1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 179

Государственная регистрация недвижимости: какие проблемы пытаются решить авторы поправок в ГК РФ

Важнейший законодательный базис для развития оборота недвижимости — реформа системы вещных прав — давно уже буксует на этапе первого чтения в Госдуме. Институт права застройки, предназначенный специально для строительства на чужой земле, который, к слову, известен России еще по дореволюционным временам, ограниченные вещные права, единство объектов недвижимости с участком, на котором они возведены, — эти и другие правовые инструменты являются предметом обсуждения экспертного сообщества, а механизм их внедрения содержится в проекте поправок в Гражданский кодекс. Но на сегодняшний день многие противоречия, заложенные еще в первой редакции ГК РФ, по-прежнему остаются нашей действительностью. Назрела ли необходимость масштабных изменений в гражданском законодательстве?

В настоящее время в Гражданском кодексе РФ развернутой системы вещных прав нет. В нем представлено право собственности (как самое полное, максимальное вещное право) и сервитуты (соответственно, как слабое вещное право). Как отмечают эксперты, иные ограниченные вещные права, представленные в ГК РФ (хозяйственное ведение, оперативное управление, пожизненное наследуемое владение, постоянное бессрочное пользование), представляют собой рудименты советской правовой системы. Отказаться от них законодатель не смог в 1994 г., когда разрабатывался и принимался самый первый Гражданский кодекс РФ. Не удается «отречься от старого мира» и сейчас. Хотя попытки и предпринимаются. В итоге в РФ сложилась парадоксальная ситуация, в которой долгосрочные отношения, связанные со значительными финансовыми вложениями, регулируются не крайне стабильным вещным правом, а договорами аренды. О том, какие новеллы необходимы гражданскому законодательству в сфере защиты вещных прав, рассказала Александра Маковская, к.ю.н., судья ВАС РФ в отставке, в ходе семинара «Государственная регистрация недвижимости: реформа законодательства и принципы регистрационной системы», организованного Школой права «Статут».

Единый объект недвижимости поможет решить проблемы регистрации земли и построек

В известной мере строгость закона о государственной регистрации недвижимости входит в противоречие с нормами ГК РФ. Осенью прошлого года Минэкономразвития России вместе с Минюстом России приступили к подготовке поправок в Гражданский кодекс, целью которых является постепенный переход к положению, при котором соединение в одних руках земли и объектов, на ней расположенных, будет императивно означать появление единого объекта недвижимости. Почему ведомства пришли к выводу о необходимости введения такого института? Ответ мы найдем в судебной практике. Посмотрим, какие коллизии возникают в процессе регистрации недвижимости «второго уровня» — сооружений, возведенных на земле, — на конкретных примерах.

Вопросы возникают уже на этапе регистрации права на сооружение. Вернее, при решении вопроса о том, является ли, собственно говоря, нечто, возведенное на земельном участке, объектом, требующим регистрации права собственности на него.

Сегодня в отношении таких объектов выработано два принципиальных подхода:

  • самостоятельным объектом недвижимости признается объект, возведенный на участке, но отличный от него;

  • объект должен иметь прочную связь с земельным участком.

Первый подход был выработан судами из довольно распространенных споров. Является ли котлован, вырытый на земельном участке, объектом недвижимости? Суды отвечают однозначно: нет, не является, ведь в результате земельный участок не был приращен чем-то, отличным от него. Так же, как и холм, насыпанный на земле, не будет являться самостоятельным объектом недвижимости.

Казалось бы, все просто.

А если речь идет о рытье канала? Такой объект незавершенного строительства, как вырытый канал (без инженерии), можно признать самостоятельным объектом недвижимого имущества? Ведь, по сути своей, канал — это и есть котлован. Приводя этот пример, судья ВАС РФ в отставке А. Маковская призналась, что была счастлива, что не ей пришлось рассматривать спор, связанный с такой оценкой.

Даже те базовые подходы, которые выработались в российской практике по отношению к новым объектам недвижимости, не всегда могут дать однозначные ответы на вопросы, которые встают в ходе гражданского оборота. И оценка объектов в каждом конкретном случае становится прерогативой судов. И здесь суды ходят по очень тонкой грани.

