1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 260

Купля-продажа недвижимости: спорные вопросы и особенности отечественного правоприменения и регулирования

Из-за того что недвижимость в российском праве исторически понималась весьма своеобразно, в современном правоприменении в России появились конструкции, которые не встречаются ни в одном правопорядке мира. Противоречия в законодательстве, половинчатость и неоднозначность регулирования, неоднозначная судебная практика могут поставить (и ставят) в тупик добросовестных участников оборота недвижимости. Это обсуждалось на круглом столе «Особенности договоров о передаче недвижимости», организованном в прошлом году компанией «Гарант». Наиболее интересные тезисы данного мероприятия читайте в материале.

Ввиду того что в России на протяжении всей ее истории отношение к собственности что в советские времена, что в дореволюционные отличалось своеобразием, в российском правоприменении складываются порой совершенно абсурдные ситуации. Например, когда части здания, бетонные заборы, асфальтовые площадки признавались самостоятельными объектами недвижимости. И хотя в итоге судебная практика подобный вольный подход пресекла, последствия подобного отношения к понятию «недвижимость» проявляются и сейчас. Евгений Суханов, д.ю.н., профессор, заведующий кафедрой гражданского права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова, член Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ, вспомнил, как Минэкономразвития России в свое время разрабатывало законопроект о введении в гражданско-правовой оборот асфальтированных площадок и частей здания. Совету по кодификации, казалось бы, удалось его заблокировать, но те же самые пресловутые машино-места все-таки получили закрепление в законодательстве. А от советского времени нам в наследство остался другой замечательный объект, которого нигде в мире нет — объект незавершенного строительства. Кроме того, нигде в мире нет разделения на отдельные объекты земельного участка и возведенного на нем здания, а в России есть.

Противоречия в законодательстве и практике

Перечень «темных пятен» в отечественном регулировании оборота объектов недвижимости, о которых речь шла выше, можно продолжать и продолжать. Отчего такое небрежение к столь важному институту? Все дело в том, какие цели преследует государство, регулируя этот рынок.

Недвижимость, напомнил Е. Суханов, понятие юридическое. И особенность этого юридического режима, его существо состоит в необходимости публичной регистрации объектов недвижимости. К сожалению, государственная регистрация, как мы уже неоднократно слышали даже от руководства Росреестра, на 80% недостоверна. Смысл регистрации в нашей стране — не содействие обороту, а фискальный интерес: чем больше в этом реестре будет записано владельцев земельных участков, тем больше субъектов налогообложения. Как мы к этому пришли? В первом варианте Гражданского кодекса РФ предполагалось, что реестр будет вести Министерство юстиции. Был создан институт регистраторов прав. Но возобладали интересы Минэкономразвития России (а у него одна из превалирующих идей — развитие в стране частной инициативы), и потому кадастровый учет отдали в частные руки. Теперь кадастровые инженеры оказывают услуги. Если кадастровый инженер оказывает вам возмездную услугу, то это подразумевает оформление соответствующих отношений. А далее — свобода договора: как договоримся, так он свои обязанности и выполнит. Именно от этого, считает профессор Суханов, у нас такой большой процент недостоверных сведений, занесенных в реестр.

Отсюда вытекают и особенности сделок с недвижимостью, ведь понятно, что сделки связаны, прежде всего, с регистрацией.

Конечно, при регистрации — недвижимости ли, сделок ли — всегда образуется некоторый разрыв во времени между заключением договора и собственно регистрацией. Разрыв этот может составлять и несколько дней, и несколько месяцев. И это порождает проблему: кто является собственником недвижимости в этот период? В силу ст. 551 ГК РФ заключение и даже исполнение договора до регистрации ничего не меняет по отношению к третьим лицам. Отчуждатель остается собственником до момента регистрации перехода права. То есть если он будет банкротом, то его кредиторы на это имущество наложат арест, потом продадут его с торгов, даже если в здании уже живут. И наоборот, кредиторы приобретателя не могут обратить взыскание на имущество приобретателя до тех пор, пока право не зарегистрировано.

Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ в совместном постановлении от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснили (п. 60), что покупатель становится законным владельцем. А отчуждатель вроде бы остается собственником, однако распорядиться собственностью уже не может, потому что его связывает договор с приобретателем.

Это, кстати говоря, серьезная проблема, которая не является редкостью и для развитых правопорядков. В Германии, к примеру, даже придумали специальную конструкцию — ожидаемое право, причем она в судебной практике родилась, и ни в одном из германских законов ее не найти.

Существует и множество других проблем, порожденных появлением в законодательстве категории «недвижимость». Далеко не все сделки можно совершать с недвижимостью. Так, в свое время ВАС РФ справедливо разъяснил, что договоры комиссии не могут своим объектом иметь недвижимость.

Инвестиционная аренда, по мнению Е. Суханова, — это не что иное, как коррупционная схема. Аренда ведь предполагает возврат арендованной вещи по окончании ее использования. «Застройщик возвел строение на арендованной земле, а по истечении срока аренды он должен данное строение в карман себе положить?» — недоумевает Е. Суханов. Аренда у нас, как правило, краткосрочная, успеешь разве что котлован вырыть да стены возвести. А за продлением аренды надо идти к публичному собственнику, то есть к чиновнику, и договариваться об условиях продления. О чем арендатор и арендодатель в результате договорятся — разговор отдельный.

Российские участники отношений находятся в большом недоумении, к большому сожалению, потому что теоретические достижения частного права, достигнутые человечеством, в РФ из-за некоторых аспектов деятельности законодательной и исполнительной власти не разделяются российским же правоприменением, а суды, к сожалению, единообразного подхода к вопросу о том, что такое недвижимая вещь, не демонстрируют. Все это накладывает отпечаток на коммерческий оборот недвижимости, придавая ей свой, особенный, российский колорит.

Особый товар — отдельный вид договоров

Василий Витрянский, д.ю.н., профессор, заместитель Председателя ВАС РФ в отставке, член Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ, заслуженный юрист РФ, напомнил, что купля-продажа недвижимости урегулирована как отдельный вид договоров купли-продажи. Выделена она была именно в силу особенностей товара, ибо товар здесь — объект недвижимости — нестабильный, меняющийся (начиная с 2004 г. изменения периодически вносятся в ст. 130 ГК РФ, соответственно, и перечень объектов недвижимости постоянно меняется). Беда в том, что законодатель, когда вводит в правовое поле новый объект недвижимости, не дает никакого дополнительного регулирования.

На сегодняшний день, с учетом всех изменений, внесенных в перечень объектов недвижимости, правила параграфа 7 главы 30 ГК РФ в полном объеме применяются и охватывают договоры купли-продажи зданий и сооружений. По помещениям мы не можем применять ст. 552 ГК РФ, а в отношении земельных участков «расщедрился» Земельный кодекс РФ, в котором появилась специальная норма об их купле-продаже (ст. 37 ЗК РФ).

Рассмотрим особенности и практику применения специальных правил.

Первой особенностью являются требования к форме сделки — не простая письменная форма, а строгая. Статья 550 ГК РФ говорит о том, что договор может быть заключен только в виде единого документа за подписью продавца и покупателя. То есть заключение договора путем обмена письмами, телеграммами и т.п. исключается. Последствие несоблюдения данных требований — признание сделки недействительной.

Вторая особенность — необходимость госрегистрации применительно именно к договору продажи недвижимости. Изначально, в первой редакции ст. 551 ГК РФ, такого требования не было. Теперь же п. 2 ст. 551 ГК РФ гласит, что исполнение сторонами договора недвижимости до момента регистрации права собственности покупателя не является основанием для изменения отношений покупателя и продавца с третьими лицами. Пункт 3 этой же статьи говорит, что, если одна из сторон уклоняется от действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, суд вправе по требованию другой стороны, а также по требованию судебных приставов-исполнителей вынести решение о госрегистрации. Между этими двумя пунктами есть некоторое противоречие, и хорошо бы, если бы его разрешили соответствующие разъяснения высшей судебной инстанции, но их пока нет.

