1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать

Недвижимость про запас

Письмо Минфина России от 25.01.2013 № 03-03-06/2/7 будет интересно компаниям, которые приобретают недвижимость и какое-то время не используют ее в своей деятельности. Финансисты разложили по полочкам налоговые последствия для таких организаций в части налога на прибыль — с момента постановки на баланс рассматриваемых объектов до принятия решения об изменении их назначения.

В комментируемом письме рассмотрена следующая ситуация. Организация по договору купли-продажи получает недвижимое имущество. Объекты временно не используются в деятельности организации (например, по причине отсутствия потенциальных арендаторов, с которыми можно было бы заключить договор аренды). Все это время компания несет расходы на содержание такой недвижимости (оплачивает коммунальные услуги, охрану здания). Спустя какое-то время изменяется и статус объектов — они начинают использоваться в деятельности организации и приносить доход. Какие налоговые последствия будут у компании в рассматриваемой ситуации?

Специалисты Минфина России указали, что до принятия решения об использовании недвижимости в деятельности компании такое имущество в целях налогообложения прибыли не признается амортизируемым. Это объясняется так.

В состав амортизируемого имущества включаются объекты, которые находятся у организации на праве собственности, используются для извлечения дохода и их стоимость погашается путем начисления амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ). Раз недвижимость не задействована в деятельности организации, значит, она не приносит доход. Поэтому такие объекты в налоговом учете не признаются амортизируемым имуществом.

По этой причине затраты на содержание бездействующей недвижимости (коммунальные платежи, расходы на охрану) не могут учитываться при расчете налога на прибыль, как не отвечающие требованиям ст. 252 НК РФ (отсутствует обоснованность расходов). Табу на учет таких расходов финансисты наложили до того момента, когда компания примет решение о продаже таких объектов либо об их переводе в состав основных средств.

После того как организация определится с судьбой недвижимости, появится возможность включить в состав расходов затраты на содержание недвижимости, которая ранее не использовалась в деятельности организации. Если бездействующее имущество будет продано, то организация имеет право уменьшить доход от такой операции на сумму расходов, непосредственно связанных с реализацией. К указанным расходам относятся, в частности, затраты по оценке, хранению, обслуживанию реализуемого имущества. Это предусмот­рено п. 1 ст. 268 НК РФ. На этом основании специалисты Минфина России сделали вывод, что в рассматриваемой ситуации компания может уменьшить полученный доход на сумму расходов по оплате коммунальных услуг и охране имущества, которые были понесены до момента принятия решения о дальнейшем использовании объектов.

Аналогичный подход следует применять и в том случае, когда собственник принял решение перевести объекты в состав основных средств для целей налогообложения прибыли. В такой ситуации коммунальные платежи и оплату услуг по охране, которые имели место в тот период, когда недвижимость имела статус временно не используемой, можно включить в состав материальных расходов.