ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип

Интерес к инвестициям в жилую недвижимость будет снижаться

| статьи | печать | 48

Доля инвестиционных сделок на рынке недвижимости в прошлом году сократилась на 2% по сравнению с 2020 г. В текущем году эта тенденция может сохраниться и даже усилиться. Снижение динамики роста цен на квартиры провоцирует падение спроса на жилье как на инвестиционный актив. Опрос экспертов, проведенный «ЭЖ», показал, что отток вложений из этого сегмента наблюдается уже сейчас.

Согласно оценке Наталии Кузнецовой, генерального директора «БОН ТОН», в 2021 г. доля инвестиционных сделок на рынке недвижимости составила не более 10%, это на 2% меньше, чем в 2020 г., и на 5% меньше, чем в 2019 г. Причина в том, что в 1-м полугодии в условиях повышенной волатильности курса рубля, снижения ставок по депозитам и роста цен недвижимость рассматривалась не только как консервативный, но и как спекулятивный актив.

Главным фактором инвестиционного спроса являлся рост цен на новостройки, который начался осенью 2020 г., а за год средневзвешенная цена на квартиры выросла на 32%, на апартаменты — на 24%. В значительной степени инвестиционный спрос поддерживался и понижением ключевой ставки, что повлекло за собой снижение ставок по депозитам и ипотечных ставок. Так, с июля 2020 г. по март 2021 г. показатель ключевой ставки находился на историческом минимуме — 4,25%.

Покупка жилья на стадии котлована теряет смысл

«Однако в марте этого года политика ЦБ в отношении ключевой ставки приобрела кардинально противоположный вектор, и к концу 2021 г. мы достаточно бодрыми темпами пришли к удвоенному значению в 8,5%, что, в свою очередь, повлияло на рост ипотечных ставок и основательно изменило всю картину инвестиционной привлекательности проектов», — отметила Н. Кузнецова. Она полагает, что с учетом реализации сегодня порядка 70% площадей всего первичного рынка жилья по системе проектного финансирования покупка недвижимости на стадии котлована теряет всякий смысл.

По мнению экспертов, застройщикам больше невыгодно продавать по низким «стартовым» ценам, поскольку успешность их работы определяется наполнением эскроу-счетов и от этого зависит уровень дальнейшей ставки кредитования. Так, по сравнению с 2019 г. показатели стартовых цен в новостройках (без учета премиум-класса) выросли на 48%, а по сравнению с 2020 г. — на 39%.

Таким образом, в условиях перехода отрасли на проектное финансирование и роста средней цены квадратного метра на старте продаж времена «цен на котловане» прошли, а инвестиционные стратегии изменились. Если в 2013—2018 гг. одним из ключевых факторов успешного инвестирования была низкая стартовая цена квадратного метра, то сегодня перспективы доходности проекта строятся на углубленном комплексном анализе всех его качественных характеристик и возможном потенциале в долгосрочном периоде.

Теперь принимается во внимание и локация, и квартирография, и планы развития прилегающей территории с точки зрения возможного конкурентного окружения. Сейчас целесообразно оценивать отложенный спрос в целевой локации на конкретный вид жилья и класс, а также иметь в виду информацию о выходе перспективных проектов, а говорить об инвестиционном потенциале можно только в разрезе отдельных проектов и конкретных лотов в этих проектах.

Н. Кузнецова считает, что на фоне снижения динамики роста цен спрос на жилье как на инвестиционный актив будет падать, и в этом случае часть инвесторов предпочтет переориентировать свой капитал на фондовый рынок. С учетом роста ключевой ставки возможен отток средств в депозиты, особенно это будет характерно для консервативных инвесторов, которые не желают рисковать. Наиболее удачливыми инвесторами в сфере недвижимости могут стать люди с пониманием специфики рынка и навыками его анализа, а также возможностью выхода на инсайдерскую информацию либо те, кто обращается к профессионалам за полной консолидацией и анализом.

По оценке IPFM, объем инвестиционных сделок в сфере недвижимости в России в 2021 г. продолжил свой рост и по итогам года будет на уровне 2016—2017 гг. «Это неплохо, если сравнивать с посткризисными годами, но вместе с тем об объемах инвестиций, которые были до 2014 г., пока остается только мечтать. Традиционно преобладают вложения в жилую недвижимость (около 60% от всех сделок) — кроме того, программа льготной ипотеки 2020—2021 гг. „подогрела“ этот рынок, растущий спрос подтолкнул цены на квартиры в новостройках вверх, выросла и доходность», — рассказал «ЭЖ» Павел Люлин, д.э.н., управляющий партнер IPFM.

Наблюдается дефицит качественных складских помещений

Он также обратил внимание, что сворачивание льготной ипотеки и растущая ключевая ставка делают эту схему продаж неинтересной для большинства покупателей, поэтому стоит ожидать как снижения объемов инвестиций в сфере жилой недвижимости, так и общего снижения объемов сделок в 2022 г. Второе и третье места по интересу для инвесторов держат склады и офисы. Бурное развитие электронной торговли и борьба за скорость доставки обнажили дефицит качественных складских метров в России, особенно в местах с хорошей доступностью.