Земля и строения — одна судьба, разные подходы

Наиболее актуальный на сегодня вопрос, считает В. Витрянский, судьба земельных участков при продаже зданий, строений, сооружений. Это практика применения ст. 552 ГК РФ. В ней есть общее, генеральное, положение, согласно которому при продаже объектов недвижимости покупателю переходят права на земельный участок. И есть два конкретных положения для двух конкретных ситуаций.

Ситуация первая: когда продавец — собственник продаваемой недвижимости одновременно является и собственником земельного участка. На этот случай действующее сегодня правило такое: одновременно по договору продажи объекта недвижимости продавец должен передать покупателю право собственности на земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования. Эта норма действует с июня 2007 г. В прежней редакции речь шла о том, что стороны договора могли определить, на каком праве к покупателю переходит право на земельный участок. И была общая презумпция: если стороны не определили, на каком праве передается земельный участок, тогда вместе с правом собственности на здание переходило и право собственности на землю. И речь шла не о земельном участке вообще, а о части земельного участка. Все понимали, что часть земельного участка, занятая строением, не может быть ни самостоятельным объектом сделок, ни самостоятельным объектом прав.

Но в судебной практике этот вопрос оставался, в общем-то, чисто техническим. Покупатель — заинтересованное лицо, и если ему передается право на часть земельного участка (а участку уготована участь права следования за продаваемым объектом недвижимости), в случае необходимости покупатель же и будет добиваться в землеустроительных органах работ по определению границ, межеванию и т.д. И старая редакция объективно работала в пользу оборота, поскольку никоим образом не сдерживала продавца.

Сегодня же заботы об оформлении участка полностью лежат на продавце. Еще в ВАС РФ были попытки сделать правила ст. 552 ГК РФ более приемлемыми для имущественного оборота, но от этой идеи пришлось отказаться, чтобы не противопоставлять судебную практику закону. То есть на сегодняшний день собственник должен сначала сформировать участок и только затем заключать договор купли-продажи, и по этому договору он должен, плюс ко всему, передать покупателю право собственности на сформированный земельный участок.

Существенные условия сделок с недвижимостью

Говоря об особенностях договоров купли-продажи, надо обратить внимание на два существенных условия: о предмете договора и о цене договора.

Что касается условий о предмете договора (ст. 554 ГК РФ), то практика применения ст. 554 ГК РФ у нас была довольно жесткой до 2011 г. Статья эта требует, чтобы договор содержал условия, позволяющие индивидуализировать не только саму продаваемую недвижимость, но и земельный участок, на котором она расположена, либо место этой недвижимости в соотношении с местоположением других объектов недвижимости. И если какой-то объект недвижимости не имел четкого адреса, то мы полагали, что необходимо обязательно приложение к договору с планом земельного участка, с указанием расположенного объекта недвижимости, и все это должно было заверяться землеустроительными органами. Сама ст. 554 ГК РФ говорит, что, если не выполнены ее требования, договор признается незаключенным, поскольку нет соглашения по предмету договора.

Все изменилось с принятием постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, выпущенного по поводу приобретаемой или создаваемой недвижимости. Иными словами — по поводу будущей недвижимости.

В постановлении ВАС РФ допустил продажу будущей недвижимости, поэтому жесткие требования никак не могли оставаться в правоприменении. В документе было сказано, что если в договоре не указаны индивидуализирующие признаки недвижимости, но в приемо-передаточном акте они есть, то такой договор не может быть признан незаключенным. Таким образом, подход изменился коренным образом.

Что касается другого существенного условия — цены договора (ст. 555 ГК РФ), по сути, эта норма потребовалась только для того, считает В. Витрянский, чтобы исключить применение ст. 485 ГК РФ, в которой имеется ссылка на п. 3 ст. 424 ГК РФ. Ведь по общим положениям о купле-продаже договор может быть заключен и при отсутствии в тексте договора цены продаваемого товара. Статья 485 ГК РФ говорит, что в этом случае применяется правило п. 3 ст. 424 ГК РФ: если цена отсутствует в возмездном договоре, то денежное обязательство исполняется исходя из цен, которые обычно взимаются за аналогичные товары, работы, услуги при сравнимых обстоятельствах. Допустить применение этого правила к договору купли-продажи недвижимости было бы неправильно. Таким образом, цена должна быть указана в договоре купли-продажи недвижимости под угрозой признания его недействительным.

Кадастровая стоимость как обоснование цены недвижимости

Определяющим моментом для цены договора купли-продажи недвижимости, конечно же, является кадастровая стоимость. Постановление Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 полностью посвящено спорам, связанным с оспариванием определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Там введена некая обобщенная категория «Споры по кадастровой стоимости», которая на самом деле в силу п. 1 данного постановления включает в себя три самостоятельные категории споров:

  • о приведении кадастровой стоимости в соответствие с рыночной оценкой объекта недвижимости;

  • споры, связанные с необходимостью изменения кадастровой стоимости в связи с выявленной недостоверной оценкой отдельных объектов;

  • обжалование решений комиссий по рассмотрению споров по кадастровой стоимости.

Примечательным в вышеуказанном постановлении является п. 25, который говорит, что по любому спору о кадастровой стоимости рассмотрение спора должно завершаться для суда указанием в резолютивной части новой кадастровой стоимости, которую обязан установить суд по результатам рассмотрения спора. Эта стоимость подлежит внесению в кадастр.

Теперь вспомним о специальных правилах исполнения договора купли-продажи недвижимости. При обороте недвижимости договор исполняется, исполнение фиксируется, удостоверяется обязательным приемо-передаточным документом. Интересно, что здесь законодатель, так же как и в отношении формы договоров, устанавливает требования строгой письменной формы — исключительно единый документ за подписью продавца и покупателя. Документ имеет колоссальное значение, особенно в ситуации, когда продавец совершает несколько сделок по продаже одного объекта недвижимости. По этому поводу есть разъяснения в совместном постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22. Если есть несколько покупателей по разным сделкам, претендующих на единственный объект недвижимости, то право на собственность должно признаваться за тем из них, который сможет доказать передачу объекта недвижимости в его владение. А это доказывается только приемо-передаточным документом.

Споры о будущей недвижимости

О специфических сделках по недвижимости — купле-продаже недвижимости, которая на момент заключения договора еще не создана (будущая недвижимость) — рассказал Роман Бевзенко, к.ю.н., партнер юридической фирмы «Пепеляев Групп». Актуальным и по сей день остается вопрос о юридической квалификации такого рода сделок. Сегодня существуют две основные позиции.

Первая позиция — такие договоры являются договорами особого рода. И они не укладываются в ту систематику контрактов, которая предусмотрена ГК РФ. Они либо являются договором, получившим название «договор участия в долевом строительстве», либо являются инвестиционными контрактами. Смысл такого контракта заключается в следующем: инвестор платит деньги застройщику, и тот на своей земле, но для контрагента, строит будущий объект недвижимости. Если мы оцениваем сделку как инвестконтракт, то к ней применимы нормы так называемого инвестиционного законодательства — Закон РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», который до сих пор действует, и Федеральный закон от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений». Из положений этих законов вроде бы следует, что инвестору принадлежат права владения, пользования и распоряжения объектом инвестиции с момента осуществления инвестиций. Это означает, что тот, кто строит здание для инвестора (застройщик), собственником возводимого объекта не является.

Вторая позиция заключается в том, что ничего особого и неизвестного Гражданскому кодексу в таком типе контрактов нет, это обычная купля-продажа. На возможные возражения о том, что продавец в этом случае, не являясь собственником продаваемого имущества, не может выступать стороной договора купли-продажи, выдвигается контраргумент: ГК РФ не требует, чтобы в момент заключения договора у продавца было право собственности на отчуждаемую вещь (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Чему примером служит получившая широкое распространение практика предварительной продажи автомобилей или, скажем, мебели.

Если мы квалифицируем отношения между инвестором и застройщиком как обычную куплю-продажу, решение другое: собственность, строящаяся на деньги покупателя, принадлежит продавцу, и только после того как застройщик возвел объект, сдал в эксплуатацию и зарегистрировал права на него, он передает эти права инвестору.

Собственно говоря, правовая природа этих сделок не волнует стороны договора купли-продажи будущего объекта в простых ситуациях, когда все выполняют свои обязательства. Практическое значение она приобретает в сложных, запутанных ситуациях, особенно если в эти сложные ситуации вовлечены третьи лица.

Рассмотрим такой пример. Покупатель (или инвестор) оплатил будущую недвижимость продавцу (застройщику). Тот на полученные деньги на своей земле возвел объект, зарегистрировал на него право собственности, на что у него есть все законные основания, и не передал здание покупателю.

На каком основании покупатель должен предъявить иск? От этого зависит весь ход дальнейшего судебного разбирательства.

Если покупатель действует, исходя из инвестиционного законодательства («я заплатил за строительство этого здания, оно мое»), то иск будет основываться на вещном праве. В судебной практике такой иск получил название «о признании права собственности за инвестором на результаты инвестиционной деятельности».

Если покупатель аргументирует свою позицию тем, что застройщик обещал передать здание ему, иск должен основываться на нормах обязательственного права. Иск в таком случае опирается на положения ст. 398 ГК РФ в обязательственном праве — об обязании передать предмет договора в натуре.

Казус с непередачей здания наибольшую остроту приобретает, когда в ситуации присутствует не один инвестор, а несколько, а объект не достроен.

Как сработает вещная концепция? Если покупатели инвестировали в недострой, то этот недострой принадлежит им на праве долевой собственности. Обязательственная концепция относит недострой к собственности застройщика, и тогда ст. 398 ГК РФ о понуждении к исполнению обязательств в натуре инвесторам для защиты своих прав не доступна. И иски в таком случае можно подавать о расторжении договора и возврате средств, выплате неустойки, выплате убытков и т.д.

А какой из этих подходов правильный, если мы продолжим развивать рассматриваемую ситуацию и предположим банкротство застройщика? Для инвесторов вещный подход, очевидно, выгодней.

Однако Р. Бевзенко напомнил, что в п. 4 постановления от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» Пленум ВАС РФ высказал такую позицию: по смыслу инвестиционного законодательства никакой инвестиционной собственности нет, это собственность застройщика, а следовательно, при его банкротстве недострой должен быть включен в конкурсную массу.

У Верховного суда РФ своя правда. Он считает, что те, кто инвестировал в недвижимость, — долевые сособственники возводимого объекта. И гражданская коллегия ВС РФ охотно удовлетворяла иски о признании права собственности на долю в недострое за инвесторами.

Как видим, позиции разошлись. И законодатель не мог этого не заметить. И он пошел по направлению обязательственной концепции. Этот вывод Р. Бевзенко сделал на основании анализа норм Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В этом законе в качестве одного из ключевых элементов защиты прав дольщиков законодатель определил законный залог. Таким образом он признал, что объект, который строится на деньги дольщика, является собственностью застройщика. И если застройщик обанкротился, то денежные средства дольщика считаются обеспеченными залогом и поэтому они пользуются приоритетом при удовлетворении требований кредиторов. А законодательство о банкротстве застройщиков просто наводнено нормами, которые кричат о том, что недострой — элемент конкурсной массы застройщика.

К сожалению, объемы газетной площади не позволяют рассказать обо всех выступлениях участников круглого стола. Впрочем, и сказанного достаточно для того, чтобы понять: проблем накопилось много. И путь к выстраиванию правильных, логичных и понятных правовых конструкций, практики правоприменения в сфере оборота недвижимости предстоит еще долгий.

Редакция благодарит компанию «Гарант» за предоставленный доступ к записи круглого стола «Особенности договоров о передаче недвижимости».