Я владею апартаментами в Крыму. Управляющая компания включает площадь балкона в общую площадь апартаментов, с которой начисляется ежемесячная квартплата. Правомерно ли начисление квартплаты на балкон?
Л. Шпильман, г. Феодосия
Ответ. Для начала расскажем о термине «апартамент». В законодательстве этот термин употребляется в нормативных документах, относящихся к туристической, гостиничной и строительной деятельности, но не к жилищной сфере.
Так, согласно п. 27 Порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями, апартамент – это номер в средстве размещения площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более комнат (гостиной, столовой и спальни) с кухонным уголком. При этом под средством размещения понимается имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для оказания гостиничных услуг. Из этого следует, что апартамент является нежилым помещением, предназначенным для временного проживания граждан, с определенным уровнем комфорта, что позволяет отличить его от иных средств размещения.
В Своде правил «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» апартаменты поименованы в качестве жилых помещений, предназначенных для временного проживания, а также указано, что они могут проектироваться в виде гостиничных номеров или номеров квартирного типа для временного проживания (например, при сдаче внаем). Однако Свод правил – это документ по стандартизации, утвержденный федеральным органом исполнительной власти и содержащий правила и общие принципы в отношении процессов в целях обеспечения соблюдения требований технических регламентов. То есть данный документ имеет ограниченную сферу применения и не позволяет квалифицировать апартамент как объект жилищных правоотношений.
Жилищный кодекс РФ не упоминает апартамент в числе жилых помещений (ст. 16 ЖК РФ) и не относит гостиницы и иные средства размещения к жилищному фонду. Соответственно правовой режим жилых помещений на апартаменты не распространяется. Но это не означает, что как имущественный комплекс (недвижимое имущество) он не может быть объектом гражданских прав.
Что касается включения площади балкона в общую площадь помещения, то здесь все гораздо проще. В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 указано, что к общему имуществу нежилого здания относятся в числе прочего ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания.
Под строительной конструкцией понимается часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции (п. 24 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»). Из данных норм следует вывод, что наружная стена здания является ограждающей несущей конструкцией. Балконная плита, будучи конструктивным элементом наружной стены, также представляет собой внешнюю ограждающую конструкцию и, значит, входит в состав общего имущества здания. Следовательно, балкон не входит в общую площадь апартаментов. Таким образом, площадь балкона не следует учитывать для начисления квартплаты за апартаменты.