В настоящее время в законодательстве существует несколько противоречивых норм, из-за которых возникают сложности с приватизацией объектов культурного наследия. В связи с этим появился законопроект, в котором предлагается установить различные способы приватизации объектов культурного наследия в зависимости от их состояния. Если объекты культурного наследия находятся в удовлетворительном состоянии, то их можно будет выкупить путем продажи на аукционе вместе с занимаемыми ими земельными участками. Если же объект культурного наследия в неудовлетворительном состоянии, то продажа будет по итогам конкурса и без одновременного отчуждения земельного участка под ним.
В Госдуму внесен законопроект № 1040742-7 «О внесении изменений в Федеральный закон „О приватизации государственного и муниципального имущества“ и Земельный кодекс Российской Федерации» (об особенностях участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации объектов культурного наследия), далее — законопроект. Его внесли 20.10.2020 члены Совета Федерации А.В. Кутепов и С.В. Мамедов.
В проекте предлагается установить разные способы приватизации объектов культурного наследия в зависимости от их состояния, а также предусмотреть преимущественное право выкупа таких объектов для малого и среднего бизнеса.
Проблемы приватизации объектов культурного наследия
В 2018 г. ВС РФ принял Определение от 12.09.2018 по делу № 301-КГ18-753, А11-10976/2016, в котором указал, что приобретение объекта культурного наследия, находящегося в публичной собственности, может осуществляться только способами, указанными в ст. 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон о приватизации). В частности, путем продажи на конкурсе.
При этом Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 159-ФЗ) предусмотрена возможность приобретения недвижимого имущества без проведения торгов путем предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим такое имущество, преимущественного права его выкупа. Каких-либо прямо установленных изъятий в отношении объектов культурного наследия или иного недвижимого имущества ни Законом № 159-ФЗ, ни Законом о приватизации не установлено.
ВС РФ обосновал свою позицию следующим образом: в Законе о приватизации в редакции, вступившей в силу 22.01.2015, предусмотрен исчерпывающий перечень возможных способов приватизации объектов культурного наследия, к которым выкуп арендованного имущества в порядке Закона № 159-ФЗ не относится. То есть нормы Закона о приватизации являются специальными по отношению к норме ст. 3 Закона № 159-ФЗ. Поэтому при приватизации объектов культурного наследия применяются именно положения Закона о приватизации.
Эта позиция закреплена еще в п. 22 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2018), утвержденного Президиумом ВС РФ 26.12.2018.
Различные способы приватизации в зависимости от состояния объектов культурного наследия
В законопроекте предлагается установить разные способы приватизации объектов культурного наследия в зависимости от их состояния.
Сейчас в законодательстве имеются противоречия, препятствующие приватизации объектов культурного наследия. С одной стороны, объект культурного наследия можно приобрести только вместе с занимаемым им земельным участком и только на конкурсе, то есть когда победитель конкурса обязан выполнить определенные конкурсной документацией условия в отношении приобретенного объекта культурного наследия (ст. 29 Закона о приватизации).
С другой стороны, такой земельный участок не может отчуждаться путем продажи на конкурсе. Он должен быть продан или сдан в аренду на аукционе, то есть когда победителем становится участник, предложивший лучшую цену (ст. 39.3 ЗК РФ).
Кроме того, право приобретения государственного или муниципального имущества принадлежит тому покупателю, который предложил в ходе конкурса наиболее высокую цену за указанное имущество при условии выполнения таким покупателем условий конкурса (п. 2 ст. 20 Закона о приватизации). Участники конкурса заявляют в ходе проведения торгов предложения о цене открыто (п. 3 ст. 20 Закона о приватизации), при этом одно лицо имеет право подать только одну заявку, а также заявить только одно предложение о цене государственного или муниципального имущества (п. 9 ст. 20 Закона о приватизации). То есть участники конкурса изначально находятся в неравных условиях. Победителем всегда будет являться участник, подающий предложения последним, при этом разница в размере предложения по цене по отношению к предложениям участников, ранее уже заявивших свои предложения по цене, будет являться минимальной, поскольку в отличие от аукциона федеральный закон не предусматривает установления шага торгов в этом случае.
