1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 45

Обязательственные или вещные?

С принятием Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» механизм защиты права инвесторов на построенные, но не переданные застройщиком объекты инвестирования существенно изменился.

Практика отстает

Cогласно позиции, изложенной в Постановлении № 54, право собственности инвестора является производным от права собственности застройщика и может возникнуть только после регистрации права собственности застройщика.

Существует мнение, что принятие указанных разъяснений Пленума нанесло огромный удар по правам инвесторов, вложивших средства в строительство объектов недвижимости, которые застройщиком не были закончены или переданы инвестору.

Фактически они были лишены возможности зарегистрировать свои права на такие объекты инвестирования, поскольку в соответствии с разъяснениями Пленума ВАС РФ в данном случае инвестор был вправе требовать только возмещения убытков, перспектива взыскания которых с обанкротившегося застройщика была ничтожно мала.

В связи с этим в конце 2011 года был принят Федеральный закон от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с указанным выше нормативным правовым актом в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» была введена новая ст. 24.2 «Особенности государственной регистрации права собственности на отдельные объекты недвижимого имущества».

Согласно этой статье государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением или унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему строительство или реконструкцию недвижимости на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением построенных площадей между сторонами осуществляется после завершения строительства или реконструкции этой недвижимости при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и согласно распределению площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренному этим документом.

Также Законом № 427-ФЗ были внесены изменения в Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст. 3 которого была дополнена новым п. 3.

Согласно новой правовой норме инвестиционной объект, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных средств на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти или местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011, которым предусмотрено распределение построенных площадей между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон договора до момента государственной регистрации права собственности на этот инвестиционный объект в соответствии со ст. 24.2 Закона № 122-ФЗ с учетом распределения долей. Далее в п. 3 указано, что государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.

В своей совокупности эти правовые конструкции означают, что по инвестиционному договору, заключенному с публично-правовым образованием либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года, право собственности у сторон такого договора возникает и регистрируется непосредственно у каждой стороны.

Таким образом, из правила, по которому право собственности на вновь построенную недвижимость изначально возникает у застройщика, появилось исключение.

Однако судебная практика еще долгое время продолжала руководствоваться позицией, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.

Так, в 2012 году Президиум ВАС РФ в Постановлении от 25.09.2012 № 4007/12 по делу № А45-6450/2011 со ссылкой на п. 7 Постановления № 54 отметил: если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок. Впоследствии такая сторона, исполняя договор простого товарищества, должна передать другому товарищу то, что ему причитается по договору.

Нет вещным искам?

В 2013 году Высшим Арбитражным Судом РФ была сформирована следующая позиция по применению п. 3 ст. 3 Закона № 39-ФЗ.

Так, при рассмотрении дела № А40-82850/11-114-702 в Определении от 04.03.2013 № ВАС-18185/12 ВАС РФ высказал позицию, что с учетом правовых подходов, сформулированных в постановлениях Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, а также в постановлениях Президиума ВАС РФ (например, постановления от 25.09.2012 № 4007/12, от 24.01.2012 № 11450/11 и др.), к порядку возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества и разрешения споров между контрагентами договоров, связанных с инвестиционной деятельностью, направленной на создание объектов недвижимости, нельзя признать, что на построенный жилой дом (объект недвижимого имущества) в отсутствие государственной регистрации прав участников инвестиционного контракта возникла долевая собственность.

Кроме того, высшим судом было отмечено, что в силу специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, неподписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права. При этом спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания соответствующего акта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта.

Таким образом, высшей судебной инстанцией было установлено, что неподписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников зарегистрировать свои права, но не лишает стороны требовать подписания такого акта в судебном порядке в целях дальнейшего предоставления судебного акта для регистрации права собственности сторон на объект инвестирования.

Волну обсуждения, связанную с конституционностью нормы, установленной п. 3 ст. 3 Закона № 39-ФЗ, вызвало принятое 21.11.2016 Верховным Судом РФ Определение № 305-ЭС14-5756 по делу № А40-11689/2011.