Так, орган госрегистрации отказался регистрировать собственнику земельного участка право собственности на железобетонный забор, которым были ограждены границы этого участка. Дело в конечном итоге рассматривал ВАС РФ. И пришел к выводу, что признаки недвижимости есть (забор не является земельным участком, отделить его от участка без причинения несоразмерного ущерба невозможно), тем не менее отказ в регистрации права собственности является правильным.

Цитируем документ

«Так как ограждение не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, выводы судов о необходимости государственной регистрации права собственности на него не могут быть признаны обос­нованными. В связи с отсутствием у ограждения качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком».

Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13 по делу № А76-1598/2012

Что на самом деле сказал суд? Записи о регистрации права собственности в госреестре, об ограничении, об обременении касаются только объектов гражданского оборота. А забор таковым не является, поскольку его цель — указать в материальном виде границы земельного участка. Это, конечно, не единичный случай. Мы и сейчас видим множество объектов материального мира, которые не являются объектами гражданского оборота. Но если раньше в ГК РФ было понятие «объект, изъятый из гражданского оборота», то сейчас Кодекс оперирует понятием «ограничение оборотоспособности гражданских прав». И это ограничение при определенных условиях позволяет оформить право собственности на объект. В сегодняшней редакции ГК РФ существует конструкция, которая позволяет говорить о сооружении и земельном участке, на котором оно возведено, как о единой вещи, при условии что и объект, и земля находятся в собственности у одного лица (ст. 133.1 ГК РФ). Что такое единый недвижимый комплекс (далее — ЕНК) по правилам ГК РФ? Недвижимая вещь, состоящая из отдельных вещей, которые связаны либо одним назначением, либо земельным участком, на котором они находятся.

Впрочем, комплекс может располагаться и на нескольких участках земли.

Цитируем документ

«Части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках. Поэтому отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации единого недвижимого комплекса лишь на том основании, что соответствующие объекты не расположены на одном земельном участке, не соответствует положениям статьи 133.1 ГК РФ».

Постановление Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

Понятие единой вещи в ГК РФ сегодня прописано. Но это не императивная норма. Собственник сам решает, стоит ли ему объединять объекты недвижимости в ЕНК, когда это сделать, вновь ли разбить ЕНК на отдельные составляющие.

А теперь вспомним о тех поправках, над которыми работают Минэкономразвития и Минюст. Их цель, как мы уже говорили, — создание императивной нормы о создании ЕНК. Предполагается, что процесс будет происходить пошагово. Первый шаг предполагает, что однажды созданный единый комплекс в дальнейшем уже нельзя будет разъединить. Второй шаг — беззаявительное объединение органами государственной регистрации объектов в ЕНК в тот момент, когда собственник участка регистрирует право собственности на возведенные сооружения либо, наоборот, собственник здания оформляет право на участок земли под ним.

Достоверность государственной регистрации не является абсолютной

Следующий вопрос, который нужно будет решить в ходе реформы вещного права, это вопрос с регистрацией права собственности.

Принципы, на которых базируется ст. 8.1 ГК РФ «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

  • проверка законности основания;

  • достоверность;

  • публичность данных реестра.

Нужно сказать что Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о госрегистрации) целым рядом своих положений закрепляет то, что сведения, внесенные в реестр, могут на законных основаниях из реестра исчезнуть.

Первый принцип ст. 8.1 — проверка законности оснований. На том основании, что ваше право возникло в результате того или иного акта госоргана или муниципальных властей, вы обращаетесь в регистрирующий орган. Если акт (сделка), который вы предъявили, является ничтожным, органы регистрации откажут. Но сегодня у нас основная масса сделок является оспоримыми. Орган регистрации, даже если видит, что сделка оспоримая, но ненормативный акт госоргана не признан судом недействительным, должен зарегистрировать на основании такой сделки возникновение права, переход права, прекращение права (п. 12, 13 ст. 26. Закона о госрегистрации).

Здесь изначально заложен риск, что в любой момент ненормативный акт будет оспорен в суде и суд вынесет соответствующее решение. Была запись в реестре — и вот ее уже ее нет.

