1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 656

Отказать нельзя регистрировать! Где же быть запятой?

Действующее законодательство предусматривает обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но так ли просто получить свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю? О том, с какими проблемами сталкиваются собственники земельных участков в процессе государственной регистрации этого права, и пойдет речь в данной статье.

Принятый в 1991 г. Земельный кодекс РСФСР впервые в постсоветский период развития нашей страны провозгласил наряду с другими видами собственности собственность на землю граждан и их коллективов. Статья 9 Конституции РФ закрепила право собственности на землю, установив, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Не преувеличивая, эти изменения можно назвать революционными. Руководство страны, учитывая неудачный с экономической точки зрения опыт использования земли только одним собственником в лице государства, решилось на ее передачу в частную собственность. И действительно, институт частной собственности предусматривает большую свободу оборота земельных участков, что неизбежно должно привести к тому, что земля будет находиться во владении тех лиц, которые способны получить от этого максимальный экономический эффект.

С момента этих кардинальных преобразований прошло более десяти лет. За этот период часть земель перешла в частные руки. Таким образом, в нашей стране появились самые настоящие собственники земли. Речь не о тех, кто владел несколькими сотками земли в сельской местности на праве постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения.

Способы приобретения права собственности на земельные участки были самыми различными. Граждане бесплатно получали в собственность земельные участки, находящиеся у них на праве постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения. Бесплатно раздавалась земля в сельской местности различным категориям россиян. Это военнослужащие и лица, приравненные к ним, работники социальной сферы, осуществляющие свою трудовую деятельность в сельской местности, иные категории граждан, предусмотренные законом.

Работники сельскохозяйственных предприятий становились участниками общей долевой собственности на землю в ходе приватизации колхозов и совхозов.

Дальнейшее развитие земельного законодательства шло по пути укрепления института частной собственности на землю. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ) предусматривал возможность выкупа земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности, любыми заинтересованными лицами. Собственники зданий, строений и сооружений получили право по своему выбору приобрести в собственность за плату земельные участки, занимаемые этими сооружениями, или оформить на них право аренды.

Затем была столь нашумевшая "дачная амнистия". Именно так окрестили в народе Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", положения которого предусматривали упрощенный порядок государственной регистрации права собственности граждан на земельные участки, предоставленные до введения в действие ЗК РФ, для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Все это свидетельствует о том, что государство в лице его законодательной власти твердо встало на путь развития института частной собственности в земельных отношениях. Так ли просто стать собственником земли?

Как известно, земельные участки относятся к недвижимому имуществу. По этой причине право собственности на них возникает с момента его государственной регистрации. Эта процедура установлена соответствующим нормативно-правовым актом - Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Положения гл. 4 Закона N 122-ФЗ устанавливают порядок регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество, обособляя тем самым процедуру регистрации права собственности на такие объекты недвижимости, как предприятия, гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах, недвижимое имущество в многоквартирных домах и др.

Из земельных участков к такому имуществу отнесены лишь земельные участки, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. То есть государственная регистрация права собственности на другие земельные объекты производится в общем порядке, установленном ст. 13 Закона N 122-ФЗ.

Основания для отказа в государственной регистрации права указаны в ст. 20 данного Закона, согласно которой государственный регистратор имеет право отказать в регистрации в случае, если:

- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Законом N 122-ФЗ;

- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества;

- не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом N 122-ФЗ для государственной регистрации прав;

- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными;

- осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с п. 5 ст. 25.2 Закона N 122-ФЗ.

Как видно, перечень достаточно широк и различен по своей правовой природе.

Насколько часто пользуются государственные регистраторы этим правом и каким образом складывается судебная практика рассмотрения дел об оспаривании таких отказов?

Нередко регистрирующие органы в качестве основания отказа в государственной регистрации права собственности на землю ссылаются на различные нормы регионального законодательства, препятствующие приватизации земли. Данная ситуация особенно характерна для нашей столицы. Дело в том, что действовавший ранее Закон г. Москвы от 14.05.2003 N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве" устанавливал дополнительные условия, препятствующие приватизации земельных участков. Пункт 5 ст. 6 этого Закона более расширенно, в отличие от ЗК РФ, формировал перечень земельных участков, не подлежащих приватизации. К ним, в частности, относились земельные участки, на которых расположены объекты, подаренные городу Москве, построенные или созданные на собранные гражданами средства; участки, под которыми проходят магистральные подземные инженерные коммуникации, и т.д.

Так, Управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве (далее - УФРС) отказало ООО "КП-Билдингсервис" в государственной регистрации права собственности на земельный участок под двумя принадлежащими обществу зданиями. В числе других необходимых документов ООО представило в УФРС соответствующее распоряжение ТУ ФАУФИ по г. Москве о передаче земельного участка в собственность обществу.

