ее размер должен быть не менее 1 руб. и устанавливаться на срок более одного года (ч. 2 ст. 8 Закона № 58-ФЗ).

Например, власти Москвы теперь предоставляют земельные участки под строительство объектов промышленно-производственного назначения по ставке 1 руб. в год (постановление Правительства Москвы № 407-ПП от 22.03.2022 «О мерах экономической поддержки в условиях санкций и внесении изменений в правовые акты города Москвы»).

В остальных случаях размер арендной платы за землю в столице устанавливается в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП.

В силу Закона № 58-ФЗ с 14.03.2022 по 01.03.2023 арендаторы публичного земельного участка вправе потребовать увеличения срока действия договора аренды дополнительно до трех лет (ч. 3, 4 ст. 8 Закона № 58-ФЗ). Такую возможность получают все, однако должны быть соблюдены следующие условия:

  • на дату обращения договор является действующим, в том числе арендодателем не должно быть заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

  • отсутствует информация о выявленных и неустраненных нарушениях использования земельного участка.

Аналогичная норма о возможности продления аренды была введена в июне 2020 г. для предотвращения последствий распространения новой коронавирусной инфекции1.

В то время встречались случаи отказа властей от заключения такого соглашения в связи с истечением срока действия договора аренды. Оспаривать такой отказ у арендаторов получалось не всегда (постановления Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.10.2021 № Ф03-5514/2021 по делу № А59-6042/2020, Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2020 № 10АП-19233/2020 по делу № А41-51356/2020).

В этой связи арендаторам рекомендуется контролировать сроки действия договора и не затягивать с подачей арендодателю заявления о продлении аренды. Истечение срока действия договора может являться формальным основанием для отказа в пролонгации, даже при условии, что земельный участок фактически все еще занят арендатором (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.10.2021 № Ф03-5514/2021 по делу № А59-6042/2020).

Вместе с тем известны немногочисленные случаи признания в судебном порядке отказа незаконным в связи с тем, что срок действия разрешения на строительство объекта в границах арендуемого участка продлен. Суды в таком случае указывали, что «публичный орган, продлевая в рассматриваемом случае срок действия разрешения на строительство... выразил согласие на размещение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимого имущества и, как следствие, на продление арендных отношений по договору... до окончания срока разрешения на строительство». (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.08.2021 № Ф03-4319/2021 по делу № А59-6041/2020).

Таким образом, при просрочке подачи заявления арендатору необходимо доказать, что договор фактически продлен на неопределенный срок в связи с отсутствием возражений арендодателя об использовании арендатором участка (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.08.2021 № Ф07-8719/2021 по делу № А21-6690/2020).

Правительством РФ, мэрией Москвы были приняты и другие меры поддержки правообладателей недвижимости. Законодатели стремятся оптимизировать порядок предоставления земель и снизить долговую и административную нагрузку на бизнес и граждан, что в целом можно оценить положительно. Отдельно подчеркнем, что указанные меры на аренду земельных участков, находящихся в частной собственности, не распространяются.

Какие особенности градостроительной деятельности в 2022 г.?

В силу Закона № 58-ФЗ в 2022 г. упрощаются процедуры разработки и согласования градостроительной документации, проведения общественных обсуждений или публичных слушаний по проектам такой документации.

В частности, срок согласования проекта генплана поселения, городского округа, проекта документа о внесении изменений в соответствующий генплан в 2022 г. не может превышать один месяц со дня поступления уведомления об обеспечении доступа к соответствующему проекту. Для сравнения: ранее данный срок составлял два месяца (ст. 7 Закона № 58-ФЗ).

Также в 2022 г. не может превышать один месяц срок проведения общественных обсуждений или публичных слушаний по проектам генпланов, проектам ПЗЗ, проектам планировки территории, проектам межевания территории, проектам, предусматривающим внесение изменений в один из указанных утвержденных документов.

В регионах могут быть установлены случаи утверждения указанных проектов, внесения изменений в них без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.

