1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 85

Верни квартиру, раз нет денег!

На практике заключение договора купли-продажи квартиры всегда сопровождается закладкой денег в банковскую ячейку. Если по каким-то причинам продавец допустил регистрацию перехода права собственности на объект до получения гарантий оплаты, встает вопрос: что делать, если оплату покупатель так и не произвел?

Про квартиру забудь

Ранняя судебная практика была такова, что неосмотрительным продавцам оставалось только расстраиваться и печально заявлять во всеуслышание о том, что в России есть суд, но нет правосудия. Действительно, было отчего прийти в отчаяние: вместо возврата квартиры, которая не была оплачена покупателем даже частично, продавец получал лишь возможность требовать взыскания с него долга в судебном порядке с начислением на него штрафных процентов по ст. 395 ГК РФ.

Такая позиция была основана на том, что законом не предусмотрена возможность расторжения договора купли-продажи с возвратом продавцу квартиры, поэтому при отсутствии такого условия в условиях самой сделки продавец не вправе заявлять данное требование (Апелляционное определение Ростовского областного суда от 08.09.2016 по делу № 33-15373/2016). В пункте 3 ст. 486 ГК РФ при этом предусмотрена специальная норма, определяющая правовые последствия на случай несвоевременной оплаты покупателем полученного объекта недвижимости, о которых мы выше сказали.

Помимо этого, суды, занимавшие данную позицию, исходили из того, что неоплата покупателем стоимости квартиры по своему характеру не может рассматриваться в качестве существенного нарушения сделки по смыслу ст. 450 ГК РФ, которое бы давало продавцу право требовать ее расторжения в одностороннем порядке (определения ВС РФ от 07.06.2011 № 5-В11-27 и от 03.06.2008 № 5-В08-8). Сразу отметим, что последний аргумент, на наш взгляд, вообще не выдерживает никакой критики. Если взять, к примеру, рыночную стоимость самой дешевой однокомнатной квартиры в столице нашей страны, то в среднем она составит минимум около 5 млн руб. При неполучении этой довольно приличной суммы продавцу, отдавшему свою квартиру, причиняется существенный ущерб. Лишается ли он в такой ситуации в значительной степени того, на что был вправе рассчитывать при заключении сделки?

Конечно, лишается, ведь он добросовестно полагал, что получит деньги, а не ничем не обеспеченное обязательственное право требования к покупателю с абстрактной возможностью в дальнейшем хоть что-то с него получить, да и то, если еще крупно повезет. Видимо, для судей, занимавших такую позицию, денежные суммы, эквивалентные рыночной стоимости квартиры, являются смехотворными, и им кажется, что и рассуждать о таких пустяках даже как-то не совсем прилично. А вот для нас с уважаемыми читателями такие суммы незначительными не кажутся, поэтому и подход у нас к такому делу серьезный и ответственный.

Безусловно, в рассматриваемой ситуации во многом виноват простодушный продавец, который действовал без должной осмотрительности и той степени заботливости, которые от него требовались по условиям гражданского оборота. Однако наличие таких упущений само по себе еще не означает, что противоправное поведение покупателя, получившего квартиру в собственность, но не исполнившего при этом свои обязательства перед продавцом, должно остаться без должного внимания. Никто не вправе извлекать какие-либо преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения, а также допускать злоупотребление правом в тех или иных формах (ст. 1 и 10 ГК РФ). Любым неправомерным интересам не должна предоставляться судебная защита.

Защищать надо того, кого следует

Суды, занимающие приведенную правовую позицию, не учитывают, что выбор того или иного способа защиты во всяком случае является прерогативой самого истца. При этом наличие у него одного или нескольких способов отстаивания своих интересов не лишает его возможности выбрать любые иные средства правовой защиты, которые ему покажутся наиболее эффективными с учетом конкретных обстоятельств дела.

Суд не вправе отказать в удовлетворении иска исключительно по той причине, что у истца имелись иные средства правовой защиты, которыми он не воспользовался, хотя и имел такую возможность. Именно сам истец в зависимости от вида и характера допущенного ответчиком нарушения его прав самостоятельно определяет путь, по которому ему следует пойти. Использование того или иного средства правовой защиты должно быть подчинено цели реального восстановления нарушенных или оспариваемых прав, поскольку без ее достижения право на судебную защиту становится иллюзорным.

В рассматриваемой ситуации какой истцу смысл взыскивать деньги с покупателя, если у того их просто может не оказаться, а квартира станет единственным жильем, на которое нельзя будет обратить взыскание в силу его исполнительского иммунитета? В такой ситуации меры, предпринятые судебным приставом в ходе исполнительного производства, окажутся совершенно неэффективными. В любом случае по справедливости покупатель должен отдать продавцу не оплаченную им квартиру, поскольку, не внеся деньги, он не вправе рассчитывать на оставление за ним объекта недвижимости.

При таком подходе, когда очевидно недобросовестное поведение со стороны покупателя, совершенно неубедительными выглядят доводы судов, не желающих защитить продавца, о том, что в законе имеются какие-то специальные способы защиты нарушенного права и именно ими и следовало воспользоваться, а не требовать возврата квартиры.

