1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 738

Муниципалитеты не вправе мешать малому бизнесу приватизировать недвижимость

Если арендатор муниципального недвижимого имущества — субъект малого или среднего предпринимательства — имеет преимущественное право на приватизацию такого имущества, то собственник не вправе отказать в реализации данного права. В том числе в случаях, когда спорное имущество было передано собственником в оперативное управление муниципальному учреждению, но уже после вступления в силу закона, установившего преимущественное право на приватизацию (Определение Верховного суда РФ от 07.10.2014 № 305-ЭС14-101 по делу № А41-46038/13).

Суть дела

Общество с ограниченной ответственностью (далее — общество) заключило с администрацией муниципального района договор аренды нежилого помещения. Впоследствии данное помещение было передано в оперативное управление муниципальному автономному учреждению (соответствующее вещное право зарегистрировано в феврале 2012 г.), в связи с чем договор аренды нежилого муниципального помещения был заключен уже между учреждением и обществом.

Общество обратилось в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако в предоставлении имущества было отказано по причине закрепления данного имущества на праве оперативного управления за муниципальным автономным учреждением. Общество, не согласившись с отказом, обратилось в суд с требованием о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов.

Судебное разбирательство

Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал. В ходе судебного разбирательства было установлено, что общество соответствует всем требованиям, предъявляемым ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 159-ФЗ) к субъектам малого и среднего предпринимательства, которые имеют преимущественное право на приобретение государственного или муниципального имущества.

Решение о создании муниципального автономного учреждения, которому спорное имущество было передано на праве оперативного управления, было принято советом депутатов муниципального образования до вступления в силу Закона № 159-ФЗ, а законность передачи ему на праве оперативного управления помещения подтверждена в другом процессе, решение по которому вступило в законную силу.

На «отказное» решение общество подало апелляционную жалобу, которая была удовлетворена. Апелляционный суд в обоснование своего постановления сослался на разъяснения ВАС РФ, изложенные в п. 1 и 5 информационного письма Президиума от 05.11.2009 № 134. В них указано, что перечень условий для приобретения арендованного имущества, установленный Законом № 159-ФЗ, является исчерпывающим. Муниципальные образования не вправе устанавливать какие-либо иные ограничения. Кроме того, суды могут признать незаконным отказ в предоставлении преимущественного права в случае, если органом местного самоуправления совершены действия, направленные на воспрепятствование реализации такого права.

Суд также установил, что закрепление спорного имущества за учреждением произошло после вступ­ления в силу Закона № 159-ФЗ, что нарушило законные интересы общества.

Наличие судебных актов по делу, в котором установлена правомерность передачи помещений и непризнания регистрации учреждения недействительной, не свидетельствует о законности оспариваемого отказа, как и не может служить основанием для отказа в реализации преимущественного права указание администрации на необходимость оспаривания актов о закреплении спорного имущества. Обоснований закрепления спорного имущества за учреждением администрация предоставить не смогла.

Необоснованными признаны заявления администрации о том, что изъять спорное помещение у учреждения не представляется возможным, поскольку не проведены процедуры по его ликвидации, поскольку право оперативного управления может быть прекращено и по иным основаниям.

Суд установил, что спорные помещения муниципальным учреждением не используются, передача в оперативное управление произошла без изъятия помещения у общества и общество продолжает его использовать как торговую точку.

Суммируя сказанное, а также учитывая то, что фактически учреждение является структурным подразделением администрации и подотчетно ей, по мнению суда, отказ в реализации преимущественного права в данном контексте являлся злоупотреблением правом.

Администрация подала жалобу в ФАС Московского округа, который отменил апелляционное постановление на основании следую­щего.

Поддерживая позицию первой инстанции, суд указал на невозможность приватизации имущества, закрепленного на праве оперативного управления за муниципальным учреждением. По мнению суда, неверными являлись выводы о соблюдении обществом всех условий для реализации преимущественного права. Также были признаны неверными выводы апелляции о наличии злоупотребления правом со стороны администрации.

Помимо прочего, суд указал, что момент создания учреждения не имеет правового значения. Право оперативного управления для признания его незаконным необходимо оспорить, а этого сделано не было. Дополнительно суд отметил то, что помещение было сдано в аренду уже после передачи его на праве оперативного управления учреждению.

Позиция Верховного суда

Общество оспорило указанное выше постановление. В результате без изменения был оставлен акт апелляционной инстанции.

Удовлетворяя требования заявителя, суд подтвердил обоснованность выводов апелляционной инстанции в части принятия во внимание разъяснений ВАС РФ, дополнительно указав на то, что в данном контексте время регистрации учреждения имеет правовое значение. Учитывая, что передача помещения в оперативное управление произошла без изъятия его у юридического лица, суд усмотрел в действиях администрации наличие злоупотреб­ления правом.

ВС РФ отметил, что судами кассационной и первой инстанции проигнорированы решения в пользу субъектов малого предпринимательства по аналогичным делам. Также суд обратил внимание на необходимость реализации конституционно значимых целей, которые согласно постановлению Конституционного суда РФ от 20.12.2010 № 22-П в данном контексте выражаются в предоставлении для некоторых субъектов предпринимательской деятельности упрощенного порядка приватизации ­публичного имущества.