Как доказать, что арендодатель разрешил сдать имущество в субаренду

| статьи | печать

Согласие собственника на сдачу арендатором арендованного имущества в субаренду не обязательно может быть сформулировано буквально. О таком согласии косвенно могут свидетельствовать положения договора о принадлежности арендатору доходов от субаренды (постановление Президиума ВАС РФ от 04.12.2012 № 9443/1).

Суть дела

Собственник недвижимого имущества (далее — собственник, арендодатель) предоставил его в аренду индивидуальному предпринимателю (далее — арендатор, субарендодатель, предприниматель); стороны определили срок действия договора равным 11 месяцам. В договоре аренды было предусмотрено, что любая продукция и доходы, полученные арендатором от использования арендованного имущества, в том числе доходы от сдачи имущества в субаренду, являются собственностью арендатора. По требованию учредителей компании-собственника арендатор также обязался представлять договоры субаренды.

Спустя месяц после заключения этой сделки арендатор заключил договор субаренды части помещений с обществом с ограниченной ответственностью (далее — субарендатор, общество). Через три месяца субарендатор возвратил переданное ему помещение напрямую собственнику на основании акта приемки-передачи.

Так как субарендатор нарушал свои обязательства по своевременному внесению арендной платы, предприниматель обратился в суд с иском к субарендатору о взыскании долга по договору субаренды и пеней. В свою очередь субарендатор заявил иск к предпринимателю о применении последствий недействительности ничтожной сделки — договора субаренды, на заключение которого не было получено согласие собственника недвижимости — в виде взыскания неосновательного обогащения, а также о возложении на предпринимателя судебных расходов на услуги представителя.

Судебное разбирательство

Первая инстанция, а за ней апелляция и кассация, не усмотрели оснований для удовлетворения требований предпринимателя о взыскании долга, а иск субарендатора к предпринимателю был удовлетворен.

Так, суд первой инстанции указал, что в договоре аренды, заключенном между собственником и предпринимателем, прямо не сказано о предоставлении последнему права передачи имущества в субаренду. В то время как такое согласие обязательно в силу закона (п. 2 ст. 615, ст. 168 ГК РФ, п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2001 № 66). Суд не принял доводы предпринимателя о том, что в ГК РФ не определен конкретный способ выражения согласия собственника на сдачу объекта аренды в субаренду, и что в качестве такого согласия можно истолковать положение договора о принадлежности доходов от субаренды арендатору. В удовлетворении иска предпринимателю было отказано, а также суд взыскал с него сумму арендных платежей, полученных от субарендатора (за минусом арендной платы, перечисленной собственнику имущества), и возложил на него судебные расходы субарендатора на услуги представителя.

При рассмотрении дела в апелляционной инстанции предприниматель ссылался на конклюдентные действия арендодателя, которые свидетельствовали о его согласии на сдачу спорного имущества в субаренду: отсутствие возражений при передаче имущества субарендатору, счета на оплату коммунальных услуг, в которых выделялись суммы к уплате субарендатором. Кроме того, истец ссылался на то, что сумма неосновательного обогащения была рассчитана судом неверно: из нее следовало исключить коммунальные платежи, которые оплачивались субарендатором по факту потребления соответствующих услуг, а также рыночную стоимость услуг по предоставлению недвижимости в пользование. То есть даже при признании факта ничтожности договора субаренды взыскать с субарендодателя возможно лишь сумму, которая была уплачена субарендатором и превышает рыночную стоимость аренды, причитающуюся собственнику. Однако перечисленные субарендатором средства не покрывают рыночную стоимость аренды за спорный период, а потом неосновательное обогащение на стороне субарендатора отсутствует. Но ни суд апелляционной инстанции, ни суд округа приведенные доводы не убедили, и решение суда оставили в силе. Предприниматель обратился в ВАС РФ с заявлением о пересмотре вынесенных по делу судебных актов в порядке надзора, просил отменить их и удовлетворить заявленные им исковые требования.

Позиция ВАС РФ

Президиум ВАС РФ частично удовлетворил требования предпринимателя — судебные акты первой, апелляционной и кассационной инстанций были отменены, однако судьи не приняли новый судебный акт, а решили направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Надзорная инстанция отметила, что суды оставили без внимания и оценки значимые для разрешения дела обстоятельства. В частности, наличие выставленных собственником недвижимости счетов на оплату коммунальных расходов, к которым прилагались справки о распределении этих затрат между субарендаторами. Данные счета были заверены подписью главного бухгалтера компании-арендодателя. Кроме того, счета и акты на компенсацию коммунальных расходов подписывали директор и главный бухгалтер собственника, что следовало также принять во внимание при разрешении спора по существу.

Судьи указали, что при применении последствий недействительности договора субаренды фактический пользователь помещений — субарендатор не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке, так как пользование имуществом уже состоялось. Поэтому он обязан возместить другой стороне — субарендодателю — стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой. В спорном договоре субаренды стороны определили разные ставки арендной платы за различные помещения, оценив таким образом пользование недвижимостью. Однако субарендодатель ссылается на то, что договорные ставки арендной платы ниже рыночных. Данный довод суды также не подвергли оценке, хотя были обязаны сделать это.

Постановление Президиума ВАС РФ от 04.12.2012 № 9443/12 содержит оговорку о возможнос­ти пересмотра судебных актов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, вынесенным на основании иного истолкования правовых норм, в связи с новыми обстоятельствами (п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ).

к сведению

Вопрос о действительности договора субаренды в отсутствие явно выраженного согласия арендодателя на передачу имущества в субаренды часто встает в судебной практике. Как правило, отсутствие в договоре аренды соответствующего полномочия арендатора приводит к поражению в судебном процессе (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.03.2011 по делу № А56-91673/2009). Заметим, что согласие может быть оформлено не только как условие договора, но и, например, в виде письма (постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2012 № Ф09-10759/12 по делу № А60-6392/2012). Причем в некоторых случаях суды признают наличие согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду, даже если такое согласие в письменной форме не оформлялось (постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.05.2011 по делу № А56-27972/2010).

День
Неделя
Месяц