Представьте, к примеру, что кого-то облапошил мелкий карманный воришка и потерпевший даже не попытался его тут же задержать и вернуть похищенное. Действительно, а чего ему вдруг суетиться, если он запросто в пределах трехлетнего срока исковой давности может взыскать с нарушителя неосновательное обогащение, да еще и штрафные проценты на его сумму в придачу? В результате удовлетворения его кондикционного иска он же сможет восстановить свои нарушенные права с использованием надлежащего способа правовой защиты. Мы, конечно, утрируем, но без этого сравнения сложно понять всю несправедливость и неразумность выбранного судами подхода, о котором мы сказали выше.

В связи с этим именно истец по своему усмотрению в каждом конкретном случае решает, с каким иском ему следует обратиться: с требованием о расторжении сделки и о возврате квартиры или же только о взыскании с покупателя долга и штрафных процентов на его сумму. При этом важно иметь в виду, что если после использования первого средства защиты у истца еще остается возможность использовать второй способ, то использование последнего закрывает возможность использования первого. Тем самым поведение истца позволяет говорить о том, что он не считает допущенное покупателем нарушение настолько существенным, чтобы отказываться от заключенной с ним сделки.

Как поступить?

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В рамках действующего договора купли-продажи квартиры никакого неосновательного обогащения на стороне покупателя не возникает, поскольку его обязательство по оплате ее стоимости сохраняет свою силу и не считается прекращенным. Соответственно, раз неосновательное обогащение возможно только в том случае, когда оно происходит без установленных законом или сделкой оснований, в такой ситуации оно отсутствует, в связи с чем без предъявления продавцом требования о расторжении договора купли-продажи возврат квартиры невозможен.

Иным образом обстоит дело, когда продавец заявил в судебном порядке требование о расторжении договора. В такой ситуации обязательства сторон прекращаются, и, поскольку сделка расторгнута, на стороне покупателя возникает неосновательное обогащение, так как нарушается принцип эквивалентного встречного предоставления.

Если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35).

При этом в соответствии с п. 1 ст. 1104 и п. 1 ст. 1105 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре. И только в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения. Следовательно, в данном случае продавец при заявлении требования о расторжении договора купли-продажи, учитывая, что их обязательства с покупателем по нему прекратились, вправе требовать возврата покупателем неосновательного обогащения в натуре в виде переданной ему квартиры.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (Апелляционное определение Мосгорсуда от 14.06.2016 по делу № 33-18869/2016).

Присоединяемся к правильной позиции

Аналогичную правовую позицию по рассматриваемой ситуации занимает также и Санкт-Петербургский городской суд, который считает, что наличие у продавца права взыскать с покупателя долг по оплате стоимости квартиры и штрафных процентов на него не лишает его возможности выбрать иной путь и расторгнуть сделку, потребовав возврата квартиры. Правила п. 3 ст. 486 ГК РФ не исключают возможности использования продавцом иных средств правовой защиты, если он не желает сохранения сделки в силе ввиду значительности допущенного покупателем нарушения ее условий (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 24.05.2016 № 33-8679/2016).

В своей более поздней судебной практике Верховный Суд РФ занял уже позицию, принципиально отличающуюся от первоначальной. Он так же, как и региональные суды, на основании п. 2 ст. 450, ст. 1102 и 1104 ГК РФ указывает на возможность продавца расторгнуть договор купли-продажи квартиры и потребовать ее возврата в случае, если покупатель не произвел оплату. Вот только следует учитывать, что, если в отношении спорной квартиры была установлена ипотека, она сохраняет свою силу, поскольку такого основания для ее прекращения, как лишение залогодержателя в последующем уже после заключения договора ипотеки права собственности на вещь, законом не предусмотрено. Вместе с тем для продавца расторжению договора купли-продажи квартиры и ее возврату наличие непогашенной ипотеки никак не препятствует (Определение ВС РФ от 03.02.2015 № 78-КГ14-39).

Более того, в каждом конкретном случае необходимо еще и оценивать положения сделки купли-продажи, не была ли в них предусмотрена рассрочка платежа. Так, п. 1 ст. 489 ГК РФ на этот счет прямо установлено, что договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. В силу п. 2 ст. 489 ГК РФ нарушение сроков платежа за проданный в рассрочку и переданный товар, если иное не предусмотрено договором, дает продавцу право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара за исключением случаев, когда сумма платежей, полученная от покупателя, превышает половину цены товара.

Соответственно, при наличии в договоре купли-продажи квартиры условия о том, что она подлежит оплате покупателем в рассрочку с соблюдением определенного графика платежей, нарушение такого обязательства может быть использовано продавцом как достаточное основание для расторжения договора и истребования квартиры.

В заключение нельзя отдельно не сказать по поводу существенности нарушения для целей применения в рассматриваемой ситуации положения п. 2 ст. 450 ГК РФ. Для того чтобы постараться снять возможные вопросы у судьи при разрешении иска о расторжении сделки по мотиву существенного нарушения покупателем своего денежного обязательства, продавцу следует направить ему письменную претензию с требованием произвести оплату, что в любом случае будет в дальнейшем расцениваться в его пользу.

Очевидно, что длительное и злостное неисполнение покупателем своего обязательства по оплате стоимости квартиры носит принципиальный характер, поэтому продавец, направивший такую претензию, оставленную без ответа или на которую был получен отказ, должен считаться предпринявшим все необходимые, разумные и достаточные меры к урегулированию конфликта. Кроме того, до обращения в суд с иском о расторжении сделки продавец должен направить покупателю требование о ее расторжении в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ.