1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 78

Рынок недвижимости устоял под натиском пандемии

По предварительным данным, объем инвестиций в недвижимость России за прошлый год достиг 250 млрд руб. Наибольший прирост объема вложений в 2020 г. наблюдался в сегменте жилой недвижимости. По данным Минстроя, ввод жилья в России по итогам 2020 г., несмотря на пандемию и остановку строительства в некоторых регионах, остался на уровне 2019 г. Среди коммерческой недвижимости наиболее активно развивающимся в прошлом году стал сегмент складской недвижимости. Наиболее пострадавшими в период пандемии стали торговая и гостиничная недвижимость.

Согласно предварительной оценке CBRE, объем инвестиций в недвижимость России за прошлый год достиг близкого к прошлому году значения, порядка 250 млрд руб. При этом вложения в жилой сегмент (участки под строительство жилых проектов) увеличились приблизительно на 41% по сравнению со значением в 2019 г., а объем инвестиций в сегменты коммерческой недвижимости, напротив, сократился на 27%.

Наибольший прирост объема вложений в 2020 г. наблюдался в сегменте жилой недвижимости. Высокая активность девелоперов по приобретению участков под строительство привела к увеличению объема вложений с 55 млрд руб. в 2019 г. до почти 77 млрд руб., а доля этого сегмента в структуре инвестиций выросла на 13 п.п. до 35%.

Среди коммерческой недвижимости наиболее активно развивающимся в прошлом году стал сегмент складской недвижимости. Вложения в складские объекты увеличились на 25% в 2020 г. до более чем 40 млрд руб. за счет сохранения спроса на приобретение складов под собственное использование, в том числе по схеме build-to-suit, а также крупных сделок по покупке объектов в инвестиционных целях. На этот сегмент пришлось 19% объема вложений против 14% в прошлом году.

Основной объем инвестиций в офисные объекты произошел в I квартале (почти 45% вложений) до ухудшения состояния рынка на фоне пандемии. Во многом за счет активного начала года объем вложений в офисную недвижимость по итогам года увеличился на 10% до более чем 70 млрд руб., несмотря на спад объема инвестиций в последующих кварталах 2020 г. Доля офисного сегмента также увеличилась до 32% в этом году против 26% в 2019 г.

Упал интерес к магазинам и гостиницам

Наиболее пострадавшими в период пандемии стали торговая недвижимость (вложения в этот сегмент показали существенное снижение — почти на 80% по сравнению со значением в 2019 г. до 16 млрд руб.) и гостиничная недвижимость, объем вложений в которую снизился менее существенно — без малого на 40% до 11 млрд руб. Доля вложений в торговые объекты может составить минимальное с 2014 г. значение около 7% в структуре инвестиций (на 22 п.п. ниже уровня 2019 г.).

Данный тренд уже нашел свое отражение в ставке капитализации для торговых объектов, увеличившейся с 9,5 до 10% в 2020 г. В офисном сегменте ставка капитализации наиболее стабильна (9,25% на конец 2020 г. против 9% в 2019 г.), однако неопределенность в стратегиях компаний по аренде офисных площадей в будущем и сохранению формата «работа из дома» может оказывать негативное влияние на ставки капитализации в среднесрочной перспективе, считают эксперты.

Еще одним трендом 2020 г. стало увеличение вложений в объекты, требующие девелопмента и капитальных вложений. Доля инвестиций в такую недвижимость выросла с 33% по итогам 2019 г. до 57% в прошлом году.

С начала пандемии существенно сократилась доля иностранных вложений. Основной объем сделок формируют инвестиции российских компаний. Их доля увеличилась до 94% в 2020 г. против 74% в предыдущем году. При этом инвестиционная активность еще сильнее сконцентрировалась в столичном регионе. Доля рынка Москвы в объеме инвестиций в 2020 г. увеличилась до 82% против 60% годом ранее, тогда как доля рынка Санкт-Петербурга и региональных рынков сократились на 17 п.п. до 14% и на 5 п.п. до 4% соответственно.

Жилищный сектор спасла льготная ипотека

Изменения, которые произошли на рынке недвижимости в прошлом году, ведущие эксперты обсудили на конференции «Итоги года с РБК. Рынок недвижимости 2020». «Пандемия и связанные с ней ограничения существенно повлияли на рынок недвижимости в 2020 г. В ряде регионов были приостановлены стройки, снизился спрос на жилье, замедлились продажи. Урегулировать ситуацию помогли принятые весной меры государственной поддержки, в числе которых — льготная ипотека под 6,5% и субсидирование кредитов застройщиков», — сказал по видеосвязи замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин.

