1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 921

Непротивопоставимость незарегистрированного договора аренды: актуальные проблемы применения п. 3 ст. 433 ГК РФ

Некоторое время назад в Гражданском кодексе РФ появилась норма (п. 3 ст. 433 ГК РФ), закрепившая правило, согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации для третьих лиц. Таким образом, с 1 июня 2015 г. (даты вступления нормы в силу) законодательно был оформлен поворот российского гражданского права в области государственной регистрации к французской модели. Все дело во фразе, и она здесь является ключевой: «для третьих лиц». Ранее как ст. 433 ГК РФ, так и ст. 164 ГК РФ при их буквальном прочтении говорили о том, что при отсутствии госрегистрации договор не может считаться заключенным и порождать правовые последствия. Согласно же новой норме отсутствие требуемой регистрации не порочит договор как таковой и не блокирует возникновение относительной правовой связи между сторонами, но лишь препятствует возможности противопоставить такой незарегистрированный договор третьим лицам.

Сегодня целью государственной регистрации сделок является информирование о факте их заключения, доступность информации об этом третьим лицам. А функция укрепления правовых связей между самими сторонами (в отличие от нотариального удостоверения сделок) у государственной регистрации отошла в тень. Отсутствие регистрации, по мысли авторов новеллы и сторонников данной теории, сказывается лишь на противопоставимости, но не на действительности (заключенности) договора.

Французская идея в российской судебной практике

Надо особо оговориться, что эта идея пробивала себе дорогу давно и для российских юристов новостью не стала. При рассмотрении споров об арендной плате судебная практика ВАС РФ пришла к тому, что, несмотря на отсутствие необходимой регистрации договора аренды, стороны считаются связанными соответствующим обязательством (см., например, постановления Президиума ВАС РФ от 08.04.2008 № 1051/08 и от 06.09.2011 № 4905/11). Этот же подход в отношении аренды был развит и в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, и в п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165.

Что любопытно, если поначалу ВАС РФ исходил из того, что отсутствие регистрации не мешает признать договорные отношения сторон возникшими в том случае, когда договор исполнялся сторонами, то в конце концов он перестал требовать и собственно исполнения: подписания договора сторонами оказывалось достаточно для того, чтобы он считался заключенным, а обязательства — возникшими. По мнению суда, отсутствие регистрации лишь мешает противопоставить такой договор третьим лицам. Впрочем, ВАС РФ исходил из того, что такое противопоставление возможно даже при отсутствии регистрации, если третье лицо знало о незарегистрированном договоре из иного источника

Цитируем документ

Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ).

Пункт 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»

Иначе говоря, на непротивопоставимость незарегистрированного договора может ссылаться лишь субъективно добросовестное третье лицо.

Верховный суд РФ в прошлом году в целом подтвердил и практику ВАС РФ, и соответствующее прочтение закона. При этом он указал на необходимость толковать п. 2 ст. 651 ГК РФ через призму непротивопоставимости. Также ВС РФ уточнил, что третьим лицам договор аренды при отсутствии его регистрации может быть противопоставлен, если третьи лица знали или должны были знать о наличии такого договора, хотя ВАС РФ в свое время говорил только о точном знании.

Тем не менее целый ряд аспектов в практическом применении нового подхода пока не прояснен. Далеко не все суды разобрались с доктриной непротивопоставимости. Законодатель же, попытавшись отразить данную идею в п. 3 ст. 433 ГК РФ, не поставил точку в вопросе о реальном или вмененном знании третьего лица о незарегистрированном договоре и к тому же оставил нетронутыми и норму п. 1 ст. 164 ГК РФ, и норму п. 2 ст. 651 ГК РФ. Вышеуказанные нормы продолжают говорить об отсутствии у незарегистрированной сделки правовых последствий и непризнании незарегистрированного договора заключенным. Тем не менее новая редакция п. 3 ст. 433 ГК РФ вынуждает судей смириться с тем, что обе эти нормы теперь должны толковаться в свете идеи непротивопоставимости, отраженной в более поздней норме п. 3 ст. 433 ГК РФ.

На научно-практическом круглом столе, организованном Юридическим институтом «М-Логос», ряд экспертов попытались ответить хотя бы на некоторые из проблемных вопросов. Тема стала очень актуальной в последнее время и обсуждается сообществом на разных площадках и в разном контексте.

Сделка регистрацию не прошла — она существует

Закон требует производить государственную регистрацию в первую очередь договоров аренды недвижимости. На мероприятии ситуации, которые возникают на практике, рассматривали с позиции условного кейса, когда сделка заключена, а государственную регистрацию не прошла.

