В конце декабря прошлого года Правительство РФ внесло на рассмотрение в Госдуму законопроект, который очень похож на новогодний подарок для предпринимателей. Этот документ содержит в себе комплекс поправок в законодательство, которые должны существенно расширить возможности субъектов среднего и малого бизнеса в рамках выкупа государственного и муниципального имущества. Правда, вряд ли принятие такого закона очень обрадует публичные субъекты, которые, как показывает практика, не спешат способствовать реализации преимущественного права бизнесменов на выкуп арендованных помещений.
Разработчиком законопроекта «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее — законопроект) является Минэкономразвития России, которое внесло указанный законопроект в правительство в конце сентября прошлого года. В течение месяца (с 8 октября по 8 ноября 2012 г.) к тексту законопроекта принимались замечания и комментарии, и 30 декабря итоговый текст документа поступил в Госдуму.
Законопроект содержит несколько принципиальных изменений. Их целью, как говорится в пояснительной записке к законопроекту, является расширение возможности реализации преимущественного права субъектов среднего и малого бизнеса на приобретение арендованного государственного или муниципального имущества, а также предоставление дополнительных гарантий стабильности деятельности указанных субъектов.
Так, законопроектом предусмотрены следующие поправки:
- отмена ограничений в отношении площади арендуемого помещения, которое субъект малого или среднего бизнеса может выкупить в порядке реализации преимущественного права;
- снятие запрета реализации преимущественного права на выкуп в отношении имущества, включенного в перечень объектов, предоставляемых субъектам малого и среднего бизнеса только во владение или пользование, при выполнении определенных условий;
- изменение условий и порядка выкупа субъектом малого или среднего предпринимательства арендуемого им объекта недвижимости (срок договора аренды, срок заключения и условия договора отчуждения имущества, порядок оплаты);
- продление срока, в течение которого субъекты малого и среднего бизнеса имеют преимущественное право выкупа арендуемых ими помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Законопроект борется с непроходимым препятствием
Действующая редакция Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (далее — Закон № 159-ФЗ), в который и планируется внести большинство предусмотренных законопроектом изменений, не позволяет выкуп имущества, которое включено в перечень объектов, предоставляемых лишь во владение и пользование (п. 4 ст. 3). По сути, объекты, внесенные в такой список, в порядке реализации преимущественного права выкупить невозможно. Указанные перечни, в зависимости от принадлежности недвижимого имущества, формируются федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления (ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ»). На практике данное положение Закона становилось главным препятствием для выкупа недвижимости: органы власти включали в перечни объекты, преимущественное право на выкуп которых могло вскоре возникнуть у их арендаторов, и таким образом «спасались» от приватизации публичной недвижимости. Правда, в некоторых случаях арендаторам удавалось отстоять свои права в суде и доказать, что отказ в предоставлении недвижимости для выкупа был результатом злоупотребления правом со стороны органов власти (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2011 № 9646/11).
Законопроектом предлагается «распечатать» указанные перечни, установив определенные условия для реализации преимущественного права на выкуп имущества, которое в них включено. В частности, выкуп планируется разрешить, если:
- имущество находится во владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства в течение пяти или более лет по состоянию на 1 сентября 2012 г. в соответствии с договором аренды;
- данное имущество было включено в перечень в течение пяти или более лет до дня подачи заявления о предоставлении такого имущества арендатору в собственность (ч. 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ в ред. законопроекта).
Как видно, перечисленные условия для выкупа мягкими назвать нельзя, но в то же время они дают арендатору возможность воспользоваться своим правом на преимущественный выкуп. Заметим, что в данном случае заявление в отношении объекта недвижимости, включенного в перечень предоставляемого во владение и пользование имущества, субъект среднего или малого предпринимательства вправе подать самостоятельно, не дожидаясь инициативы от уполномоченного органа.
Условия выкупа арендованных помещений могут стать мягче
Законопроектом предлагается либерализовать и общий порядок реализации преимущественного права на выкуп государственного или муниципального имущества. В частности, снять ограничение по площади арендуемого помещения, которое сейчас могут устанавливать субъекты РФ (п. 3 ст. 3 Закона № 159-ФЗ).
Также законопроект содержит уточнение в отношении оплаты выкупаемого имущества с использованием рассрочки. В действующей редакции Закона № 159-ФЗ никаких требований к такой форме оплаты нет, сказано лишь, что она допустима. Разработчики законопроекта предлагают установить минимальный срок рассрочки — три года, а также определить ее как оплату стоимости имущества равными ежемесячными или ежеквартальными платежами. Данное положение существенно облегчило бы жизнь арендаторам, намеренным выкупить недвижимость у государства или муниципалитета, поскольку оно исключает возможность арендодателей установить срок рассрочки, заведомо невыгодный покупателю. Также снижается и риск злоупотреблений в отношении установления графика платежей при такой системе оплаты.
Срок для заключения договора купли-продажи станет больше
Одним из наиболее интересных изменений, предложенных в законопроекте, является возможность приостановления 30-дневного срока на заключение договора купли-продажи имущества при несогласии арендатора с определенной арендодателем рыночной ценой объекта.
Напомним, что Законом № 159-ФЗ установлены не только специальные условия, но и особая процедура реализации преимущественного права на выкуп арендованного государственного (муниципального) объекта недвижимости. Так, уполномоченный орган власти после утверждения плана приватизации или государственное (муниципальное) унитарное предприятие с согласия собственника имущества направляет субъекту среднего или малого бизнеса предложение о заключении договора об отчуждении государственного (муниципального) имущества, а также проект договора. Если субъект предпринимательства, отвечающий всем обозначенным в Законе № 159-ФЗ требованиям, не подписывает этот договор в течение 30 дней, он утрачивает преимущественное право на выкуп данного объекта. Но этот срок легко пропустить, если арендатор не согласится с обозначенной в договоре рыночной стоимостью имущества. Сейчас при наличии подобных споров арендаторы проводят оценку имущества по своей инициативе, обычно уже пропустив 30-дневный срок, обращаются в суд с требованием о понуждении собственника к заключению договора купли-продажи (см., например, постановление ФАС Московского округа от от 22.12.2011 по делу № А41-36914/09).
Законопроект может ликвидировать эту проблему: в нем предлагается приостанавливать 30-дневный срок на подписание договора на время оспаривания арендатором рыночной стоимости выкупаемого имущества вплоть до дня вступления в силу судебного решения по такому спору (ч. 4 ст. 4 Закона № 159-ФЗ в ред. законопроекта).
Кроме того, законопроект устанавливает право субъекта предпринимательства на обжалование не только отказа в предоставлении недвижимости в собственность или бездействия уполномоченного органа, но и достоверности рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ в ред. законопроекта).
Если законопроект будет принят депутатами в неизменном виде, то его очевидно выгодными для предпринимателей условиями смогут воспользоваться и те из них, кто уже обращался с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемой недвижимости, но получил отказ. Такие субъекты смогут подать повторное заявление, если новый закон ликвидирует основания для предшествующего отказа.