1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 339

О бедном арендаторе замолвили слово: прогноз судебной практики

В ходе онлайн-конференции «Управление юридическими рисками в эпоху вируса» обсуждалось много вопросов, актуальных для сегодняшней повестки дня. Но одна тема стояла особняком: проблемы арендных правоотношений, возникшие в период ограничений для бизнеса. Тема, казалось бы, не новая, однако получившая новое звучание. На основе анализа регулирования арендных отношений в период наложения ограничений на деятельность многих компаний, разъяснений Верховного суда РФ был сделан вывод: арендатор является слабой стороной в договоре, со всеми вытекающими из этого статуса преференциями для него. Этой позиции, по всей видимости, будет придерживаться и судебная практика. Мероприятие организовал ИД «Коммерсантъ». «ЭЖ-Юрист» выступил информационным партнером конференции.

Василий Малинин, руководитель направления «Коммерческая недвижимость» из «Рустам Курмаев и партнеры», посвятил свое выступление трендам судебной практики, которые, на его взгляд, будут складываться в тот период, когда суды заработают на полную мощность. Речь шла прежде всего об обзорах Верховного суда по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) от 21.04.2020 № 1 и от 30.04.2020 № 2 (далее Обзор № 1 и Обзор № 2 соответственно).

Позиции высшей инстанции, по утверждению В. Малинина, задают вектор развития судебной практики на ближайшее время.

Отсрочка регулируемая и общая

В целом в период карантина суды были закрыты и какой-то судебной практики на уровне арбитражных судов и судов общей юрисдикции по вопросам аренды пока не сложилось. Впрочем, исходя из обзоров ВС РФ, можно выстраивать некоторые логические рассуждения о том, каким образом будет складываться судебная практика по наиболее острым вопросам в арендных правоотношениях.

Конфликт арендаторов и арендодателей сегодня стоит наиболее остро, поскольку интересы сторон данного договора носят абсолютно противоборствующий характер. Арендаторы требуют предоставления дополнительных льгот, арендодатели ссылаются на предбанкротное положение и просят государство приостановить определенные меры поддержки арендаторов. Естественно, в судебную плоскость, скорее всего, попадут споры, связанные с размером арендной платы, со сроками платежей, а также с порядком оплаты.

Отсрочка арендной платы делится на два вида: регулируемая отсрочка и общая отсрочка, которую можно получить на основании общих положений гражданского законодательства. Когда мы говорим о регулируемой отсрочке, то имеем в виду специальную отсрочку, которая была установлена п. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее — Закон № 98). Условия данной отсрочки детализированы в постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 (далее — постановление Правительства РФ № 439). Суть данной отсрочки заключается в том, что арендатору не нужно выплачивать арендную плату в текущий момент, однако ее нужно будет заплатить в будущий период, а именно после 1 января 2021 г. Данная отсрочка делится, в свою очередь, на два вида. Первый: арендатор полностью освобождается от оплаты аренды в течение периода действия режима повышенной готовности или режима чрезвычайной ситуации, но, как уже было сказано, ее нужно будет выплачивать после 1 января 2021 г. Второй вид регулируемой отсрочки вступает в силу после того, как в субъектах будет отменяться режим повышенной готовности или режим ЧС. После отмены данных специальных режимов будет предоставляться 50-процентный дисконт на арендную плату, и этот дисконт будет действовать вплоть до 1 октября 2020 г. Но опять-таки, арендаторам нужно держать в голове мысль о том, что невыплаченную арендную плату за этот период нужно будет возвращать после 1 января 2020 г. Возврат арендной платы будет осуществляться в течение двух лет — с 1 января 2021 г. до 1 января 2023 г. Возврат в соответствии с условиями постановления Правительства РФ № 439 предполагается сделать постепенным. То есть возвращать арендную плату нужно будет ежемесячно равномерными платежами. При этом размер ежемесячного платежа не должен превышать 50% от того размера арендной платы, который арендаторы будут выплачивать уже в 2021—2022 гг. Эта отсрочка предоставляется организациям и ИП, входящим в список наиболее пострадавших отраслей. При этом у арендодателя в соответствии с разъяснениями ВС РФ и постановлением Правительства РФ № 439 нет права уклониться от предоставления такой отсрочки. В противном случае арендатор получает законный способ защиты своих интересов посредством понуждения арендодателя к заключению соглашения об отсрочке в судебном порядке. Для реализации права на отсрочку достаточно доказать факт введения на территории субъекта режима повышенной готовности, а также факт отнесения предпринимателя к списку наиболее пострадавших отраслей.

