Этот процесс, обнадеживающий потенциальных покупателей и огорчающий желающих продавать жилые метры, наблюдается уже два месяца. Речи о возможном снижении цен на жилье пока не идет. Но и нет еще сведений о том, что получатели льготной ипотеки ринулись массово сбывать недвижимость из-за невозможности обслуживать кредиты.
Новостройки. Федеральная компания «Этажи» фиксирует снижение цен новостроек в крупных городах на 0,4—1,5%. ЦИАН сообщает, что девелоперы Московского региона в два раза увеличили дисконт на квартиры.
В сообщении ЦИАН отмечается: «Сразу после обновления льготной ипотеки девелоперы в два раза увеличили дисконты. В „старой“ Москве процент единовременного дисконта (снижения цен) вырос почти в три раза, в Новой Москве — в четыре раза. В подмосковных проектах снижать стоимость стали на „финишной прямой“ льготной ипотеки, тогда как в Москве скидки увеличились только после обновления программы субсидирования».
Аналитики приводят подробности. За две недели после изменения условий программы льготной ипотеки на новостройки средний размер дисконта вырос с 2,56 до 4,21%, или с 225 тыс. руб. до 406 тыс. В частности, уровень дисконта в новостройках в старых границах Москвы вырос с 1,22 до 3,52%, или с 227 тыс. руб. до 619 тыс., в Новой Москве — с 1,7 до 6,55%, или со 171 тыс. руб. до 552 тыс. За два последних месяца дисконт в целом по Московскому региону составил 5,21%, или 537 тыс. руб.
В результате в целом за два месяца 64% квартир подорожали, 13% — подешевели, 23% — остались с той же стоимостью. С 15 июня по 15 августа средняя стоимость квартир в новостройках выросла на 1,97% — порядка 240 тыс. руб. в Московском регионе.
При этом руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов замечает: «Снижение стоимости, которое мы наблюдаем по отдельным проектам, не может компенсировать рост ставок по ипотеке на новых условиях».
Вторичка. По данным IRN/RU, по итогам августа месячный прирост цен на вторичное жилье в Москве вновь сбавил темп и составил 0,8% месяц к месяцу и 26,4% год к году. Цена квадратного метра поднялась до 232,8 тыс. руб. При этом годовые темпы роста еще на максимуме с марта 2009 г.
Одна из главных причин в том, что средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам в июле 2021 г. выросла по сравнению с июнем на 0,6 п.п. и достигла максимального уровня с апреля 2020 г. (тогда средняя ставка была 8,42%), достигнув 7,67% годовых.
Реальная ставка (по отношению к текущей инфляции) выросла с 0,57 до 1,21% годовых.
Рост средней ипотечной ставки связан с пересмотром параметров льготной ипотеки с 1 июля. Эксперты не сомневаются, что ставки могут еще подрасти. Однако среднее значение вряд ли уйдет, полагают аналитики, заметно выше 8% годовых (рыночный кредит может подорожать до +9%).
В июле годовые темпы роста ипотеки впервые в этом году начали замедляться. Повышение портфеля рублевых ипотечных кредитов (без учета приобретенных прав требования) составило 2,0% месяц к месяцу и 28,7% год к году. Примечательно, что динамика ипотечного кредита совпала с предварительными данными ЦБ, выходившими в середине июля. А в абсолютном выражении портфель вырос за последние 12 месяцев на 2,4 трлн руб., достигнув 10,8 трлн.
В росте портфеля прочих кредитов населению тоже небольшое замедление. Специалисты полагают, что и это из-за замедления ипотеки: многие брали потребительские кредиты, чтобы внести первый взнос по ипотеке.
Прогноз аналитиков такой: ипотека продолжит замедляться, но по году прирост все равно составит 20—25%.