1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 4229

После проведения аукциона на право заключить договор снижать его цену нельзя

Изменение размера арендной платы в договоре аренды лесного участка не допускается, если договор заключен по результатам аукциона. Общие правила ГК РФ об изменении договора здесь не применимы. Так как победителем аукциона считается лицо, предложившее наиболее высокую цену, то впоследствии стороны не имеют права ее уменьшать. Это нарушит права остальных участников аукциона (постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 № 2157/13 по делу № А28-5083/2012-159/29).

Суть дела

Общество (далее также — арендатор) и департамент лесного хозяйства субъекта РФ (далее — департамент, арендодатель) по результатам аукциона 20 октября 2010 г. заключили договор аренды лесного участка, находящегося в государственной собственности, с правом изъятия лесных ресурсов (далее — договор аренды).

Арендная плата на момент подписания договора составляла 2 692 663 руб. в год и подлежала внесению 15-го числа месяца по частям в следующем порядке: в феврале — 15%, в марте, апреле, июне, июле — 10%, в сентябре, ноябре и декабре — 15%.

Арендная плата взималась за определенный объем заготовки древесины и изменялась пропорционально изменению ставок платы за единицу объема лесных ресурсов, как произведение ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и объема изъятия лесных ресурсов на арендуемом лесном участке в соответствии с ч. 2 ст. 73 Лесного кодекса РФ (далее — ЛК РФ).

Срок действия договора аренды стороны определили в 15 лет с даты его государственной регистрации (17 декабря 2010 г.).

Общество разработало и представило арендодателю проект освоения лесов. Департамент утвердил положительное заключение государственной экспертизы по данному проекту.

Согласно проекту освоения лесов на арендуемом участке уменьшился допустимый объем изъя­тия древесины. В связи с этим 7 октября 2011 г. стороны заключили дополнительное соглашение № 1 к договору, которым изменили виды, объемы и сроки использования лесов на арендуемом лесном участке. Данным соглашением с 10 мая 2011 г. был изменен размер арендной платы. Он уменьшился более чем на 1 млн руб. Соглашение прошло государственную регистрацию 21 октября 2011 г.

Прокуратура субъекта РФ, на территории которого был расположен арендуемый участок, посчитала, что дополнительное соглашение к договору аренды заключено в нарушение закона без проведения соответствующего аукциона. В связи с этим исполняю­щий обязанности прокурора прокуратуры субъекта РФ в интересах Российской Федерации в лице Правительства РФ и в интересах субъекта РФ в лице его правительства обратился в суд с заявлением к департаменту и обществу о признании данного соглашения недействительным.

Судебное разбирательство

Суд первой инстанции в удовлетворении заявления отказал, сочтя заключенное дополнительное соглашение законным.

Сделка считается недействительной в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) в соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, не связанных с ее недействительностью (п. 1 ст. 168 ГК РФ).

К договору аренды лесного участка применяются положения ГК РФ об аренде, если иное не установлено ЛК РФ (ч. 3 ст. 71 ЛК РФ).

Лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование, аренду, безвозмездное срочное пользование (ч. 1 ст. 71 ЛК РФ). Использование лесов осуществляется с предоставлением или без предоставления лесных участков, с изъятием или без изъятия лесных ресурсов (ч. 1 ст. 24 ЛК РФ).

При использовании лесного участка с изъятием лесных ресурсов минимальный размер арендной платы определяется как произведение ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и объема изъятия лесных ресурсов на арендуемом участке, что и было установлено в договоре аренды (ч. 2 ст. 73 ЛК РФ).

Соответственно, суд пришел к выводу, что размер арендной платы непосредственно связан с объе­мом изъятия лесных ресурсов на участке.

Организатором аукциона по продаже права на заключение догово­ра аренды лесного участка, находящегося в государственной собственности, могут выступать органы субъектов РФ, которым делегируют соответствующие полномочия органы государственной власти РФ (п. 2 ч. 1, ч. 8 ст. 83 ЛК РФ). И, как установил суд, департамент имел такие полномочия.

Департамент как организатор аукциона подготовил всю необходимую документацию, неотъемлемой частью которой являлся проект договора аренды лесного участка (п. 6 ч. 6 ст. 79 ЛК РФ).

Органам государственной власти субъектов РФ запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), приводящие к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением некоторых случаев (ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Нарушений порядка извещения о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка в дело представлено не было, и судом также не установлено. Участники аукциона были ознакомлены со всеми его условиями.

Таким образом, вся аукционная документация, в том числе и условия договора аренды, была предоставлена арендодателем неопределенному кругу лиц.

В итоге суд пришел к выводу о соблюдении законодательных требований при проведении аукциона. Стороны свободны в заключении договора. Изменение условий договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законами или договором (ст. 421, п. 1 ст. 450 ГК РФ).

По закону недопустимо изменять условия вышеназванного аукциона (ч. 2 ст. 74 ЛК РФ). Но, по мнению суда, этот запрет не распространяется на сам договор, заключенный по результатам аукциона.

Условия договора аренды, как было сказано выше, предусматривали изменение размера арендной платы при изменении объема изъя­тия лесных ресурсов. Объем был уменьшен утвержденным проектом освоения лесов. И дополнительным соглашением № 1 обос­нованно был уменьшен размер арендной платы.

Суд апелляционной инстанции пришел к аналогичным выводам.

Суд кассационной инстанции отменил акты нижестоящих судов и признал недействительным дополнительное соглашение к до­говору аренды лесного участка.

Судьи напомнили, что аукцион на право заключения договора аренды проводится путем повышения начальной цены предмета аукциона — начального размера арендной платы или начальной цены заготавливаемой древесины на шаг аукциона (ч. 1 ст. 80 ЛК РФ). В результате договор заключается с лицом, предложившим наиболее высокую цену (п. 1 и 4 ст. 447 ГК РФ).

Исходя из целей проведения аукциона, дальнейшее изменение арендной платы в сторону уменьшения недопустимо, так как обратное приведет к нарушению прав иных участников аукциона, предлагавших меньшую сумму, чем победитель. Ведь начальная цена аукционной единицы была менее полумиллиона.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций неверно истолковали ч. 2 ст. 74 ЛК РФ, говоря о свободе договора и воле сторон на изменение его условий после того, как аукцион состоялся и договор с его победителем (обществом) был подписан.

Позиция ВАС РФ

Президиум ВАС РФ оставил в силе постановление окружного суда, подтвердив правильность его доводов.

Судьи разъяснили, что нельзя толковать ч. 2 ст. 74 ЛК РФ так, чтобы она давала возможность изменять размер арендной платы в договоре аренды лесного участка после его подписания с победителем аукциона. Данная норма преду­сматривает специальный запрет на уменьшение арендной платы по таким договорам и их изменение только в чрезвычайной ситуации (ч. 7 ст. 53.7 ЛК РФ).

Механизм изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств в данном случае не мог быть использован по следующим причинам (ст. 451 ГК РФ).

Во-первых, он предполагает изменение договора по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в судебном порядке, что прямо исключается ст. 74 ЛК РФ. Во-вторых, изменение объема подлежащих заготовке лесных ресурсов на переданном в аренду лесном участке не относилось к существенному изменению обстоятельств, которое стороны не могли разумно предвидеть при заключении договора, а в аукционной документации была непосредственно заложена возможность такого изменения.

В деле имеется оговорка о возможности пересмотра вступивших в законную силу судебных актов по новым обстоятельствам на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ.