1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 554

Андрей Егоров: «Собственники помещений, в единстве — ваша сила!»

Разберем одну из типичных ситуаций, о которых спрашивают чуть ли не на каждой лекции, посвященной правам собственников помещений в здании, будь то многоквартирный дом или бизнес-центр.

Управляющая компания направила таблицу платежей, осуществленных собственниками помещений за три года, где видно, что собственники оплачивают услуги управляющей компании по различной стоимости, при том что все прочие условия договоров одинаковы. Обоснование такой ситуации может быть разным, но, допустим, управляющая компания объясняет ситуацию тем, что некоторые собственники вообще не платят или платят ту сумму, которую считают нужной, поэтому для обеспечения деятельности с других взимается повышенная плата. При этом предоставлять документы, подтверждающие осуществление платежей другими собственниками, чаще всего управляющая компания не торопится или прямо отказывается. С каким иском можно обращаться в суд, если мирно договориться не получается?

Конечно, в описанном случае управляющая компания не права. Наверное, понимая это, многие управляющие компании вообще стараются не афишировать, сколько за содержание здания заплатили какие собственники помещений. Если речь идет о компании, управляющей жилым фондом, то применяется п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). В нем написано, что называется, «в лоб»: условия устанавливаются управляющей компанией одинаковыми для всех собственников.

На управляющие компании, нарушающие такие правила, можно жаловаться в административном порядке. Пожалуй, это будет более эффективной мерой борьбы, чем иск в суд.

Сложнее дело обстоит с нежилым фондом (бизнес-центрами и т.д.). На первый взгляд кажется, что решение должно быть таким же, как и с жилым фондом. Но дьявол, как говорится, кроется в деталях.

Если мы заглянем чуть глубже в природу складывающихся отношений, то увидим, что договор с управляющей компанией — это договор с элементами ведения чужого дела, причем на одной стороне этого договора выступает управляющая компания, а на другой — все сообщество собственников, а не каждый из них в отдельности (это то, чего не понимают законодатель и разработчики постановления № 491). За рубежом — например, в Германии, — это аксиома.

Следовательно, если не платит кто-то из собственников, то выпадающая сумма оплаты должна быть проблемой не столько управляющей компании, сколько остальных сособственников: эта выпадающая сумма может раскладываться на них, если они не смогут убедить другого собственника заплатить. Более того, у них есть иск к нему о взыскании соответствующей суммы. Это требование предъявляет старший по дому или управдом, которого они избирают на собрании.

Иными словами, если пять собственников должны заплатить управляющей компании 1 млн руб. (по 200 000 руб.), то неоплата одним из собственников увеличивает сумму платежа остальных до 250 000 руб.

Уместен дополнительный вопрос: а отвечают ли они солидарно за этого своего пятого неплательщика? То есть, может ли управляющая компания прийти и собрать не со всех доплату по 50 000 руб., а только с одного, но сразу 200 000 руб., предоставив ему сомнительное удовольствие взыскивать то, что ему причитается в результате «раскладки», с остальных?

Мы видим, что на практике управляющая компания поступает именно так, засекречивая информацию о неплательщиках и стараясь воспользоваться недостатком информации у остальных собственников. В этой части — в части засекречивания информации, — конечно, все нечестно, и управляющая компания не права. Но, возможно, она так поступает не со зла, а просто потому, что не видит легальных путей для защиты своих прав. Ведь она имеет право на получение 1 млн руб. Эта сумма уходит на оплату субподрядчикам, создает ей какую-то прибыль и т.п.

Я сторонник такого подхода: в решении о выборе управляющей компании должно быть четко закреплено (и это основа для последующих договорных отношений с ней каждого из собственников помещений), что обязательства сособственников (они все являются сособственниками в контексте владения общим имуществом здания, где расположены их помещения) перед управляющей компанией являются строго долевыми и определяются на основе пропорции (отношения площади помещения, занимаемого одним из них, к общей площади индивидуальных помещений в здании).

Вообще, желательно подписывать с управляющей компанией один договор. Условия для всех одинаковые, разная только площадь помещений. И в нем закреплять именно то, что я предложил выше. А подписать его может лицо, уполномоченное на собрании (это возможно по правилам п. 4 ст. 185 ГК РФ). И этот договор будет порождать права и обязанности для всех, в том числе для злостных неплательщиков. В противном случае — когда управляющая компания ведет сепаратные переговоры с каждым из собственников — создается основа, при которой она может пойти навстречу неплательщику и установить в договоре с ним пониженный размер выплаты (в расчете, что удастся выпадающую сумму согласовать с другим, более богатым, собственником). Более того, неплательщик может просто отказаться подписывать с управляющей компанией какой-либо договор.

Но что делать, если эта идеальная — и столь непривычная пока в России — конструкция не сработала? У каждого собственника помещений — свой договор с управляющей компанией, и вдруг выяснилось, что она делила затраты непропорционально. К кому может обратить свой иск пострадавший?

Как представляется, можно целиться сразу в двух ответчиков. Чтобы эффективно попасть по управляющей компании, надо раздобыть информацию об общей сумме затрат на содержание всех помещений в здании и дальше вычислить пропорцию: как доля в общей собственности на здание, выпадающая на конкретного собственника, относится к размеру его участия в общих расходах по зданию в целом? Если лицо заплатило больше, чем должно было исходя из упомянутой пропорции, сумму переплаты можно взыскать с управляющей компании. Доказывать при этом надо будет долевой характер обязанности по содержанию здания и то, что договором с отдельным собственником соответствующая пропорция изменена быть не может. Свободе договора здесь не место. Все собственники помещений должны участвовать в договоре с управляющей компанией на равных началах.

Период, за который может быть взыскано излишне уплаченное, может быть значительным и превышать привычные три года, если будет установлено, что истец не знал и не должен был знать о нарушении своего права (о том, что он переплачивает, хотя, казалось бы, платит по договору).

Второй ответчик — тот собственник нежилого помещения в данном здании, который платит управляющей компании меньше положенного. Основание иска в данном случае — неосновательное обогащение. Режим «поэтажной собственности» императивно предусматривает участие в расходах по содержанию общего имущества пропорционально доле в правах на данное имущество, поэтому любые «перегибы», ущемляющие права одного из собственников, должны наказываться. Ответчик при этом не сможет ссылаться на то, что он-де платит нормально, по договору. Находясь в обязательственных отношениях со всеми собственниками помещений (как сособственниками общего имущества) и входя в сообщество таких собственников, каждый собственник обязан платить такую долю общих расходов, которая вытекает из режима общей собственности. Если эта цифра по какой-то причине занижена в договоре собственника помещения с управляющей компанией, других собственников это занижение никак затронуть не может, ибо они не участники именно этого договора.