Так, в Москве постановлением правительства от 22.03.2022 № 438-ПП установлено, что в 2022 г. не требуется проведение общественных обсуждений или публичных слушаний для принятия правовых актов, предусматривающих: утверждение Генерального плана столицы, ПЗЗ, проектов планировки территории, проектов межевания территории, внесение изменений в один из указанных документов, за исключением случаев, если на 29.03.2022 в установленном порядке опубликованы оповещения о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по проектам соответствующих документов.

Кроме того, в целях минимизации административных процедур Правительством РФ установлен порядок выдачи разрешений на строительство объектов капитального строительства, не являющихся линейными объектами, на двух и более земельных участках, а также выдачи необходимых для этих целей градостроительных планов земельных участков2. Это означает, что застройщику более не потребуется тратить время на объединение земельных участков для получения указанных документов.

Постановлением Правительства РФ от 02.04.2022 № 575 утверждены особенности подготовки, согласования, утверждения, продления сроков действия документации по планировке территории, градостроительных планов земельных участков, выдачи разрешений на строительство объектов капитального строительства, разрешений на ввод в эксплуатацию. В частности, установлено, что на один год продлевается срок действия разрешений на строительство объектов капитального строительства, срок действия которых истекает в период с 13.04.2022 по 01.08.2022. Ускорены сроки согласования уполномоченными органами власти документации по планировке территории и изменений в такую документацию, а также сроки ее проверки.

Таким образом, государственные органы стремятся снизить административную нагрузку на застройщиков, минимизировать временные и материальные затраты на строительство. Данные меры представляются целесообразными, учитывая, что постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве (он не распространяется на застройщиков многоквартирных домов, объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных), а постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 установлены особенности ответственности застройщиков.

Регистрировать недвижимость проще

Для минимизации случаев приостановления и отказов в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества указанные процедуры осуществляются в упрощенном порядке.

Согласно новой редакции п. 15 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» помимо ранее указанных документов и обстоятельств государственным регистратором прав теперь не проверяется также:

  • наличие правоустанавливающих документов на земельный участок под зданием/сооружением, введенным в эксплуатацию;

  • соответствие здания или сооружения виду разрешенного использования земельного участка и установленным ограничениям прав на землю.

Согласно новой редакции п. 15.1 указанного закона при осуществлении кадастрового учета и (или) регистрации прав в отношении объектов капитального строительства, расположенных в границах зон затопления, подтопления, государственный регистратор не проверяет обеспечение инженерной защиты объектов и (или) территорий, на которых они расположены; а в отношении объектов капитального строительства, расположенных в границах водоохранных зон, — не проверяет оборудование таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод.

Об эффективности упрощенного порядка проведения регистрации объектов судить пока рано. Однако стоит отметить, что споров, связанных с отсутствием у правообладателя объектов недвижимости правоустанавливающих документов на земельный участок, было довольно много. В их отсутствие граждане, как правило, прибегали к такому способу защиты, как признание права собственности на объект недвижимого имущества3, реже — к признанию незаконным отказа/решения Управления Росреестра о приостановлении регистрации4. Второй способ использовался при наличии спорных обстоятельств.

Так, например, в деле № А40-183977/2020 решение о приостановлении осуществления регистрационных действий было принято в связи с истечением (на момент направления заявлений о регистрации права) срока до­гово­ра аренды земельного участка. Однако, как было установлено судом, на дату ввода объекта в эксплуатацию указанный договор являлся действующим, в связи с чем решение Росреестра признано незаконным.

А что с налогами?

В конце марта был принят федеральный закон, которым внесены изменения в НК РФ, в том числе в главы о налоге на имущество физических, юридических лиц, в главу о земельном налоге (Федеральный закон от 26.03.2022 № 67-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и статью 2 Федерального закона „О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации“»).

Как известно, налоговой базой по данным видам налогов служит кадастровая стоимость, размер которой, соответственно, прямо влияет на величину налоговых платежей. При этом сама кадастровая стоимость с определенной периодичностью устанавливается государством. Согласно ч. 4 ст. 11 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена очередность проведения государственной кадастровой оценки — через четыре года с года проведения последней государственной кадастровой оценки, в городах федерального значения в случае принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации соответствующего решения — через два года.

В Москве последняя государственная оценка всех объектов недвижимости, в том числе земельных участков, прошла в 2021 г. Полученная кадастровая стоимость применяется с 01.01.2022. При этом вслед в текущем 2022 г. во всех регионах РФ проводится оценка земельных участков. Следовательно, уже с 01.01.2023 изменится кадастровая стоимость земель, а в тех субъектах РФ, где одновременно проходит оценка иных объектов недвижимости, — еще и их стоимость.

Однако согласно новой редакции НК РФ налоговая база по налогу на имущество физических лиц, организаций, по земельному налогу за 2023 г. налоговый период будет определяться как кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 01.01.2022 (в случае если кадастровая стоимость 2023 г. превышает кадастровую стоимость 2022 г., за исключением определенных случаев).

Фактически это означает «заморозку» налога на один год. Новая кадастровая стоимость будет определена и внесена в ЕГРН, однако в качестве налоговой базы для расчета суммы налога за налоговый период 2023 г. будет применяться не она, а ныне действующая кадастровая стоимость (применяемая с 01.01.2022). При этом если стоимость 2023 г. окажется ниже нынешней, то применяться будет все же новая (в пользу налогоплательщика).

Цель данной меры — избежать увеличения суммы налогов на имущество и земельного налога, поддержав тем самым бизнес и граждан. На расчет иных имущественных платежей (например, за аренду публичных земель) данное правило не распространяется.

Отдельно стоит отметить, что законодателем установлены и иные антикризисные меры в сфере нало­го­обложения. Так, например, Федеральным законом от 09.03.2022 № 52-ФЗ «О внесении изменений в статьи 4 и 45 части первой Налогового кодекса Российской Федерации» установлено, что Правительство РФ получило специальные полномочия по принятию налоговых нормативных актов на период с 01.01.2022 по 31.12.2022 в области сроков уплаты налогов, сборов, взносов, направления требований об уплате и др. Такое «ручное» регулирование вводилось и в пандемийный 2020 г.

Проверки бизнеса будут?

Постановлением Правительства РФ от 10.03.2022 № 336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля, муниципального контроля» с 10.03.2022 введен мораторий на плановые контрольные (надзорные) мероприятия, за некоторым исключением.

Данная мера направлена на снижение административного давления и положительно оценивается представителями бизнес-сообщества.

При этом нельзя сказать, что проверок в 2022 г. не будет совсем. Вместо планового контрольного (надзорного) мероприятия орган государственной власти вправе нанести профилактический визит. Контролируемое лицо не вправе отказаться от него.

Могут осуществляться внеплановые проверки при условии согласования с органами прокуратуры при наличии угрозы и по фактам причинения вреда жизни и тяжкого вреда здоровью граждан, вреда обороне страны и безопасности государства и в других случаях.

Также могут осуществляться внеплановые проверки без согласования с органами прокуратуры по поручению Президента РФ, Председателя Правительства РФ, заместителя Председателя Правительства РФ, по требованию прокурора в рамках надзора за исполнением законов и в других случаях.

Кроме того, как пояснили в Росреестре5, мониторинговые мероприятия, не предусматривающие взаимодействия с контролируемыми лицами, в том числе с использованием квадрокоптеров, роботов, продолжатся. Не приостановлен и надзор за соблюдением органами государственной власти и органами местного самоуправления полномочий по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, количество проверок в 2022 г. существенно сокращается, однако совсем они не отменяются.


1 Федеральный закон от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции».

2 Правила выдачи разрешений на строительство объектов капитального строительства, не являющихся линейными объектами, на двух и более земельных участках, разрешений на ввод в эксплуатацию таких объектов, а также выдачи необходимых для этих целей градостроительных планов земельных участков утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.04.2022 г. № 603.

3 Решение Московского районного суда г. Калининграда от 28.07. 2020 по делу № 2-1705/2020.

4 Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2022 по делу № А58-6813/2021.

5 Информация Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24 марта 2022 г. «Росреестр: до конца 2022 года отменены плановые проверки земельного законодательства»// https://base.garant.ru/403753312/ (доступ 18.04.2022).

День
Неделя
Месяц