Установление сервитута — одна из мер, доступных собственнику в случаях, когда у него нет возможности использовать свой земельный участок по назначению. И нельзя сказать, что такие проблемы возникают только у физических лиц. С такой ситуацией могут столкнуться и собственники — юридические лица. В этом случае наилучшее решение — установить сервитут на основании судебной экспертизы. С какими трудностями приходится сталкиваться собственникам и как их разрешить в рамках судебного процесса — рассмотрим в материале.
Пункт 1 ст. 274 ГК РФ оговаривает примерный перечень случаев, предполагающих установление сервитута, а также вводит критерии оценки иных потребностей, при наличии которых собственник недвижимости может требовать предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом.
Из указанной правовой нормы следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.
Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживаемого земельного участка.
Экспертиза при установлении сервитута
В судебной практике неоднократно подчеркивается важность экспертного заключения для установления сервитута. В пункте 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом ВС РФ 26.04.2017) были рассмотрены такие случаи.
В споре об установлении сервитута к земельному участку истца имелась иная дорога. Вместе с тем эта дорога была в худшем состоянии, ее протяженность была больше.
Заключение землеустроительной экспертизы подтвердило возможность прохода и проезда к земельному участку истца без использования земельного участка ответчика. Суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования на том основании, что п. 1 ст. 274 ГК РФ допускает установление сервитута для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок только в том случае, когда такие нужды собственника земельного участка (иной недвижимости) не могут быть установлены без установления сервитута.
В другом деле суд апелляционной инстанции обратил внимание на то, что заключение эксперта содержит информацию об альтернативных путях подъезда к зданию истца. То обстоятельство, что истцу было удобнее организовать проезд транспорта (в том числе в целях погрузочно-разгрузочных и других работ) к своему зданию со стороны земельного участка ответчика, не является основанием для установления сервитута.
Когда есть необходимость в выездном судебном заседании
Между тем переоценивать значение экспертного заключения все же не стоит. Согласно положениям ч. 4, 5 ст. 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.
Как следует из п. 12 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований ч. 1 и 2 ст. 71 АПК РФ. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (ч. 7 ст. 71, п. 2 ч. 4 ст. 170 АПК РФ).
Поэтому в некоторых случаях суды проводят выездные заседания по спорам, связанным с установлением сервитута.
Например, в постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2021 № 07АП-417/2018 (2) по делу № А45-6034/2016 приведена такая ситуация.
Судебное заседание было проведено судом с выездом на территории садоводческих товариществ сторон. Судом при участии представителей лиц, участвующих в деле, были исследованы части спорных участков, предлагаемых истцом в качестве сервитутов, а также иные проходы и проезды.
Судом было установлено, что истец не имел доступа к своему земельному участку, кроме как через территории других СНТ, также установлена невозможность разрешения спора об обеспечении доступа к земельному участку посредством установления публичного сервитута.
В деле № А59-5382/2014 суд пришел к таким заключениям (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 12.09.2017 № Ф03-3162/2017).
Так, суд провел выездное судебное заседание с участием представителей сторон и установил, что ссылки истца на то, что фактическое состояние обременяемого участка (в том числе наличия на нем щебеночного и бетонного покрытия) противоречит материалам дела, не нашли своего подтверждения, эксперт также не установил наличие такого покрытия при определении соразмерной платы за сервитут.
Что устанавливает экспертиза
Основным доказательством в делах об установлении сервитута, безусловно, является экспертное заключение. Определить все условия сервитута (сведения о господствующей и служащей недвижимости, содержание, вид сервитута, сферу его действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.) без специальных знаний суду затруднительно.
Для установления сервитута первоочередными задачами является установление:
-
невозможности (затруднительного характера) доступа к имуществу истца;
-
наличия возможности собственника земельного участка использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием в случае установления сервитута.
ВC РФ приводит такой пример: сервитут не подлежит установлению, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием (п. 8 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом ВС РФ 26.04.2017)).
Общество обратилось в суд с требованием к предпринимателю об установлении бессрочного сервитута. Свой иск общество обосновало тем, что по территории земельного участка, принадлежащего на праве собственности предпринимателю, проходят подземные сети канализации, необходимые обществу для обеспечения отвода сточных вод.
В заключении эксперт установил, что перемещение инженерных сетей и насосной станции со спорного участка на земельный участок общества технически возможно в целях обеспечения потребностей для отвода сточных вод. В то же время использование обществом объектов при их нахождении на участке предпринимателя приводит к существенному ограничению в использовании предпринимателем своего участка и здания, расположенного на нем.
Комплексные экспертизы
Одной из основных особенностей судебных экспертиз по делам об установлении сервитута является проведение именно комплексных экспертиз.
Согласно ст. 23 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при производстве комиссионной судебной экспертизы экспертами разных специальностей каждый из них проводит исследования в пределах своих специальных знаний. Так как установление права ограниченного пользования (сервитута) земельным участком невозможно без определения границ на местности, то проведение землеустроительной экспертизы по иску об установлении сервитута являлось одним из основных средств доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения.
Также являлось необходимым привлечение оценщика для дачи заключения с учетом принципа платности сервитута (то есть собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком), а также того, что установление размера рыночной стоимости платы за сервитут требует специальных познаний.
