1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 371

Землю —в собственность!

Рассмотрению дел, связанных с правом собственности на землю, и других земельных споров посвящено Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Пункт 5 ст. 20 ЗК РФ позволяет гражданину, владеющему земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездно приобрести его в собственность. !Но, как разъяснил Пленум ВАС, индивидуальным предпринимателям, которым участки предоставлены для ведения предпринимательской деятельности, на эту льготу рассчитывать не стоит, так как к их деятельности применяются правила Гражданского кодекса РФ о деятельности коммерческих организаций (ст. 23 ГК РФ).А коммерческие организации, как и другие юридические лица, не имеют права на безвозмездное приобретение земли в собственность (п. 5 ст. 20 ЗК РФ).

Пункт 1 ст. 5 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» запрещает организациям, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований превышает 25 процентов, покупать государственное и муниципальное имущество.

Пленум ВАС указывает на исключение из этого правила: данный запрет недействует, если указанные организации приватизируют землю, на которой расположены принадлежащие им на праве собственности строения (абзац 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Это объясняется тем, что никто, кроме собственника строения, не может приватизировать землю под ним.

Продать землю обязаны!

Собственники строений, расположенных на государственных или муниципальных земельных участках, могут приобрести эти участки в собственность по договору купли-продажи (ст. 36ЗК РФ). И если чиновники, не имея на то законных оснований, не направят собственнику строения проект договора купли-продажи, он может потребовать в арбитражном суде признать их действия (бездействие) незаконными (глава 24 АПКРФ).

В выкупе земли заявителю может быть отказано только в том случае, если это прямо предусмотрено законом. Судьи ВАС в качестве примера обоснованного отказа приводят ситуацию, когда еще до подачи заявления о выкупе земельного участка был утвержден генеральный план развития города, который предусматривает на данном участке строительство другого объекта.

Как быть с регистрацией?

Право на любой объект недвижимости переходит от одного лица к другому только после регистрации договора (купли-продажи, аренды и др.) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр). Но прежде необходимо зарегистрировать право собственности на данный объект недвижимости (ст. 6 и 13 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Исключение составляют государственные земли, которые должны быть разграничены на те, что находятся в собственности РФ, и те, что принадлежат ее субъектам. Поскольку такого разграничения пока не произошло, в Реестре отсутствует информация о том, кто является собственником того или иного земельного участка — РФ или субъект Федерации. В связи с этим зарегистрировать сделку с государственным земельным участком разрешено, даже если право государственной собственности на данный участок не зарегистрировано (п. 10 ст. 3 Федерального закона от25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»; далее — Вводный закон).

Когда договор не нужен

Собственник земли, который сдает в аренду расположенное на ней строение, должен передать арендатору и часть земельного участка под этим строением(п. 1 ст. 652 ГК РФ).Но отсутствие в договоре аренды строения условий об аренде земельного участка не делает договор недействительным.

В таком случае арендатор получает на срок аренды строения право пользования той частью земельного участка, которая занята строением и необходима для его использования по назначению.

Арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка, занятого арендуемым строением. Зато он может пользоваться этим участком без соответствующего договора в силу закона в течение всего срока аренды строения.

Вопрос с платой за пользование земельным участком решается следующим образом. Если законом или договором не предусмотрено иное, считается, что установленная в договоре аренды плата за пользование строением включает и плату за пользование передаваемой вместе с ним частью участка (п. 2ст. 654 ГК РФ).

Бессрочное пользование —не для всех

После вступления в силу ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления (п. 1 ст. 20 ЗКРФ). Другие организации и граждане получить землю в постоянное (бессрочное) пользование не могут.

А как быть, если после введения в действие ЗК РФ строение, земля под которым находится в бессрочном пользовании, перейдет, например, в собственность коммерческой организации или гражданина?

В таком случае собственник строения до01.01.2006 должен арендовать или приобрести в собственность данный земельный участок (п. 2ст. 3 Вводного закона).