Минэкономразвития России разработало проект федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации». В нем предлагается новый подход к отнесению объектов к недвижимости. Кроме того, проект уточняет правовой режим единых недвижимых комплексов и предприятия как имущественного комплекса, а также определяет правила создания новых объектов недвижимости.
Проект поправок в ГК РФ, опубликованный на портале regulation.gov.ru под ID 02/04/02-17/00062515, до 20 ноября будет проходить публичное обсуждение. Даже если поправки примут, итоговый текст, вероятнее всего, претерпит изменения. На сегодняшний день предполагается, что поправки заработают с января 2019 г.
Что проект предлагает считать недвижимостью?
Действующая редакция ст. 130 ГК РФ в качестве обязательного признака любого недвижимого имущества (за некоторыми исключениями) установила критерий тесной связи с земельным участком. Проект предлагает сохранить данный признак лишь для сооружений. Здания, по замыслу разработчиков, в любом случае должны признаваться недвижимым имуществом. Для них дополнительных признаков не установлено. Здесь возникает вопрос: что признавать зданием? Законопроект предлагает определять здание как строение с не менее чем двумя помещениями, в том числе жилыми, или машино-местами. Под сооружением, в свою очередь, понимается строение, в котором не могут образовываться помещения или машино-места. Содержание термина «строение» в проекте не раскрывается.
Согласно п. 4 ст. 287.1 ГК РФ (в редакции проекта) здания, сооружения, отвечающие признакам недвижимой вещи, или объекты незавершенного строительства до регистрации прав на них или до регистрации прав на помещение или машино-место в здании считаются неотделимыми улучшениями земельного участка. Нельзя, однако, не отметить, что данная норма вступает в определенное противоречие с предлагаемой проектом редакцией другой нормы — п. 2 ст. 287.2 ГК РФ, согласно которой здание и сооружение как недвижимые вещи образуются вследствие завершения их строительством, в том числе и в случаях, когда права на них не были зарегистрированы.
Что понимается в проекте под улучшениями недвижимого имущества?
Законопроект предлагает дополнить ГК РФ ст. 134.1, посвященной улучшениям недвижимого имущества. Под такими улучшениями разработчики понимают составные части недвижимой вещи, которые обеспечивают использование или способствуют использованию данной недвижимой вещи в соответствии с назначением. При этом они разграничили отделимые и неотделимые улучшения. К неотделимым улучшениям проект отнес улучшения, создаваемые путем строительства или реконструкции. Все иные улучшения недвижимости являются отделимыми.
Неотделимые улучшения недвижимости выступают с ней в обороте как единое целое. Недвижимость, имеющая отделимые улучшения, участвует в гражданском обороте без таких улучшений, если иное не предусмотрено договором.
Правовой режим единых недвижимых комплексов и предприятия
В соответствии с действующей редакцией ст. 132 ГК РФ предприятие определяется как имущественный комплекс, который при этом признается недвижимостью. Законопроект предлагает отойти от такого понимания. Разработчики определили предприятие как совокупность движимого и недвижимого имущества, прав требования, долгов и исключительных прав. При этом недвижимостью предприятие больше считаться не будет.
Проект предлагает также выделить два вида единого недвижимого комплекса. Во-первых, единым недвижимым комплексом будут считаться несколько построек (зданий, объектов незавершенного строительства, сооружений, отвечающих признакам недвижимости), объединенных земельным участком, на котором они расположены. Во-вторых, линейные объекты, принадлежащие одному собственнику, которые можно сделать единым комплексом без включения в такой комплекс земельных участков под ними.
Права на здания и сооружения
Проект предлагает дополнить ГК РФ новой главой 17.1, регулирующей вопросы вещных прав на здания и сооружения. Предлагается закрепить общее правило, что собственники помещений, машино-мест становятся сособственниками общего имущества здания (п. 2 ст. 287.1 ГК РФ в редакции проекта). Сейчас такое правило сформулировано в законе только в отношении жилых помещений. В отношении нежилых помещений это правило применялось по аналогии (абз. 3 п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).
Предлагается также установить общее правило, что право собственности на вновь созданное здание либо право на помещение или машино-место в нем, сооружение возникает у собственника земельного участка или пользователя водного объекта, предоставленного для создания объекта недвижимости, если законом или договором не установлено иное.
Проект предлагает определить особенности правового режима блокированного жилого дома. Собственники такого дома не смогут проводить его реконструкцию, переводить жилые помещения в нежилые, сносить такой дом без согласия собственников соседних блокированных жилых домов.
Многоквартирный дом и дом блокированной застройки не участвуют в гражданском обороте как вещь.
Правила создания новых объектов недвижимости
Образование объекта недвижимости, не являющего земельным участком, осуществляется по решению собственника объекта недвижимости, из которого образуется новый объект недвижимости.
Образование объекта недвижимости считается завершенным с момента государственной регистрации прав на него. Напомним, что проект одновременно предлагает исходить из того, что здания и сооружения образуются вследствие завершения их строительством.
Здание или сооружение как объект недвижимости могут быть также образованы:
-
путем раздела или объединения иных сооружений;
-
из объекта незавершенного строительства после завершения его строительством. При этом объект незавершенного строительства прекращает свое существование с момента государственной регистрации прав на здание, сооружение;
-
в результате реконструкции. Реконструкция здания или сооружения не влияет на содержание прав на здание или сооружение, если иное не предусмотрено законом или договором.
Помещения и (или) машино-места могут быть образованы посредством перепланировки смежных помещений, а также вследствие выдела в счет доли в праве собственности на иное помещение либо объединения смежных помещений и (или) машино-мест в здании.
Образование объектов недвижимости из объекта недвижимости, обремененного правами третьих лиц, допускается при наличии соглашения с указанными лицами о порядке осуществления прав данных лиц в отношении образованных объектов недвижимости.
Образование помещений, машино-мест, а также реконструкция зданий, сооружений, принадлежащих на праве собственности нескольким лицам, должна осуществляться на основании соглашения между ними, а в случаях, когда предполагается образование объектов недвижимости из общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме — на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В соглашении об образовании объектов недвижимости заинтересованные лица должны будут определить:
-
права на образуемые объекты недвижимости, в том числе размер долей в праве общей собственности на них;
-
размер возмещения убытков лицам — правообладателям помещений или машино-мест, существование которых прекращается или площадь которых уменьшается;
-
бремя несения расходов на строительные и иные работы, необходимые для образования объекта недвижимости, распределяемое между лицами, заключающими соглашение об образовании объектов недвижимости;
-
расходы на содержание общего имущества или условия осуществления сервитута, необходимого для использования образуемого объекта недвижимости;
-
уполномоченное лицо, обращающееся за строительными разрешениями.
При наличии прав третьих лиц на исходный объект недвижимости в соглашении об образовании недвижимости должны быть предусмотрены условия сохранения указанных прав в отношении вновь образованных объектов недвижимости.
Единый недвижимый комплекс образуется в силу государственной регистрации права на совокупность недвижимых вещей. По общему правилу, данные вещи должны принадлежать одному собственнику.
Единый недвижимый комплекс может быть образован из земельных участков и расположенных на них зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства, принадлежащих нескольким лицам, при условии учреждения ими общей долевой собственности на единый недвижимый комплекс.