Как отметил модератор дискуссии Артем Карапетов, д.ю.н., директор Юридического института «М-Логос», профессор Высшей школы экономики, долгое время в нашей практике доминировала идея о том, что договор, который законом предписано регистрировать, но который не прошел через такую процедуру, является незаключенным либо ничтожным — законодательство допускало разные толкования. И признаки этой, старой, концепции до сих пор отражены в законе — в некоторых общих положениях, в ст. 164 и 651 ГК РФ. Из актуальной судебной практики по применению этой идеи непротивопоставимости видно, что суды до самого последнего времени во многом продолжали жить по старой парадигме. Если договор не прошел госрегистрацию, они признавали его ничтожным, незаключенным. Как правило, это касалось договоров, заключенных до 1 июня 2015 г., до вступления в силу новой редакции п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Сейчас, когда в судах оказываются договоры, заключенные после указанной даты, можно ожидать некоего изменения тенденции. Основания надеяться на это дает постановление Пленума Верховного суда РФ от 25.12.2018 № 49. В пункте 5 этого постановления высшая судебная инстанция еще раз недвусмысленно указала, что договор вне зависимости от факта его регистрации заключен, связывает стороны, а отсутствие государственной регистрации просто не порождает правовых последствий для третьих лиц.

Цитируем документ

По смыслу п. 3 ст. 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам п. 1 и 2 ст. 433 ГК РФ.

Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (ст. 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в п. 1 ст. 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании п. 2 ст. 165 ГК РФ.

Пункт 5 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»

Ситуации, которые грозят противопоставимостью

Прогнозируя, что суды, наконец, прислушаются к разъяснениям, воспримут эту французскую идею непротивопоставимости незарегистрированных договоров, участники круглого стола смоделировали некоторые ситуации, в которых непременно придется разбираться российскому правосудию. И первый вопрос, который был поднят для обсуждения на круглом столе: кому все-таки можно, а кому нельзя противопоставить незарегистрированный договор?

Если договор не зарегистрирован, но третье лицо знает о том, что договор существует, ему этот договор можно противопоставить. Это не прописано непосредственно в ГК РФ, но следует из всей практики ВАС РФ и ВС РФ. Но если другая сторона точно не знает (или, по крайней мере, не доказано точное знание), то мы можем полагать, что, будь она осторожной и продемонстрируй должный стандарт заботливости и осмотрительности, она могла бы знать о наличии этого договора.

Представим: собственник-арендодатель продает здание новому собственнику, в реестре нет записи об аренде, и новый собственник пытается расторгнуть договор с арендатором, говоря о том, что при оформлении сделки он ничего не знал о договоре аренды. Арендатор апеллирует к ст. 617 ГК РФ, но когда всплывает аргумент про отсутствие регистрации, арендатор говорит новому собственнику: ты должен был знать обо мне, потому не мог не догадаться, что в здании площади сдаются в аренду. Вот такая гипотетическая ситуация. Следует ли в правоприменительной практике противопоставлять такой незарегистрированный договор только в случае, когда со всей очевидностью доказано, что контрагент точно знает о ситуации с арендатором? Либо следует допустить применение критерия «должен был знать» и принять это «должен был знать» в качестве обычного стандарта заботливости и осмотрительности?

Михаил Церковников, к.ю.н., доцент Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, считает, что говорить о том, что любое третье лицо, независимо от того, знало оно или не знало о договоре, вправе игнорировать этот договор, если он не зарегистрирован, неправильно. И даже «постыдно». И западная практика показывает, что обычного знания и вменения недобросовестности достаточно для того, чтобы договор начал действовать против третьего лица. По мнению эксперта, регистрация — это информационный ресурс, не более того. Она создает неопровержимую презумпцию знания о том, что записано в реестре. Но не создает неопровержимой презумпции о том, что вера реестру полностью защищает третью сторону. Если выяснится, что она знала или должна была знать о том, что реестр не соответствует действительности, то, соответственно, она теряет право на защиту.

