Арендатор земельного участка построил на нем административное здание. ВС РФ отказал признать за ним право собственности на самовольную постройку. Решение основывалось на двух аргументах: возведение здания не соответствовало цели аренды, а арендатор не предпринял всех мер для легализации строительства (Определение ВС РФ от 20.10.2016 по делу № 305-ЭС16-8051, А40-30372/2013).
Суть дела
Обществу «Московский шлифовальный инструмент» (далее — общество) по договору аренды в январе 2005 г. предоставлен в пользование расположенный в Москве земельный участок. Срок аренды — 49 лет. В соответствии с распоряжением префекта САО г. Москвы от 25.05.2007 согласована возможность строительства на данном земельном участке многофункционального делового центра, а также предусмотрена необходимость разработки разрешительной документации.
Кроме того, общество заключило с гражданином И. договор соинвестирования, предметом которого была реализация инвестиционного проекта: строительства нежилого здания на арендованном участке.
В 2010 г. на арендованном участке было возведено трехэтажное нежилое здание общей площадью 632,2 кв. м, с функциональным назначением «административное». Разрешения на строительство и/или ввод его в эксплуатацию уполномоченными на то органами не выдавалось.
Решением Магасского районного суда Республики Ингушетия от 15.09.2010 по спору между И. и обществом за последним признано право собственности на спорное нежилое здание. Указанное решение суда стало основанием для государственной регистрации права собственности общества в ЕГРП.
В 2012 г. Префектура САО г. Москвы (далее — Префектура) обратилась с иском о признании построенного обществом здания самовольной постройкой и его сносе. Решением АС г. Москвы от 30.07.2012 по делу № А40-30801/12, оставленным без изменения постановлением ФАС Московского округа, исковые требования удовлетворены в полном объеме. В ЕГРП внесена запись о прекращении права собственности истца на самовольную постройку. Спустя практически год данное решение суда было отменено по вновь открывшимся обстоятельствам.
На этом основании в марте 2013 г. общество обратилось с иском к Префектуре о признании права собственности на спорное нежилое здание.
Судебное разбирательство
Суд первой инстанции в удовлетворении требований общества отказал. По его мнению, истец не представил доказательств принятия надлежащих мер к легализации спорного объекта. Он не получил согласия собственника земельного участка на строительство здания. Договор же аренды земли не предусматривал возведение на участке объектов капитального строительства административного назначения.
Апелляция отменила решение суда первой инстанции, исходя из следующих аргументов. Общество предпринимало меры по легализации спорной постройки. Договор аренды не содержит запрета на проведение строительных работ. Нахождение спорной постройки не противоречит целевому использованию земельного участка, не нарушает права владения ответчика на земельный участок и прав смежных землепользователей, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В обоснование своей позиции апелляционный суд сослался на разъяснения, содержащиеся в п. 25 и 26 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление № 10/22) и Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014 (далее — Обзор судебной практики).
Кассация с выводами апелляции согласилась.
Позиция ВС РФ
ВС РФ отменил акты апелляции и кассации, а решение арбитражного суда первой инстанции оставил без изменения.
Свое решение Коллегия по экологическим спорам ВС РФ обосновала следующим образом. Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ (в редакции, действовавшей во время рассмотрения спора), самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ, требование лица о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворено лишь при наличии у этого лица права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором возведена эта постройка. Между тем в рассматриваемом деле земельный участок, на котором расположена спорная постройка, не находится у истца на каком-либо вещном праве.
Как указал Президиум ВС РФ в Обзоре судебной практики, арендатор земельных участков также может приобрести право собственности на возведенную самовольную постройку, но для этого необходимо наличие двух условий. Во-первых, земельный участок должен быть предоставлен по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости. Во-вторых, такое строение должно быть создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и его сохранение не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
В рассматриваемом деле земельный участок, на котором расположена постройка, предоставлен истцу в аренду с назначением для производственной деятельности, то есть для эксплуатации уже существующих строений, принадлежащих истцу, сроком на 49 лет. Из условий договора не следует, что он предоставляется для цели строительства, в частности, для возведения спорного объекта. Иных доказательств соблюдения порядка предоставления земельного участка для цели строительства этого объекта судам представлено не было.
Как подчеркнула Коллегия ВС РФ, особое значение в данном случае имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта. Такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке. Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка. Он позволит арендатору, использующему арендуемый земельный участок в нарушение условий договора аренды и назначения такого участка, приобрести права на объект недвижимости, возведенный без его согласия и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства.
Кроме того, как отметил ВС РФ, использование арендатором земельного участка не в тех целях, ради которых он был предоставлен, нарушает положения п. 1 ст. 615 ГК РФ о том, что использование арендованного имущества должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Использование земельного участка в иных, не предусмотренных договором аренды целях, является нарушением условий договора аренды, и такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано как позволяющее ему еще и приобретать права на самовольную постройку.
Таким образом, суд первой инстанции, установив отсутствие прямого и определенного согласия собственника земельного участка на возведение на нем спорного объекта, правомерно пришел к выводу о недоказанности условий признания права собственности на самовольную постройку за арендатором земельного участка, приведенных в Обзоре судебной практики.
Судебная коллегия не согласилась также с выводами судов апелляционной и кассационной инстанций относительно того, что истцом были предприняты действия для получения разрешения на строительство спорного объекта. Как указано в абз. 3 п. 26 постановления № 10/22, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению только в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. Между тем в рассматриваемом деле у истца не было не только разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, но и необходимых прав на земельный участок, а также согласия собственника на строительство на принадлежащем ему земельном участке спорной постройки. А это значит, что отсутствие разрешения на строительство было не единственным признаком этой самовольной постройки, что не позволяет применять соответствующие положения постановления № 10/22 для обоснования удовлетворения иска.
Также из приведенного разъяснения следует, что при отсутствии разрешения на строительство суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. В рассматриваемом деле истец письмом от 04.03.2009 обращался за получением разрешения на строительство. Однако все необходимые документы, перечисленные в ст. 51 ГрК РФ, в том числе градостроительный план земельного участка, он не предоставил. Доказательств оспаривания в судебном порядке бездействия или иного неправомерного поведения уполномоченного органа, признания его несоответствующим закону, судам представлено не было. Таким образом, ВС РФ заключил, что истец имел возможность получить разрешение на строительство, но не предпринял для этого необходимых мер.