Для устранения этого и других противоречий в законопроекте предлагается разрешить продажу объектов культурного наследия либо на аукционе, либо на основе конкурсных процедур, в зависимости от того, к какой группе относится предлагаемый к приватизации объект культурного наследия — находящийся в удовлетворительном состоянии или в неудовлетворительном.
В частности, в законопроекте предусмотрен отказ от конкурсных процедур для объектов культурного наследия, состояние которых является удовлетворительным. А для объектов культурного наследия, состояние которых не является удовлетворительным (критерии утверждены постановлением Правительства РФ от 29.06.2015 № 646), предлагается установить новые правила отчуждения (см. таблицу).
Преимущественное право малого бизнеса на выкуп объектов культурного наследия
В законопроекте предлагается установить преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на возмездное приобретение арендуемых объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ.
Сейчас объекты культурного наследия можно приватизировать в порядке и способами, которые установлены Законом о приватизации, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию. Таким образом, особенность отчуждения объектов культурного наследия, в том числе арендуемых субъектами малого и среднего бизнеса, заключается в наличии законодательного условия об обременении таких объектов охранными обязательствами.
Возможные способы приватизации таких объектов предусмотрены п. 1 ст. 29 Закона о приватизации в редакции, действующей с 22.01.2015.
Законопроект не предполагает установления дополнительного способа приватизации для субъектов малого и среднего бизнеса. В нем лишь исключается из особенностей приватизации объектов культурного наследия их продажа на конкурсе для субъектов малого и среднего предпринимательства.
Приватизация объектов речных портов
Предлагается закрепить четкое положение о способе приватизации для объектов речных портов.
Портовые гидротехнические сооружения (в том числе причалы), перегрузочные комплексы и иное расположенное в речном порту федеральное имущество, за исключением имущества, не подлежащего приватизации, могут приватизироваться с учетом особенностей при условии их обременения обязательством по использованию в целях обслуживания пассажиров и судов, погрузки, выгрузки, приема, хранения и выдачи грузов, взаимодействия с другими видами транспорта (п. 1 ст. 30.3 Закона о приватизации).
В случае отказа лица, обладающего преимущественным правом покупки объекта речного порта, от использования преимущественного права на приобретение объекта речного порта, либо в случае неподписания указанным лицом договора купли-продажи в срок, установленный п. 7 ст. 30.3 Закона о приватизации, приватизация объекта речного порта осуществляется путем проведения конкурса в порядке, установленном Законом о приватизации (п. 8 ст. 30.3 Закона о приватизации).
Порядок проведения конкурса предусмотрен ст. 20 Закона о приватизации, но данной нормой регламентируется продажа конкретного имущества, в перечень которого объекты речных портов не входят.
В связи с этим в законопроекте предусмотрено более четкое положение о том, что приватизация объектов речных портов возможна путем проведения конкурса.
Таблица. Условия приватизации объектов культурного наследия в зависимости от их состояния
|
Объекты культурного наследия в удовлетворительном состоянии |
Не будет конкурса. Приватизация будет путем продажи на аукционе вместе с занимаемыми ими земельными участками. |
|
Поступившие от покупателей предложения будут сопоставляться исключительно по цене. |
|
|
Будет выдаваться охранное обязательство собственника, обязывающее его сохранять объект культурного наследия в надлежащем виде |
|
|
Объекты культурного наследия в неудовлетворительном состоянии |
Продажа будет по итогам конкурса и без одновременного отчуждения земельных участков под ними |
|
Земельный участок под таким объектом будет предоставляться новому собственнику объекта культурного наследия исключительно в аренду на срок выполнения условий конкурса при установлении минимальной арендной платы |
После выполнения условий конкурса новому собственнику предоставят право выкупить земельный участок в соответствии с п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. |
|
Для участия в конкурсе нужно будет внести задаток в размере 20% от кадастровой стоимости объекта культурного наследия. |
|
|
В условия конкурса и договор купли-продажи в случае продажи объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, будут включать перечень основных работ по сохранению такого объекта культурного наследия, а также обязательства по получению и предоставлению покупателем банковской гарантии исполнения обязанности провести работы по сохранению объекта культурного наследия в объеме, определяемом из стоимости работ по сохранению объекта культурного наследия (не менее 35%), указанной в согласованной в установленном порядке проектной документации на проведение таких работ |