На правах рекламы
Пандемия стала причиной введения масштабных ограничительных мер. В числе наиболее актуальных проблем – отношения между арендаторами и арендодателями. Юридическая компания «Первая линия» подготовила обзор на тему арендных отношений в период пандемии.
Отечественные законодатели с некоторой задержкой, но отреагировали на произошедшие изменения. Следствием этого стало введение в начале июня новых правил изменения и расторжения договора аренды, которые будут действовать на время пандемии COVID-19. За прошедшие с того момента 2 месяца успела сформироваться судебная практика, обобщенная Верховным судом России.
Правовое регулирование аренды в период пандемии
Правила расторжения и изменения договоров аренды в период коронавирусной пандемии определены №166-ФЗ (датируется 8 июня 2020 года). Федеральный закон вносит изменения в принятый 1 апреля текущего года №98-ФЗ, ставший первой реакцией законодателей на появление COVID-19.
Особого внимания заслуживает тот факт, что он сам содержит корректировки к другому законодательному акту - №68-ФЗ (датируется 21 декабря 1994 года), который регламентирует политику государства в области защиты граждан и территории страны от чрезвычайных ситуаций. Это наглядно демонстрирует уровень опасности пандемии и степень оценки возможной угрозы.
Непосредственно рассматриваемому вопросу отводится статья 19 №98-ФЗ, заметно измененная после утверждения №166-ФЗ. Большое значение для объяснения правил правоприменения новой версии законодательства имеют два Обзора - №1 и №2, сделанных Президиумом ВС РФ, соответственно, 21 и 30 апреля 2020 года. В документах содержатся детальные разъяснения решений судебных органов о применении правовой базы, принятой для борьбы с последствиями пандемии COVID-19.
Новый порядок изменения и расторжения договоров аренды
Действовавшие ранее правила допускали два варианта расторжения или изменения условий договора аренды. Первый – по соглашению сторон, второй – одностороннее расторжение договора, с выплатой убытков второй стороне.
Новый порядок, действовавший на время пандемии COVID-19, вводит возможность досрочного прекращения арендного договора арендатором, если выполнены несколько обязательных условий:
-
арендатор является представителем малого или среднего бизнеса, работающим в наиболее пострадавшей отрасли;
-
договор аренды заключен до введения ограничительных мер;
-
стороны не достигли мирового соглашения о преференциях в адрес арендатора в течение 2 недель после обращения последнего.
Третий пункт списка также является нововведением, которое содержится в №166-ФЗ. Суть преференций состоит в предоставлении отсрочки по платежам по договору аренды. Время ее действия – с момента введения ограничительных мер и до 1 октября текущего года.
Отдельного упоминания заслуживают еще один юридический нюанс. Оно состоит в следующем: арендатор вправе претендовать на снижение ставки арендной платы по договору, если он не имел возможности пользоваться арендуемым имуществом из-за режима повышенной готовности, введенного для борьбы с пандемией COVID-19. Норму сложно назвать четко сформулированной, так как она не содержит определения ключевого понятия, а именно «невозможности использования арендного имущества».
Время действия уменьшения ставки – в пределах года. Отсутствие договоренности между сторонами предоставляет арендатору право отказаться от договора аренды до 1 октября 2020 года в одностороннем порядке. При этом необходимости возмещать арендодателю убытки не возникает.
Арендаторам земельных участков, которые принадлежат государству или муниципалитетам, предоставляется право на продление срока их действия путем заключения дополнительного соглашения. Обязательными условиями для получения льготы выступают:
-
договора аренды заключен до введения ограничительных мер;
-
арендное соглашение является действующим;
-
на момент обращения арендатора отсутствуют нарушения правил землепользования.
Срок пролонгации договора аренды не должен превышать продолжительности заключенного договора или трех лет, если он заключен на больший срок. На заключение дополнительного соглашения арендодателю отводится 5 рабочих дней с момента обращения арендатора.
Важные юридические моменты правоприменительной практики
Настолько серьезные изменения в законодательстве, регламентирующем отношения арендодателей и арендаторов, привели к резкому увеличению количества судебных разбирательств. На фоне слабой проработанности правовой базы, решения судов носили противоречивый характер.
Это вынудило членов Президиума ВС РФ выпустить детальные разъяснения правоприменительной практики урегулирования споров по изменению и расторжению договоров аренды во время пандемии COVID-19. Особого внимания заслуживает несколько важных моментов, содержащихся в документах Верховного суда России.
-
Законным основанием для изменения или расторжения договоров аренды выступает существенное изменение обстоятельств в формате требований одной из сторон сделки. Применительно к пандемии коронавирусной инфекции COVID-19 действуют условия, установленные актуальной редакцией №98-ФЗ, основные из которых перечислены выше.
-
Датой изменения обязательств сторон договора аренды, связанных с предоставлением отсрочки по требованию арендатора, имеющему такое право, считается введение режима ЧС или повышенной готовности. Крайний срок действия преференции – 1 октября текущего года. Допускается более раннее введение отсрочки по соглашению сторон.
-
Основанием для получения отсрочки по арендным платежам выступает принадлежность к малому и среднему бизнесу в сочетании с работой в отраслях, наиболее пострадавших от пандемии COVID-19. На заключение дополнительного соглашения арендодателю отводится 30 суток. Доказывать невозможность полноценного использования арендуемого имущества в этом случае не нужно. Арендодателю предоставляется право обратиться в суд с доказательством того, что требования арендатора являются заведомо недобросовестными, а его бизнес в результате пандемии не пострадал.
-
Датой внесения изменения обязательств по договору аренды в части уменьшения арендной платы из-за невозможности пользоваться имуществом следует считать момент, когда такая возможность была потеряна. Срок заключения дополнительного соглашения в подобной ситуации не имеет значения, как и дата вступления в силу решения суда, принятого по этому вопросу.
-
Положения №98-ФЗ распространяются на все виды договоров аренды, включая те, предметом которых выступает как часть недвижимой вещи, так и вещь в целом.
Оперативное принятие законодательных актов привело к слабой проработке многих вопросов. Самостоятельно разобраться в юридических нюансах действующих сегодня правил расторжения и изменения договоров аренды далеко не просто. Намного правильнее доверить это дело профессионалам. Такой подход позволит минимизировать негативные последствия пандемии коронавируса COVID-19 для Вашего бизнеса и быстрее вернуться к нормальной работе.
Материал подготовлен ЮК «Первая линия»