Роман Бевзенко, к.ю.н., партнер юридической компании «Пепеляев Групп», не согласен с тем, что в случаях с арендой вообще должен применяться стандарт «неосторожность». Когда речь идет об аренде, то с точки зрения правовой политики одни участники арендных правоотношений могли рассказать всему миру о том, что у них есть (и соответственно, зарегистрировать) договор, но почему-то этого не сделали, а третьи лица должны стать этакими пинкертонами, фандориными или шерлоками холмсами и заниматься самостоятельными расследованиями. Это в корне неверно. Может быть, уточняет Р. Бевзенко, в виндикациях оправдан повышенный стандарт осмотрительности, но в арендных отношениях третья сторона не должна нести риски из-за того, что две другие стороны не зарегистрировали договор. А для противодействия недобросовестному поведению третьих лиц докладчик считает возможным применение повышенного критерия осмотрительности: «Заведомо должен был знать».

Главное в регистрации — цель, которую она преследует

Не поддержала идею М. Церковникова о том, что даже за неосторожное поведение третье лицо должно нести риск в виде противопоставления аренды, и Александра Маковская.

Она напомнила, что когда писалась Часть I ГК РФ, государственной регистрацией для разных сделок преследовались абсолютно разные цели и регистрация выполняла абсолютно разные функции.

Та же самая государственная регистрация договоров купли-продажи жилья была фактически заменой нотариальному удостоверению сделок — то есть в данном случае имел место контроль государства за содержанием сделки.

Вторая группа государственной регистрации — это когда государственная регистрация сделки в реальности была государственной регистрацией обременения, порождаемого сделкой. То же самое касалось и государственной регистрации договоров об ипотеке.

А что мы регистрируем в договорах аренды? Эксперт указала на давнюю позицию ВАС РФ, гласящую, что государственная регистрация договоров аренды — это государственная регистрация аренды как обременения.

Цитируем документ

Положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“»

Возвращаясь же к ст. 433, А. Маковская выразила мнение, что для полноценного и однозначного применения в ней не хватает уточнения. В идеале она должна звучать следующим образом: «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если эти лица добросовестные».

А что касается формулировки критерия осмотрительности, то эксперт не готова предложить что-то конкретно: «знали», «могли знать», «должны были знать». Она только привела пример из того же французского правопорядка. Французские юристы, когда они говорят о том, что лицо «могло знать», исходят из пассивного знания лицом сложившейся обстановки. А вот когда употребляется фраза «должно было знать», подразумевается, что лицо должно было предпринять активные действия для выяснения соответствующей правовой ситуации.

Госорганы не являются третьей стороной

Второй вопрос, который был поднят на круглом столе, касался государственных органов — входят ли они в число «третьих лиц» в контексте применения рассматриваемой нормы. Ведь условием получения определенных лицензий может выступать наличие помещений, которые, в свою очередь, могут арендоваться. Может ли государственный орган, который осуществляет лицензирование, отказать в принятии договора аренды как подтверждения наличия помещений для использования на том основании, что договор не прошел процедуру государственной регистрации? Может ли налоговый орган сказать, что незарегистрированный договор аренды влечет правовые последствия для него как третьего лица? С точки зрения целей, которые преследовал законодатель, внося норму, очевидно, что государственные органы вряд ли рассматривались как третьи лица арендных правоотношений, но они вполне могут сейчас заявлять о себе именно в качестве третьих лиц.

А. Маковская, отвечая на этот вопрос, отметила, что он «существует уже сто лет». Впервые он возник не в связи с договорами аренды, не в связи с незарегистрированными договорами, а с договором на оказание охранных услуг, который был заключен в надлежащей форме. И возник вопрос: может ли охраняемая компания относить расходы по выплате вознаграждения охранной фирме на себестоимость? И ВАС РФ, который рассматривал это дело, пришел к выводу: конечно, компания может учитывать данные расходы и налоговая не должна предъявлять претензии в данной ситуации. Даже если договор отсутствует, оказанные услуги должны быть оплачены. И затем уже данную позицию перенесли на те же самые договоры аренды, которые были не зарегистрированы, говоря тем же самым налоговикам, что они не могут предъявлять никаких претензий к соответствующим компаниям, которые платят арендную плату, но не зарегистрировали договоры. На сегодня нет оснований для изменения этой позиции, исходя из того, что сегодня вообще-то есть та же ст. 433 ГК РФ, которая признает силу договорного обязательства.

Далее участники обсуждения попытались разобраться, кто такие эти третьи лица в аренде, которым нельзя противопоставить незарегистрированный договор, если они добросовестные? Новые собственники, которые приобретают здание у арендодателя — самый очевидный ответ, вокруг которого часто и прокручивалась идея противопоставимости.

  • Ситуация первая: новый собственник, если он не знает об арендаторе, не увидел в реестре договор аренды, может разорвать договор аренды, и арендатор не может претендовать на продление своих прав при смене собственника.

  • Ситуация вторая: арендодатель при отсутствии регистрации договора субаренды и попытке субарендатора потребовать заключения с ним прямого договора при прекращении аренды. Например, арендодатель не видел эту субаренду, она не была зарегистрирована по какой-то причине, но это в общем-то неважно. Потом аренда прекращается, субарендатор появляется и выражает желание напрямую заключить договор (по ст. 618 ГК РФ он имеет право при досрочном прекращении аренды требовать прямого заключения с ним договора).

  • Ситуация третья: новые арендаторы заключают договор с арендодателем, а прежний арендатор, имеющий в силу ст. 621 ГК РФ преимущественное право на заключение договора на новый срок после окончания предыдущего, заявляет требования о переводе прав и обязанностей по этим заключенным новым договорам аренды. То есть новым арендаторам противопоставляется право прежнего арендатора.

Во всех этих ситуациях должен применяться принцип противопоставимости. Здесь следует придерживаться той позиции, что, если новые арендаторы не видели в реестре старого договора аренды и не знали и не должны были знать о старых договорах, они защищены. Если же не было регистрации, но они знали о старых арендаторах или должны были знать, то они проиграют дело.

Александр Латыев, к.ю.н., руководитель практики юридической фирмы «Интеллект-С», предложил взглянуть на вышеуказанные ситуации не с точки зрения противопоставимости регистрации, а с ракурса добросовестности либо недобросовестности другого арендатора. В обоснование своей позиции он привел сам механизм регистрации. Когда новый арендатор заключает договор, он видит аренду в реестре? Скорее всего, нет! Ее уже из реестра убрали. Он получает выписку, в которой написано, что объект не обременен арендными правами других лиц. Получается, была регистрация или нет — для третьего лица в информационном плане ничего не меняется.

А может ли арендатор «соскочить» с аренды при смене собственника, если договор аренды не зарегистрирован?

М. Церковников считает, что нет, иначе он воспользуется своим же собственным нарушением. Причем это нарушение не административное, это гражданское правонарушение в отношении третьих лиц — стороны не зарегистрировали сделку. В принципе же норма ст. 617 ГК РФ в современном мире имеет аналог в любом правопорядке: аренда следует за вещью.

Соглашение об изменении договора аренды

Согласно ст. 164 ГК РФ, если договор аренды подлежал государственной регистрации, то и изменение договора подлежит обязательной госрегистрации. И тут опять возникает множество интересных вопросов.

Договор аренды заключен, арендатор и арендодатель заключили допсоглашение об изменении, допустим, арендной платы в ту или иную сторону, изменили иные условия договора. Далее объект недвижимости продается новому собственнику. Договор был зарегистрирован, а допсоглашение — нет. Если допсоглашение предусматривало понижение арендной платы, то здесь, казалось бы, все просто. Новый собственник «не видит» допсоглашение и продолжает взимать плату в прежнем размере. Если арендатору это не нравится, то он просто уходит. А если арендатор скрыл повышение арендной платы и новому собственнику начал платить по цене, установленной в договоре? Противопоставляется ли такое допсоглашение арендодателю? Может ли новый арендодатель, узнав через полтора года о том, что старый повышал цену аренды, потребовать возместить разницу?

Александр Латыев в такой ситуации видит нелогичное поведение продавца. Предыдущему собственнику выгодно сообщить о повышении арендных ставок, это косвенно повышает и стоимость объекта. Если же он об этом не сказал, то мы можем предположить имеющееся конклюдентное соглашение с арендатором о возврате к прежним соглашениям. Тогда новый собственник, получив данную информацию, но не раскрывая свое знание в течение какого-то времени, перестал бы быть добросовестным.

В конечном итоге участники круглого стола пришли к практически единодушному мнению: если было изменение договора до смены собственника, если оно не зарегистрировано, то новый собственник имеет опцион на вступление в это допсоглашение в течение разумного срока, после того как он узнал о его наличии. Если он в разумный срок им не пользуется, хотя уже знает о нем, значит, он теряет право.

Мероприятие проходило в благотворительном формате. Организаторы пытаются собирать средства на лечение детей, страдающих от рака крови. Участники мероприятия вносили небольшие взносы, которые после покрытия расходов на аренду зала были направлены в фонд «Подари жизнь».

Если данный материал покажется вам полезным или просто интересным, просим самостоятельно сделать любое посильное пожертвование в вышеуказанный фонд.