Изначально государственная регистрация базировалась на двух «китах» — регистрация прав и регистрация сделок. Когда в 1994 г. писался Кодекс, на регистрацию сделок было возложено две функции. Первая — функция контроля над содержанием сделок. Купля-продажа недвижимости, дарение, рента, мена — все это требовало регистрации. Лишь после того, как сделка была зарегистрирована, можно было регистрировать право собственности (иногда это можно было сделать единовременно). А вот со второй функцией, которую обес­печивала госрегистрация, все несколько сложнее. Все понимали, что обременение вещного права требует государственной регистрации. Любая сторона сделки с имуществом должна иметь полное представление об обременениях этого имущества, оценить, в чем его смысл. Но в 94-м году мало кто понимал, что можно понимать под обременением вещного права и как его регистрировать. И тогда законодатель фактически заменил регистрацию обременения регистрацией сделок. Впоследствии от регистрации сделок было решено отказаться, поскольку функцию контроля можно осуществлять на этапе регистрации перехода права собственности, его возникновения и т.д.

К сожалению, приходится констатировать: отказавшись от регистрации сделок, мы пришли к такому положению, при котором абсолютной достоверности сведений, внесенных в Единый государственный реестр недвижимого имущества и сделок с ним, на сегодняшний момент нет.

Пленум ВС РФ соединил несоединимое

Наше гражданское законодательство базируется на идеях, заложенных в немецком гражданском праве. В первую очередь это так называемая система внесения. Право собственности возникает после появления записи в реестре. И статья 8.1 ГК РФ говорит ровно о том же: «Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом».

Но 23 июня 2015 г. Пленум Верховного суда РФ частично привнес в наше гражданское право элементы «системы противопоставления», характерной для французского законодательства (собственник может ссылаться на свое право на вещь, движимую или недвижимую, только в отношении с теми лицами, которые знали или должны были знать о наличии его права).

По мнению ВС РФ, для третьих лиц на те объекты, для которых в законе установлена госрегистрация (это может быть недвижимость, может — доля в ООО), право возникает, ограничивается, обременяется с момента внесения записей в реестр. А для двух категорий сделано исключение:

  • стороны в договоре;

  • лица, участвующие в деле, предметом которого является спор о правах на имущество.

Цитируем документ

«Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве».

Пункт 3 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Соединение двух систем — «системы внесения» и «системы противопоставления» приводит к результату, на который ни одна система не рассчитана. У нас фактически может оказаться, что право, которое должно считаться возникшим после внесения записи в реестр, возникает между двумя лицами даже вне этой процедуры. А органы госрегистрации, даже зная из решения суда о том, что некто является собственником некоей недвижимости, при отсутствии соответствующего заявления будут вносить соответствующую запись? Нет.

Что еще потребуется изменить в ГК РФ?

Одна из центральных проблем будущего — это какие вообще права у нас будут подлежать госрегистрации. Задача, которую ставили перед собой разработчики поправок в ГК РФ — все вещные права, которые существуют в нашем правовом поле, в том числе и ограниченные, должны быть «собраны» под сень единого документа — Гражданского кодекса. Потому что в отношении вещных прав ГК РФ должен четко определить — в чем содержание этого вещного права. Что может и чего не может делать обладатель этого права. И все вещные права должны подлежать государственной регистрации.

А далее возникает еще один вопрос. В огромном количестве случаев участники оборота свои отношения по поводу недвижимости оформляют… не через вещное право. Да-да, мы сейчас говорим об аренде. Берут землю под строительство в аренду, берут участки под своими сооружениями в аренду, выращивают сельхозкультуры на пашнях, взятых в аренду. А правильно ли оформлять эти отношения через обязательственный договор аренды? Разработчики поправок в ГК РФ пришли к выводу, что это неверно. Мы знаем множество ситуаций, к примеру, когда на земле, взятой в аренду, подрядчик возводил жилой дом, и собственник, согласно нормам Жилищного кодекса, терял право собственности на участок. А может ли с точки зрения теории права из обязательственного права на землю вырасти вещное право на объект, построенный на этой земле? Теория права отвечает отрицательно. Поэтому авторы проекта поправок в ГК РФ считают, что нужно от аренды недвижимости в 99% случаев в принципе отказаться. И нужно ввести новые вещные права. И первое право, которое предлагают ввести в проекте, — право застройки.

Пока все эти планы реформирования гражданского, а точнее вещного права, — только идеи. По опыту известно, как часто разработчики в новые нормы вкладывают один смысл, а на практике получается нечто противоположное. Как новые идеи будут реализованы, покажет только время.