1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1312

Титульное страхование отличается высокими рисками и низким спросом

Аналитики страхового рынка считают, что потребители страховых услуг могут нести потенциальные потери из-за того, что не вникают в тонкости страхования недвижимости. Например, не пытаются найти ответ на вопрос, что такое титульное страхование.

Под титульным страхованием понимается страхование рисков утраты права собственности лица на приобретенное им недвижимое имущество. В отличие от других видов страхования недвижимости, например имущественного страхования на случай ущерба от пожара, наводнения или ограбления, титульное страхование страхует риски, уменьшить которые страхователь не может.

Действующая система государственной регистрации прав на недвижимость далека от совершенства. Федеральная регистрационная служба при регистрации проверяет только последнюю сделку, по умолчанию считая, что документ о регистрации имущества, предъявляемый продавцом, получен им на законных основаниях. Реальность же такова, что наличие у владельца недвижимости свидетельства о государственной регистрации права не является стопроцентной гарантией «чистоты» его титула.

Согласно ст. 181 ГК РФ иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось ее исполнение. Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Таким образом, при покупке недвижимости необходимо узнать обо всех сделках с недвижимостью минимум за последние три года, когда сохраняется угроза предъявления владельцу недвижимости виндикационного иска. Правда, досконально выяснить это технически невозможно.

Например, в России отсутствует единая база данных по загсам. Значит, никто не может наверняка знать, состоял в браке на момент приобретения недвижимости ее продавец или нет. Между тем при сделке с недвижимостью, приобретенной в браке, необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга. Иначе впоследствии он может оспорить сделку и наверняка выиграет свой иск в суде даже у добросовестного приобретателя.

Регистрация прав собственности на недвижимое имущество регулируется Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Моментом возникновения у лица права на имущество фактически становится регистрация его в Федеральной регистрационной службе. Получается, что регистратор прав принимает решение о регистрации соответствующего права или сделки только после проверки всех правоустанавливающих документов. Однако на практике возможности регистратора по такой проверке ограниченны, и он не понесет никакой ответственности, если зарегистрирует сделку по квартире, где была пара сомнительных сделок «в анамнезе». Регистратор не обязан знать или выяснять, были ли такие сделки в прошлом. Он проверяет чистоту только последней сделки на основании предъявленных ему документов.

В этом смысле титульное страхование опасно и для страховщиков, которые сталкиваются с теми же проблемами, когда пытаются убедиться в юридической чистоте страхуемой сделки. Юридически и организационно титульное страхование более сложное, чем имущественный вид страхования, а выгоду приносит меньшую. Согласно ст. 942 ГК РФ обязательными пунктами договора являются объект страхования, характер события, на случай наступления которого осуществляется страхование, размер страховой суммы, то есть в пределах какой суммы страховщик будет нести ответственность, срок договора.

В среднем тарифы на титульное страхование около 0,4—0,5% от стоимости квартиры при договоре сроком на один год. По стоимости этот вид страхования идет после автокаско и ДМС. Спрос на него, несмотря на высокие риски, невелик. Дело в низкой репутации российских страховых компаний у потенциальных клиентов.