Постановлением от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — постановление № 54) Пленум ВАС РФ фактически ввел в деловой оборот сделки купли-продажи будущих объектов недвижимости. В рамках конференции «Конституционный суд, арбитражные суды и российский бизнес: тенденции взаимного влияния»1 Дмитрий Извольский, начальник управления правового сопровождения переработки и сбыта дирекции по правовым вопросам ОАО «Газпром нефть», проанализировал риски и практические возможности заключения подобных сделок.
Компания «Газпром нефть» активно расширяет сеть АЗС во многих регионах страны. Инвестиции направляются как на модернизацию и ребрендинг существующих, так и на строительство и приобретение новых станций и целых сетей.
Рынок из будущего
С появлением постановления № 54 в компанию стали поступать предложения о совершении указанных сделок купли-продажи в отношении будущих АЗС.
Бизнес-подразделение, отвечающее за развитие сети АЗС, увидело в данной схеме значительные преимущества, упрощающие работу компании. Например, в отличие от договора подряда, при указанных сделках покупателю не нужно согласовывать громоздкую смету работ, следить за этапами и сроками их выполнения, принимать результаты и ждать ввода в эксплуатацию возводимого объекта. Все эти издержки ложатся на продавца.
Фактически покупается готовая конструкция, которую достаточно принять по акту и оформить на себя право собственности. Правда, при этом продавцы запрашивают значительные суммы в качестве аванса (они же планируют вкладывать средства в строительство будущей АЗС). И земельный участок под будущим объектом не всегда находится в собственности у продавца (может быть в аренде от муниципалитета).
В ходе юридической экспертизы подобных проектов выявляются и другие риски.
Идентификация без регистрации
Возможность реализации сделок купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано в будущем, была обоснована следующими правовыми позициями, содержащимися в постановлении № 54:
- распространение правил, закрепленных в параграфе 1 главы 30 ГК РФ (п. 5 ст. 454) в отношении различных договоров купли-продажи, и на договоры купли-продажи недвижимого имущества;
- возможность заключения сделок с земельными участками, которые не образованы в соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ на момент заключения соответствующего договора;
- возможность заключения сделок как с несуществующим недвижимым имуществом, сведения о котором не внесены в ЕГРП, так и с недостаточно индивидуализированным сторонами в качестве предмета договора (п. 2 ст. 455 ГК РФ).
Однако практика и подходы к определению предмета сделки остались неоднозначными.
Пленум ВАС РФ разъясняет, например, что для осуществления сделки предмет договора купли-продажи будущего объекта недвижимости может быть должным образом индивидуализирован даже до момента его создания, госрегистрации, а также без указания на его кадастровый номер. Но согласно позиции ФАС Московского и Северо-Кавказского округов отсутствие в договоре купли-продажи недвижимости кадастрового номера говорит о несогласовании предмета договора (дела № А41-К1-9691/07 и А53-7662/2007).
Позиция же ФАС Восточно-Сибирского округа такова: объект недвижимости может быть предметом гражданско-правового договора только после его фактического создания (государственной регистрации, выделения из уже существующего объекта недвижимости) (дело № А10-3443/08).
Эти несоответствия арбитражной практики грозят покупателю риском остаться с незаключенным договором, после того как в той или иной судебной инстанции возникнет коллизия относительно предмета договора. Ведь неопределенность с предметом договора может стать основанием для признания договора незаключенным.
Отсутствие в постановлении № 54 четко выраженной однозначной позиции о предмете и его индивидуализации в договоре купли-продажи будущего объекта недвижимости способно повлечь неоднозначное применение разъяснений ВАС РФ в правоприменительной практике и не решает проблемы различных подходов арбитражных судов при рассмотрении споров по договорам купли-продажи объектов недвижимости.
Продавцы без прав
Вопросы возникают и к исполнению договора купли-продажи будущей недвижимости в натуре. Они связаны с тем, что формально отсутствует возможность регистрации права собственности покупателя по такому договору без первоначальной регистрации права собственности на указанный объект продавцом. И если на момент передачи объекта продавец по тем или иным причинам не станет его фактическим собственником, он не может быть принужден к исполнению своего обязательства и к государственной регистрации перехода права собственности на него.
Получается, что, поскольку нет регистрации права на объект за продавцом, нет и шансов требовать передачи прав покупателю. Опять же серьезные риски на покупателе.
Среди других рисков можно назвать отсутствие практики и разъяснений Росреестра по регистрации права собственности на основании договоров купли-продажи будущего объекта недвижимости. Помимо прочего квалификация инвестиционных договоров как сделок купли-продажи будущих объектов недвижимости может повлечь за собой доначисление НДС со стороны ФНС России.
Обеспечение добросовестности
Существуют ли способы защитить компанию от недобросовестных продавцов будущей вещи и обеспечить исполнение взятых обязательств?
Для себя мы сформулировали несколько способов защиты.
Например, требовать с продавцов обеспечения банковской гарантией, залогом или поручительством тех сумм, которые мы передаем им в качестве аванса.
Можно предоставлять продавцу вместо аванса целевой заем, который впоследствии пойдет в зачет при исполнении договора купли-продажи объекта недвижимости. Можно также включать в договор с продавцом условия, позволяющие по аналогии с договором подряда контролировать ход выполняемых работ и предоставляющие покупателю возможность расторгнуть договор в связи с неисполнением продавцом взятых на себя обязательств по созданию будущего объекта недвижимости.
Перспективы сделок с будущей недвижимостью в свете поправок к ГК РФ
Проект поправок к ГК РФ предусматривает новый институт — право застройки. С ним уровень неопределенности еще больше возрастет. Право застройки предполагает четкую характеристику возводимого здания (сооружения). И вероятно, что позиция ВАС РФ о предмете договора купли-продажи будущего объекта недвижимости, определяемого как несуществующее недвижимое имущество (сведения о нем не внесены в ЕГРП) либо как недвижимое имущество, недостаточно индивидуализированное сторонами в качестве предмета договора, может измениться.
Поправки к ГК РФ также устанавливают, что право застройки предоставляется за плату. Возникает вопрос: как с учетом стоимости права на застройку будет определяться другое существенное условие сделки — цена будущей недвижимости? Как уже отмечалось, несогласование цены будущей недвижимости в договоре влечет его недействительность.
Согласно поправкам при утрате права на застройку права собственности на здания, сооружения переходят к собственнику земельного участка возведенного объекта, что оставляет под вопросом исполнение договора. У покупателя возникает риск утраты объекта в целом.
Подводя итог, можно посоветовать покупателям будущей недвижимости при высокой степени неопределенности в отношении судьбы и условий подобных сделок воздерживаться от их заключения либо оформлять с максимальной степенью юридической защиты интересов покупателя.
1 Организована Объединением корпоративных юристов России.