Ипотека сейчас бьет все рекорды. «Пока программа продлена до 1 июля 2021 г., но чтобы выполнить указ президента и построить до 2030 г. в общей сложности порядка 1 млрд кв. м жилья, программу надо продлевать и работать над снижением процентной ставки в целом в стране», — отметил Н. Стасишин.

Также он добавил, что программа по субсидированию кредитов застройщикам будет работать в России до конца 2021 г. Общий объем поддержки составит около 12 млрд руб. В более чем 40 регионах РФ уже субсидируется порядка 250 кредитных договоров застройщиков. «Эта мера направлена на то, чтобы максимальное количество средств направлять в стройку, а не на погашение кредитов. Взамен мы просим не срывать сроки ввода, не снижать численность сотрудников и сохранить рабочие места», — подчеркнул замминистра.

В прошлом году в России было выдано рекордное количество ипотечных кредитов. «Ипотечный рынок растет стремительно, за 11 месяцев выдано более 1,5 млн ипотечных кредитов, — уточнил заместитель генерального директора „ДОМ.РФ“ Артем Федорко. — Напомню, что за весь 2019 г. было выдано 1,3 млн кредитов. По итогам 2020 г. ипотечный рынок России в количественном выражении вырастет примерно на 30%, а в денежном — на 45—50%».

Значимую роль в сохранении стабильности строительной отрасли в период пандемии сыграл механизм проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Благодаря ему строительные процессы не останавливались, было обеспечено непрерывное финансирование застройщиков по всей стране. По оценке «ДОМ.РФ», в 2020 г. объем открытых кредитных линий застройщикам превысил 2 трлн руб.

Сейчас около половины жилья в России строится с использованием механизма проектного финансирования, а в текущем году число таких проектов может увеличиться до 90%. Пока, по данным госкомпании, нет ни одного проблемного дома, который строится по этой схеме.


К сведению

Названы регионы — лидеры малоэтажного строительства в России

Эксперты аналитического центра «ДОМ.РФ» назвали регионы — лидеры по развитию малоэтажной многоквартирной застройки в России. Наиболее активно дома с количеством этажей не более четырех строятся в Иркутской, Челябинской и Ленинградской областях.

В исследовании учитывались регионы с объемами строительства свыше 500 тыс. кв. м. По состоянию на 15 декабря 2020 г. насчитывается 35 таких субъектов. Среди них по доле малоэтажного строительства лидирует Иркутская область, где к данной категории относится половина текущей стройки (111 домов). Далее следуют Челябинская область — 32% строительства (46 домов) и Ленинградская область — 31% (98 домов).

«Малоэтажное строительство — одно из перспективных направлений развития современных городов. Такое жилье обладает целым рядом преимуществ: как правило, к нему прилегает собственный участок, где можно проводить время на свежем воздухе. Не возникает проблем с парковкой. Люди живут менее скученно по сравнению с обычными многоэтажками, не говоря уже о высотных домах», — прокомментировал результаты исследования генеральный директор «ДОМ.РФ» Виталий Мутко. Он подчеркнул, что особенно актуальны эти преимущества в период пандемии, когда граждане вынуждены проводить больше времени в своих районах в связи с дистанционной работой или необходимостью самоизоляции.

«ДОМ.РФ» совместно с Минстроем и КБ Стрелка разработал Стандарт комплексного развития территорий, в котором малоэтажная застройка является одной из целевых моделей развития. Такая модель в особенности подходит для средних и малых городов, а также окраинных и загородных территорий крупнейших мегаполисов.

Всего в настоящий момент в России строятся 1438 домов с числом этажей до четырех включительно — 16% общего количества строящихся домов. К этой категории относятся как дома блокированной застройки (согласно Градостроительному кодексу РФ — жилые дома с количеством этажей не более трех, состоящие из максимум десяти блоков), так и малоэтажные многоквартирные дома (не более четырех этажей).

При этом медианное значение этажности строящегося жилья в России составляет 12. Это значит, что половина всех строящихся домов ниже, а другая половина — выше указанной цифры. По этому показателю самый высотный регион в стране — Приморский край, где проекты строительства более половины жилых домов предусматривают 24 этажа и более. Самый малоэтажный субъект — Костромская область: здесь половина стройки приходится на дома в два этажа и ниже.

По максимальному количеству этажей, предусмотренных проектами строительства, безоговорочно лидирует Москва. Топ-20 жилых небоскребов страны в стадии стройки располагаются именно на территории столицы. Крупнейший из них возводится в районе площади Гагарина и будет иметь 73 этажа. Еще три многоэтажных жилых дома с этажностью 67—70 строятся в Москва-Сити.