При рассмотрении указанного дела в первой инстанции судом был сделан вывод о том, что инвестиционный контракт порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке и способами, предусмотренными гражданским законодательством. Поскольку требования вытекают из обязательственных отношений по инвестиционным контрактам, они не могут быть удовлетворены путем подачи вещных исков о признании права собственности.

Кроме того, суд указал на то, что невозможен выдел доли в объекте инвестиционной деятельности до первичной государственной регистрации права собственности на него. Ввиду того что истец не представил доказательств, подтверждающих государственную регистрацию права собственности на инвестиционные объекты, выдела доли в которых он требует, суд сделал вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Суды апелляционной инстанции и округа согласились с выводами суда первой инстанции в указанной части.

Однако Верховный Суд РФ посчитал, что по смыслу п. 3 ст. 3 Закона № 39-ФЗ, устанавливающего специальное регулирование инвестиционных отношений с участием публично-правовых образований, нежилые помещения, подлежащие передаче публично-правовому образованию по итогам реализации инвестиционных контрактов, не вошли в конкурсную массу должника (ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»), и поэтому у публично-правового образования, несмотря на введение процедур банкротства, сохранилось в материальном смысле право на иск об обязании передать вещь в натуре (ст. 398 ГК РФ).

Поскольку разрешение подобного иска может повлиять на права и законные интересы других кредиторов должника, иск подлежал рассмотрению в деле о банкротстве (абз. 7 п. 1 ст. 126 Закона № 127-ФЗ).

В соответствии с условиями инвестиционных контрактов оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционных проектов (с учетом всех дополнительных соглашений к контрактам) производится после сдачи объектов в эксплуатацию на основании актов о результатах реализации инвестиционных проектов согласно условиям контрактов.

При этом Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не усмотрела правовой неопределенности в вопросе о соответствии Конституции Российской Федерации положений п. 3 ст. 3 Закона № 39-ФЗ и отказала одной из сторон в удовлетворении ходатайства об обращении с запросом в КС РФ.

Противоречит ли Конституции?

Целью настоящей статьи не является рассмотрение вопроса законности и обоснованности позиции Верховного Суда РФ в данном конкретном деле.

Вместе с тем на сегодняшний день на специализированных сайтах и форумах все чаще стали появляться дискуссии сторонников антиконституционности положений п. 3 ст. 3 Закона № 39-ФЗ, которые выступили с резкой критикой позиции, изложенной в Определении ВС РФ от 21.11.2016 № 305-ЭС14-5756, и их оппонентов, которые не усматривают каких-либо противоречий между указанной правовой нормой и Основным Законом страны.

В связи с этим представляется интересным рассмотреть вопрос о том, какие именно аргументы приводят сторонники антиконституционности правовой нормы в доказательство своей позиции и какими доводами и фактами оперируют их оппоненты.

Суть позиции сторонников антиконституционности данной нормы сводится к тому, что:

–во-первых, данная норма вводит новое исключение из принципа обязательности внесения записи в ЕГРН для возникновения права на недвижимость (принципа внесения). При этом одновременное существование нормы невозможно с существующими положениями гражданского законодательства, установленными ст. 8.1, 219 ГК РФ, и позицией, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ № 54;

–во-вторых, существование данной нормы противоречит подходу об обязательственной природе любых инвестиционных сделок в сфере создания недвижимости, закрепленному в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54. Так, в связи с введением п. 3 ст. 3 Закона № 39-ФЗ сложилась недопустимая ситуация, при которой у всех инвесторов имеются лишь обязательственные права в отношении будущей недвижимости, а у отдельного (эксклюзивного) субъекта инвестиционных отношений – вещное право на объект. В таких условиях инвесторы, являющиеся стороной обязательств по передаче недвижимости, будут находиться в затруднительном положении в связи с появлением «вещного» кредитора;

–в-третьих, наличие подобной нормы нарушает принцип равного признания и защиты государственной и частной собственности (ст. 8 Конституции РФ), поскольку согласно п. 2 ст. 8.1, ст. 219 ГК РФ ни один из частных инвесторов не может претендовать на возникновение у него в силу закона права собственности на объект инвестиций до внесения записи об этом в ЕГРП.

