Постановке на кадастровый учет и регистрации прав в ЕГРН должна предшествовать проверка наличия у объекта признаков недвижимости

Общество обратилось в Росреестр с заявлением о снятии бензоколонки с государственного кадастрового учета и погашении записи о праве собственности на нее как на объект недвижимости. Нижестоящие суды отказали в требовании. Они исходили из того, что возложение на регистрирующий орган обязанности по снятию объекта с кадастрового учета при наличии зарегистрированного права собственности на него противоречит нормативному регулированию ведения государственного кадастрового учета. ВС РФ между тем отправил дело на новое рассмотрение.

Суть дела

АО «Главное управление обустройства войск» (далее — общество) на праве собственности принадлежит колонка бензозаправочная, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.11.2010 сделана запись регистрации. Осуществлена постановка объекта на кадастровый учет.

Проведенной в 2017 г. Воронежским отделением Черноземного филиала АО «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» экспертизой установлено, что объект исследования — колонка бензозаправочная — не обладает признаками объекта недвижимости и не является объектом капитального строительства. Объект по конструктивному исполнению не имеет прочной связи с землей, что позволяет при необходимости выполнить его перенос без разрушения элементов.

Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о снятии спорного объекта с государственного кадастрового учета и погашении записи о праве собственности на него. Оно ссылалось на то, что нахождение в государственном кадастре недвижимости сведений о спорном объекте, являющемся, по сути, движимой вещью, противоречит нормам законодательства и нарушает права общества.

Письмом от 30.06.2017 Управление Росреестра сообщило об отсутствии возможности снять объект с учета. Оно сослалось на то, что процедура снятия с государственного кадастрового учета и прекращения прав в отношении объекта недвижимости, не обладающего признаками недвижимой вещи, не предусмотрена Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ).

Тогда общество обратилось в суд с требованием о возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее — Управление Росреестра, регистратор) обязанности снять объект (бензоколонку) с государственного кадастрового учета.

Позиция судов

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования. Он не усмотрел предусмо-тренных Законом № 218-ФЗ оснований для снятия с государственного кадастрового учета спорного объекта, посчитав, что возложение на регистрирующий орган такой обязанности при наличии зарегистрированного права собственности на объект противоречит нормативному регулированию ведения государственного кадастрового учета. По его мнению, истцом был избран ненадлежащий способ защиты прав. Решение поддержали апелляция и первая кассация.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил акты нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество должна осуществляться на основе принципа публичности и достоверности, то есть бесспорности зарегистрированных в реестре прав, отсутствия сомнений в наличии у объекта, на который осуществлена регистрация прав, признаков недвижимости. Обеспечение принципа достоверности сведений ЕГРН является необходимым условием не только стабильности, но и самой возможности оборота недвижимости как особой категории вещей.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ). Между тем осуществление государственной регистрации прав на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 38 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Аналогичным образом следует относиться и к значению кадастрового учета в целях признания объекта недвижимой вещью. Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления кадастрового учета или государственной регистрации права собственности на нее следует устанавливать наличие у вещи признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В пункте 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного суда РФ 30.11.2016), закреплена правовая позиция о правомерности отказа органа кадастрового учета в постановке на кадастровый учет объекта, не обладающего признаками недвижимой вещи, поскольку законодательство не предусматривает осуществления кадастрового учета объекта, не являющегося объектом недвижимости. Из изложенного следует, что при осуществлении государственного кадастрового учета проведенной правовой экспертизой документов, представленных заинтересованными лицами, должно быть подтверждено наличие у объекта признаков недвижимости, в противном случае внесение в ЕГРН сведений об объекте, не являющемся недвижимой вещью, признается незаконным.

Подход судов, мотивированный отсутствием оснований для снятия с кадастрового учета объекта, ранее поставленного на учет без должной правовой экспертизы и проверки наличия у объекта признаков недвижимости, нарушает принцип достоверности сведений ЕГРН и не может в связи с этим быть признан обоснованным.