Нет в списках? Имеешь право

Более интересной представляется ситуация для тех предпринимателей, которые по формальным причинам (несоответствие основного ОКВЭД) не относятся к списку пострадавших отраслей либо которые занимаются иными видами деятельности и испытывают определенные экономические трудности. Очевидно, что на регулируемую отсрочку такие предприниматели не вправе рассчитывать, но они тоже могут использовать определенные общие институты гражданского законодательства для получения экономических поблажек в отношениях с арендодателями. Имеются в виду два правовых механизма: институт форс-мажора, который закреплен в ст. 401 ГК РФ, и институт изменения договора или расторжения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Форс-мажор в экономическом смысле для многих арендаторов может быть эквивалентен той же самой отсрочке — пока действует режим форс-мажора, арендатор вправе не выплачивать арендную плату без каких-либо негативных для себя экономических последствий (выплаты неустойки, штрафов, компенсации каких-либо убытков в пользу арендодателя и т.д.). Период форс-мажора для многих арендаторов в соответствии с разъяснениями ВС РФ как минимум будет приравнен к периоду действия режима повышенной готовности к режиму чрезвычайной ситуации в субъектах РФ. Для некоторых субъектов коммерческой деятельности возможен остаточный период после отмены режима повышенной готовности. Это связано с опять же нововведением ВС РФ, который применил институт форс-мажора к денежным обязательствам. В Обзоре № 1 суд указал на то, что отсутствие денег у предпринимателя, в том числе арендатора, может служить обоснованием форс-мажора в отношениях по договору. Если сейчас, в условиях пандемии, понизился покупательский спрос, доходы существенно снизились, из-за чего не хватает денежных средств на покрытие всех расходов своей коммерческой деятельности, то у арендатора есть шанс в судебном порядке доказать, что для него наступил форс-мажор именно по денежному обязательству, связанному с выплатой арендной платы. Такая интерпретация действительно является абсолютно новым словом для российской судебной практики, которая ранее отрицала такую возможность.

Эксклюзивные условия предоставления отсрочки

Следующий вопрос касается того, что стороны договора аренды вправе установить более лояльные условия предоставления отсрочки, чем это предусмотрено регулированием. Они могут увеличить период отсрочки, могут предусмотреть дисконт в повышенном размере. Но главное, что установлено постановлением Правительства РФ № 439, — условия отсрочки не должны ухудшать положение арендатора.

Интересным является описание ряда ситуаций в Обзоре № 2 от 30.04.2020. А именно тех, где ВС РФ презюмирует факт предоставления отсрочки с определенно недобросовестным поведением арендодателя. В частности, ВС РФ говорит о том, что отсрочка будет считаться предоставленной в тех случаях, когда арендодатель уклоняется от заключения допсоглашения, а также в тех случаях, когда арендодатель вводит своего контрагента в заблуждение относительно этой отсрочки (в частности, в переписке обещает предоставить отсрочку, но впоследствии не предоставляет). Также к таким ситуациям относится получение платежей от арендатора в уменьшенном размере без каких-либо возражений относительно размера арендной платы. На взгляд эксперта, в вышеупомянутом обзоре дано описание неких жизненных ситуаций на обывательском уровне для того, чтобы широкие массы предпринимателей на приведенных примерах поняли, в каких ситуациях они могут оказаться и какие льготы они могут получить. Если же, уточняет Василий Малинин, переводить такие разъяснения на юридический язык, то ситуация выглядит несколько иначе. На уровне закона арендодатель стал стороной договора аренды, для которого оферта арендатора носит обязательный характер. Это означает, что, если арендатор обратится к арендодателю за заключением дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки, у арендодателей фактически нет права уклониться от заключения такого соглашения. В противном случае арендатор вправе требовать заключения такого соглашения в судебном порядке. Но при этом, если соглашение в судебном порядке не заключается, а арендодатель проявляет недобросовестное поведение, под которым понимается уклонение от заключения соглашения или введение арендатора в заблуждение, арендодатель теряет право на получение арендной платы в том размере, который превышает размер арендной платы в соответствии с условиями об отсрочке.

Освобождение от арендной платы

Что касается полного или частичного освобождения от арендной платы, то на него могут рассчитывать те субъекты, чье арендованное имущество стало невозможно использовать вследствие ведения органами власти определенных ограничений. На уровне субъектов РФ есть различные списки предпринимателей и видов деятельности, которые императивно приостановлены. Именно в таких случаях арендаторы, помимо получения отсрочки, вправе требовать от арендодателей заключения соглашений об уменьшении размера арендной платы. При этом для уменьшения арендной платы по данному основанию не обязательно быть в списке пострадавших отраслей, достаточно доказать, что имущество невозможно использовать по целевому назначению вследствие введенных ограничений. Арендаторы вправе рассчитывать на уменьшение размера арендной платы на весь период действия введенных ограничений. Опять же, если арендодатель уклоняется от заключения соответствующего соглашения, арендатор вправе требовать понуждения заключения соглашения в судебном порядке. Если дополнительное соглашение будет заключено в какой-то последующий период, даже в период после отмены режима повышенной готовности, к примеру, в июле, августе или сентябре этого года, либо судебный акт о понуждении арендатора к заключению соглашения вступит в силу после отмены ограничений, это не будет менять период, на который предоставляется отсрочка, и период, на который арендная плата может быть уменьшена. Тем самым на уровне закона и в силу разъяснений ВС РФ таким соглашением придается обратная сила.

Как долго подобная практика будет применяться? Мы видим, отметил В. Малинин, что на уровне исполнительной власти есть определенные тенденции по защите слабой стороны договора. И сейчас власть стоит на позиции, что именно арендатор является слабой стороной. Все больше льгот предоставляется именно арендатору. Вероятно, и суды будут склонны действовать так же и применять нормы закона и подзаконных актов в соответствии с таким же трендом.