1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1215

ВС РФ не разрешил субъектам малого бизнеса одновременно приватизировать муниципальные здания и землю по льготной цене

Субъект малого или среднего бизнеса, который арендует государственные или муниципальные здания, в случае их приватизации одновременно с земельным участком, на котором они находятся, не может претендовать на установление выкупной цены исходя из кадастровой стоимости таких объектов. Она должна быть определена на основе отчетов об оценке рыночной стоимости недвижимости (Определение ВС РФ от 06.06.2017 № 306-ЭС17-737 по делу № А55-4072/2016).

Суть дела

Общество с ограниченной ответственностью (далее — общество) арендовало у муниципалитета семь нежилых зданий по договору, заключенному в 2006 г. В 2010 г. между департаментом управления имуществом муниципального образования (далее — департамент) и обществом был также заключен договор аренды земельного участка, предназначенного для эксплуатации арендованных зданий как единого комплекса. Оба договора аренды были зарегистрированы в установленном законом порядке.

За время действия договоров аренды общество несколько раз (в 2009, 2013, 2014 г.) обращалось в департамент с заявлениями о выкупе арендуемых зданий. Поскольку департамент игнорировал данные обращения, общество обратилось в суд и выиграло спор: департамент обязали принять решение об условиях приватизации нежилых зданий и занимаемого ими земельного участка, направить обществу проект договора купли-продажи.

Спустя несколько месяцев между обществом и департаментом финансов и экономического развития муниципального образования был заключен договор купли-продажи зданий, которые являлись муниципальной собственностью, а также земельного участка. Цена недвижимости была определена на основании отчетов об оценке рыночной стоимости и составила 2,5 млн руб. за здания и 98 млн руб. за земельный участок.

Право собственности общества на эти объекты было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Общество, полагая, что выкупная стоимость земельного участка была определена с нарушениями, а именно без применения льготной ставки, действующей на момент обращения с соответствующим заявлением, обратилось в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи в части установления цены выкупаемого земельного участка, а также об установлении выкупной стоимости земельного участка в размере 23,6 млн руб.

Судебное разбирательство

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций единогласно поддержали позицию истца — общества. Суды исходили из того, что субъект малого или среднего предпринимательства, приобретая в собственность объект недвижимости на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (далее — Закон № 159-ФЗ), имеет также исключительное право на выкуп земельного участка, необходимого для эксплуатации такого объекта (ст. 363 ЗК РФ).

Граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ (п. 1 ст. 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г.). Необходимость приобретения субъектами, обладающими преимущественным правом на приватизацию арендуемого имущества, объектов недвижимости одновременно с земельными участками по рыночной стоимости ставит данных лиц в неравное положение с лицами, которые ранее приобрели объекты недвижимости в соответствии с законодательством о приватизации и обладают правом на выкуп земельных участков, необходимых для использования этих объектов, в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ.

Суды пришли к выводу о том, что размер выкупной стоимости земельного участка на момент заключения договора купли-продажи в части цены земельного участка должен быть определен в размере 30% от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 23 631 296 руб. 40 коп. Установление в договоре выкупной цены сверх указанной суммы противоречит п. 1 ст. 422 ГК РФ и п. 1.1 ст. 36 ЗК РФ. Договор купли-продажи в части цены земельного участка был признан недействительной сделкой. Соответственно, в результате определения цены земельного участка, превышающей нормативно установленный размер, на стороне продавца образовалось неосновательное обогащение, которое подлежало взысканию с муниципального образования в пользу общества.

Позиция ВС РФ

Судебная коллегия по экономическим спорам отменила вынесенные по делу судебные акты и приняла новый, которым в удовлетворении исковых требований общества было отказано.

По мнению судей, нижестоящие инстанции не учли, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на его приобретение по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком (абз. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ). Действие данного закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном законодательством (абз. 5 ч. 4 п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134).

Отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемых земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно положениям данного закона, начальная цена подлежащего приватизации муниципального имущества устанавливается в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Департамент, руководствуясь этой нормой, включил в договор купли-продажи условие об определении выкупной стоимости земельного участка на основании отчета о его рыночной стоимости.

До заключения договора на изложенных условиях общество каких-либо возражений относительно цены не высказывало, как и не предприняло попыток разрешить данный вопрос в порядке досудебного урегулирования спора.

Суды, определяя выкупную стоимость земельного участка, не учли, что льготная цена выкупа земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, применяется только к правоотношениям по отчуждению земельных участков лицам, уже являющимся собственниками строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Учитывая, что по договору купли-продажи общество одновременно приобретало здание и соответствующий земельный участок, то есть на момент заключения договора не являлось собственником здания, выкупная цена как здания, так и земельного участка обоснованно была определена департаментом исходя из рыночной стоимости названного имущества. Такая позиция была сформирована в постановлении Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 № 14556/11. В нем судьи указали, что при одновременном приобретении на основании положений Закона № 159-ФЗ здания и земельного участка выкупная цена как здания, так и земельного участка должна определяться исходя из их рыночной стоимости.