Поэтому арендные ставки, как и доходность в этом секторе, растут, а девелоперы закладывают все больше новых зданий логистической инфраструктуры. Нет сомнений, что в 2022 г. этот тренд продолжится. Что касается офисных помещений, то если в прошлые годы инвесторы сдержанно ожидали, как повлияют тренды гибких офисов, удаленной работы и коронавирусных ограничений на спрос в традиционных офисах, то сейчас нехватка качественных зданий класса А и спрос на них подстегнули и ставки аренды, и задает тренд на вложения именно этот сектор.

Инвестиции в развитие торговой недвижимости, ретейла и МФК снижаются который год — это связано с продолжающимся кризисом традиционной торговли, вызванным факторами развития онлайна, смены покупательского поведения и усиленным пандемийными ограничениями. Трансформация торговых центров происходит медленно, и пока этот процесс не закончен, инвестиции в этот сектор ограничены. Отдельно стоит отметить альтернативные форматы недвижимости, такие как дата-центры, технопарки, которые продолжают набирать популярность, хотя и не занимают пока значительной доли в инвестиционных портфелях.

Господдержка спровоцировала рост цен

Аналитики «Фридом Финанс» в ходе опроса «ЭЖ» напомнили, что программа субсидирования ипотечной ставки работала в 2015—2016 и в 2020—2021 гг. В целом первую программу можно назвать успешной, для оценки второй программы пока не хватает всех данных, но уже сейчас можно сказать, что эффект был неоднозначным, считают эксперты. Она спровоцировала рост цен, который свел на нет все выгоды от субсидирования.

«Однако пока действовала данная программа, а наш ЦБ не повысил ключевую ставку выше 6,5% годовых в сентябре прошлого года, наблюдался рост объема инвестиций в недвижимость. Чего нельзя сказать о второй половине 2021 г. Рост ипотечных ставок негативно скажется на покупательской способности, а значит, и рост прибыли строительных компаний замедлится», — спрогнозировали аналитики. Уже сейчас наблюдается отток инвесторов из данного сектора экономики, а в следующем году он вполне может увеличиться.

Как пояснили эксперты, политика ЦБ нацелена на повышение ключевой процентной ставки на фоне роста инфляционных ожиданий. В ноябре 2021 г. инфляция составила 8,4%. Но Банк России по-прежнему планирует снизить данный показатель в 2022 г. до 4,0—4,5% именно за счет проводимой им денежно-кредитной политики. Это означает, что и в наступившем году стоит ожидать повышения ключевой процентной ставки, а это повлечет за собой и дальнейший рост ипотечных ставок.

По прогнозу «Фридом Финанс», в 2022 г. многие инвесторы предпочтут избавиться от активов в секторе недвижимости и перейти в более перспективные. Например, после сентябрьского повышения ключевой ставки ЦБ эксперты увидели серьезное снижение стоимости акций крупнейших застройщиков в РФ. Акции компании ПИК потеряли почти 30% своей стоимости — с 1500 руб. за акцию до 1020 руб. Акции компании Эталон Групп с сентября упали со 130 руб. за акцию до 80 руб. Акции компании ЛСР Групп упали с 760 руб. за акцию на начало декабря до 588 руб. на конец месяца.

Как итог — несмотря на небольшое сокращение доли инвестиционных сделок на рынке недвижимости, в целом 2021 г. для этой сферы был успешным и показал рост. Объемы инвестиций в 2022 г. ожидаются в меньшем количестве за счет снижения в первую очередь вложений в жилую недвижимость, тренды на складскую и офисную останутся актуальными.


К сведению

Россияне назвали главные события 2021 г. в жилищной сфере

Как показал совместный опрос ДОМ.РФ и ВЦИОМ, три главных события из пяти связаны с программами поддержки семей с детьми. Также респонденты обратили внимание на удорожание стройматериалов и рост цен на новостройки.

В числе главных событий уходящего года 44% опрошенных указали на продолжение реализации программы материнского капитала, которая в 2020 г. была расширена на семьи с первенцами. 40% опрошенных выделили распространение «Семейной ипотеки» на семьи с одним ребенком и продление программы до 2024 г. В топ-5 важнейших событий года вошла также инициатива президента по выплате семьям в ДФО 1 млн руб. при рождении третьего или последующего ребенка на улучшение жилищных условий.

38% россиян в числе главных событий года в жилищной сфере назвали появление льготной ипотеки на ИЖС. Рост цен на стройматериалы среди ключевых тенденций на рынке жилья отметили 46% опрошенных. Как пояснили в ДОМ.РФ, это связано с тем, что необходимость в покупке стройматериалов возникает не только при строительстве, но и при ремонте на даче или в квартире. В список волнующих россиян вопросов также вошли удорожание жилья (37%) и повышение ставок по ипотеке (28%).

День
Неделя
Месяц