Однако УФРС отказало в регистрации, сославшись на то, что в границах данного земельного участка проходят подземные магистральные инженерные коммуникации. По мнению Регистрационной службы, такие земельные участки не подлежат приватизации согласно положениям п. 5 ст. 6 Закона г. Москвы от 14.05.2003 N 27. Посчитав действия УФРС незаконными, общество обратилось в суд.

Арбитражный суд г. Москвы своим Решением от 17.12.2007 N А40-46037/07-153-341 удовлетворил требования ООО, признав отказ в государственной регистрации права собственности на земельный участок незаконным. В обоснование принятого Решения суд указал, что перечень ограничений в обороте земельных участков может быть установлен только Земельным кодексом РФ и федеральными законами.

В настоящее время Московской городской Думой принят новый Закон "О землепользовании в городе Москве", устанавливающий запрет на приватизацию земельных участков в г. Москве лишь в случаях, предусмотренных федеральным законодательством. Согласно п. 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ к таким случаям относятся:

- изъятие земельных участков из оборота;

- установленный федеральным законом запрет на приватизацию земельных участков;

- резервирование земель для государственных или муниципальных нужд.

По-иному сложилась ситуация в г. Самаре.

ООО "Анубис" на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные на земельном участке в пригородном лесничестве г. Самары, о чем имеются соответствующие свидетельства о государственной регистрации права.

30 июня 2006 г. между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (продавцом) и ООО "Анубис" (покупателем) заключен договор N 814 купли-продажи данного земельного участка. Общество обратилось в УФРС по Самарской области с заявлением о регистрации права собственности на эту землю. Регистрационная служба отказала заявителю в регистрации в связи с тем, что на земельном участке расположен городской лес и отчуждение таких участков не допускается.

Получив отказ в государственной регистрации, общество обратилось в Арбитражный суд Самарской области, который своим Решением от 12.03.2007 удовлетворил заявленные требования.

Однако Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции и отменил принятое им решение. При этом суд апелляционной инстанции сослался на то, что спорный земельный участок относится к участкам городских лесов, которые в соответствии с положениями ст. 12 Лесного кодекса РФ не подлежат отчуждению.

С этим мнением согласился и Высший Арбитражный Суд РФ (Определение ВАС от 22.11.2007 N 14836/07). В отличие от московской, самарская фирма пыталась зарегистрировать право собственности на земельный участок, отчуждение которого запрещено именно федеральным законодательством.

Иногда незнание законов, а точнее несвоевременное реагирование на их изменения, может привести к весьма печальным последствиям. Как известно, согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ собственники и владельцы зданий, строений, сооружений имеют право по своему выбору приобрести земельные участки под указанными объектами в собственность или оформить на них право аренды. Законодатель постоянно отодвигал предельный срок реализации этого права. Неудивительно, что некоторые из указанных лиц решили, как говорится, не спешить с выкупом таких участков и заключили договоры аренды на эту землю. Никто из них и не предполагал, что эти сделки для них могут стать буквально роковыми. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем Постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" сделал совершенно неожиданный вывод об отсутствии у таких лиц возможности дальнейшего выкупа этих земельных участков.

Согласно положениям п. 7 указанного Постановления если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то, поскольку собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Таким лицам УФРС отказывали в регистрации права собственности на земельные участки, несмотря на заключенные договоры купли-продажи. При этом регистрационные органы ссылались на указанные выше разъяснения ВАС РФ.

Однако позиция арбитражных судов при рассмотрении таких дел не была единой. Так, арбитражные суды Волго-Вятского округа признали подобные действия регистрационной службы незаконными, указав, что названные разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации определяют исключительное право собственника здания, но не регулируют права собственника земельного участка (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2007 N А17-1826/2006). Иную позицию заняли арбитражные суды Восточно-Сибирского округа, истолковав разъяснения Пленума ВАС весьма однозначно и не в пользу собственников зданий и сооружений (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.11.2006 N А58-298/06-Ф02-6386/06-С1).

Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что государственные регистраторы достаточно часто пользуются предоставленным им правом отказа в регистрации права собственности на землю.

Ситуации бывают самые разные. При этом невозможно утверждать, что суды при рассмотрении дел об оспаривании таких действий Регистрационной службы занимают преимущественно позицию той или иной стороны. Каждое дело разрешается с учетом всех его обстоятельств, положений судебной практики, действующего законодательства.

Все это свидетельствует о том, что заключение сделки по приобретению права на земельный участок является далеко не последней стадией этого процесса.