Например, в деле об установлении сервитута с целью обслуживания и ремонта внешних стен и крыши жилого дома потребовалось привлечение специалистов по землеустроительной и оценочной экспертизе, а также экспертов в области строительства.
Так, в деле № 88-14481/2021 проведение дополнительной строительно-технической экспертизы мотивировано необходимостью установления юридически значимых для рассмотрения данного спора обстоятельств для определения периодичности и сроков использования земельного участка (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 15.07.2021 по делу № 2-19/2020).
При определении периодичности установления частного сервитута, продолжительности проведения работ, а также стоимости сервитута судебная коллегия исходила из заключения дополнительной судебной строительно-технической экспертизы АНО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз», назначенной судом апелляционной инстанции, пояснений к заключению эксперта, оформленных в письменном виде.
В делах, связанных с установлением сервитута для предоставления права проезда, может потребоваться привлечение экспертов в области организации и безопасности дорожного движения.
В Определении Верховного суда РФ от 01.09.2020 № 305-ЭС17-20880 по делу № А41-38538/2014 был рассмотрен такой случай.
Согласно заключению судебной экспертизы, установление сервитута по предложенному птицефабрикой варианту через земельные участки являлось наиболее оптимальным и наименее обременительным. Так как в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности обществу, был расположен действующий железнодорожный переезд, не соответствующий организации и безопасности дорожного движения, установление сервитута через указанный земельный участок для прохода и проезда к земельном участку птицефабрики не представлялось возможным.
Когда нужны варианты
При принятии решения об установлении сервитута суд должен определить все условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который не только соответствовал бы интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка.
Поэтому суд, назначая экспертизу по делу об установлении сервитута, всегда ставит перед экспертами вопрос о вариантах установления сервитута.
При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок уже суд будет исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут (п. 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом ВС РФ 26.04.2017)).
В одном из дел возникла такая ситуация. На земельном участке из категории земель «земли населенных пунктов» с разрешенным использованием «промышленные предприятия и коммунально-складские организации IV—V классов опасности» был расположен склад лесоматериалов и твердого топлива. Общество направило предприятию соглашение об установлении сервитута в отношении земельных участков.
Предприятие соглашение не подписало, письменный отказ в адрес общества не направило.
Представленные экспертные заключения подтвердили тот факт, что существует только два варианта прохода и проезда от земельного участка к землям общего пользования:
-
с западной стороны земельного участка через другие земельные участки, а также земли, находящиеся в государственной собственности до разграничения (первый вариант);
-
с восточной стороны земельного участка к автомобильной дороге федерального значения через земельные участки (второй вариант).
Суды пришли к обоснованному выводу о том, что сервитут подлежит установлению с восточной стороны земельного участка к автомобильной дороге федерального значения через земельные участки в соответствии с заключением судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Бюро независимой оценки» (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.03.2019 № Ф07-17543/2018 по делу № А13-10853/2016).
В другом деле в рамках рассматриваемого спора судом по делу была назначена и проведена землеустроительная экспертиза. В заключении экспертизы по предложению истца экспертом был предложен один вариант установления сервитута для проезда на земельный участок истца через земельный участок ответчиков путем выделения под проезд земельного участка площадью 64,4 кв. м (Апелляционное определение Московского областного суда от 01.08.2016 по делу № 33-18754/2016).
При этом подлежал переносу металлический хозблок и душ ответчиков, также в зону проезда попадают два дерева. Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска, поскольку по представленному экспертом варианту установление сервитута не представлялось возможным, так как требовался снос строений ответчиков хозблока и душа, которые были возведены в границах принадлежащего им земельного участка, чем нарушались права собственников.
А других вариантов для установления сервитута экспертом не было представлено.
А было ли доказательство
Стоит учитывать, что нередки ситуации, когда экспертное заключение может быть признано ненадлежащим доказательством, если оно подготовлено с нарушением норм действующего законодательства, а объем проведенных исследований, представленных в заключении, свидетельствует о неполноте экспертизы и недостоверности ее результатов.
В деле № А41-17628/18 рассмотрена такая ситуация (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2019).
При проведении судебной экспертизы в суде первой инстанции не было учтено следующее:
-
нарушение нормативных требований проекта по прокладке кабельных линий 6 кВ в части приближения к смежным сетям и фундаментам зданий и сооружений (противоречит требованиям ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»);
-
в рабочей документации не были отражены все сети, проложенные на участке;
-
актуальный инженерно-топографический план со съемкой сетей не был сделан;
-
при подготовке заключения не было учтено наличие подземных коммуникаций и фундаментов и использовались неактуальные данные.
Кроме того, в заключении эксперта и в разъяснительном письме эксперта было указано на то, что при проведении исследований на земельном участке экспертами не проводились работы по установлению точного расположения подземных коммуникаций в данном районе.
С учетом этого эксперты рекомендовали установить окончательное местоположение прохождения трассы ЛЭП после проведения работ по трассированию подземных коммуникаций.
Исходя из варианта установления сервитута, указанного в заключении экспертизы, кабельные линии истца проложены в охранной зоне газопровода высокого давления. При этом ни представленная истцом рабочая документация, ни заключение судебной экспертизы не содержали каких-либо данных о наличии газа высокого давления на земельном участке.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции назначил повторную судебную экспертизу.