– в-четвертых, положения указанной нормы Закона № 39-ФЗ нарушают также принцип равенства кредиторов при банкротстве, который устанавливает очередность удовлетворения требования кредиторов, так как система права не должна допускать произвольную выдачу привилегий какой-либо группе кредиторов;

– в-пятых, спорные положения нарушают принцип добросовестности, поскольку создают угрозу имущественным правам тех лиц, которые не знали и не должны были знать о наличии прав публично-правового образования на приобретаемую недвижимость.

В то же время основные доводы оппонентов указанного выше подхода строятся на следующих постулатах.

1. Аналогичная норма существовала в законодательстве и ранее. Так, согласно п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

Введение данной нормы потребовалось в связи со сложившейся правоприменительной практикой, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, при которой механизм полноценной защиты прав инвесторов на объекты недвижимости, являвшиеся объектом инвестирования, при недобросовестности застройщика был недостаточно эффективен.

Таким образом, законодатель сохранил за участниками инвестиционного соглашения возможность вещно-правовой защиты их прав, закрепил эту позицию более современной федеральной нормой права. Иной подход мог бы привести просто к размыванию государственного имущества – доли государства в инвестиционном проекте.

2. Принятие данной нормы является более детальным уточнением ранее принятой позиции о том, что инвестиционные соглашения с публичными образованиями имеют природу простого товарищества и вклады общих товарищей в общее дело признаются общим имуществом, на них возникает общая долевая собственность, равно как и на результаты совместной деятельности.

3. Имущественная доля других участников инвестиционного соглашения не должна входить в конкурсную массу застройщика при его банкротстве. Такой подход гарантирует безопасность капитальных вложений и инвестиций в недвижимость.

При ином подходе в случае банкротства застройщика инвесторы фактически утратят право на получение результатов инвестиционной деятельности в связи с удовлетворением интересов других кредиторов застройщика.

4. В системе законодательства сознательно предусматривают такие исключения, в соответствии с которыми право собственности на недвижимость возникает не с момента его государственной регистрации, а в силу закона, поскольку в некоторых случаях правоподтверждающей функции государственной регистрации не требуется в связи с очевидностью возникновения прав.

Так, действующий с 01.01.2017 п. 2 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

5. Действие данной правовой конструкции распространяется не только на орган публичной власти, но и на других участников инвестиционного соглашения, за счет внебюджетных инвестиций которых осуществляется собственно строительство. Таким образом, указанная норма защищает интересы не только публично-правового образования, но и других участников инвестиционного процесса от правопритязаний третьих лиц на построенный актив, которые не являются стороной инвестиционного соглашения.

Безусловно, позиции обеих сторон заслуживают внимания и более детального обсуждения, в связи с чем окончательную точку в этом вопросе мог бы поставить Конституционный Суд РФ, поскольку отказ в удовлетворении ходатайства об обращении с запросом в рамках рассмотрения конкретного арбитражного дела не лишил стороны права на обращение в указанный орган конституционного контроля.

Ждем перемен

Подводя итоги, следует отметить, что с принятием Определения Верховного Суда РФ от 21.11.2016 № 305-ЭС14-5756 судебная практика, скорее всего, кардинальным образом поменяется.

Впредь публичные образования смогут беспрепятственно оформлять в свою собственность имущество даже в тех случаях, когда право собственности застройщика еще не оформлено, а в отношении застройщика введена процедура банкротства. Неудивительно, что изложенная правовая позиция вызвала столь жаркие споры, ведь отныне публичные образования, выступившие инвесторами, надежно защищены в отличие от частных инвесторов, которые по-прежнему имеют лишь обязательственные права. Вряд ли данное положение дел повысит желание бизнеса инвестировать, особенно в столь сложных экономических условиях.