Если собственник не выступает в качестве стороны договора, то государственная регистрация перехода права на недвижимость может осуществляться и без его заявления, на основании заявлений сторон сделки (постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 5263/11).
В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ) регистрация прав на недвижимое имущество проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.
В данной норме определены категории заявителей, имеющих право подать заявление в регистрационную службу, в зависимости от основания возникновения права на недвижимое имущество.
Регистрирующий орган часто отказывает в регистрации перехода прав на недвижимость без заявления собственника, когда заявления поданы сторонами сделок, но собственник ни одной из сторон не является, Правомерен ли в этом случае отказ?
На практике суды, применяя п. 1 ст. 16 Закона № 122-ФЗ, неоднозначно его трактуют и, принимая решения, по-разному отвечают на этот вопрос.
Президиум ВАС РФ поставил точку в данном вопросе, признав такой отказ неправомерным.
Фабула дела
Решением арбитражного суда муниципальное предприятие признали банкротом, Был назначен конкурсный управляющий.
Определением суда было утверждено мировое соглашение между предприятием и ООО, по которому обществу в собственность передавалось несколько объектов недвижимости.
После совершения сделки обе стороны мирового соглашения обратились в Росреестр (далее — регистрационная служба) с заявлениями о регистрации перехода права собственности к обществу. После этого регистрационная служба попросила муниципалитет как собственника представить заявление о переходе права на муниципальную собственность. Не получив такого заявления, регистрационная служба отказала в госрегистрации перехода права и права собственности на объекты недвижимости.
Не согласившись с отказом регистрирующего органа, общество обратилось в арбитражный суд.
Исковые требования
В иске общество просило признать недействительным отказ регистрационной службы в совершении регистрационных действий в отношении переданных ему предприятием объектов недвижимого имущества и обязать регистрационную службу зарегистрировать право собственности общества на эти объекты.
Судебное разбирательство
Мнения судов разошлись. Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований было отказано. Апелляционная инстанция решение суда первой инстанции отменила, исковые требования общества удовлетворила. Кассационный суд отменил решение апелляционного суда, решение суда первой инстанции оставил без изменения.
Принимая решение об отказе, суд первой инстанции и поддержавший его выводы суд кассационной инстанции исходили из такого толкования п. 1 ст. 16 Закона № 122-ФЗ: в случае подачи заявления о регистрации права сторонами договора помимо заявления от самих сторон договора необходимо представить заявление от собственника.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что для проведения государственной регистрации перехода права по договору заявления в регистрационную службу обязаны подавать только стороны сделки. Никаких заявлений от иных правообладателей не требуется.
Позиция Президиума ВАС РФ
По мнению судей ВАС РФ, разрешая спор, суды не обеспечили единообразного толкования п. 1 ст. 16 Закона № 122-ФЗ. Правильными являются правовые выводы суда апелляционной инстанции.
Устанавливая в указанном пункте перечень лиц, по заявлениям которых регистрируются права на недвижимое имущество, законодатель исходил из основания возникновения этого права, что разъяснено в постановлении Президиума ВАС РФ от 27.04.2010 № 312/10.
Гражданско-правовые сделки исполняются сторонами, при переходе прав на объекты недвижимости по сделкам заявления в регистрационную службу согласно ст. 16 Закона № 122-ФЗ подают стороны сделки без представления заявлений от иных правообладателей той же недвижимости.
Мировое соглашение, заключенное в рамках арбитражного процесса по спору, возникающему из гражданских правоотношений, по своему содержанию считается гражданско-правовой сделкой, условия которой проверяются и утверждаются судом.
Поскольку при добровольном исполнении мировое соглашение является обычным договором, государственная регистрация прав, возникающих из мирового соглашения прав на недвижимость, должна осуществляться в порядке, установленном для регистрации перехода прав из договоров.
Особенность такой регистрации в том, что регистрационная служба не проверяет действительность мирового соглашения и не проводит правовую экспертизу его содержания, поскольку законность мирового соглашения обеспечивается процедурой его утверждения арбитражным судом.
Президиум ВАС РФ сделал вывод, что при добровольном исполнении мирового соглашения, утвержденного арбитражным судом, заявления в регистрационную службу о регистрации права на объекты недвижимости подаются только сторонами мирового соглашения.
Никаких заявлений от иных титульных правообладателей тех же объектов недвижимости при этом не требуется, так как утверждение мирового соглашения определением арбитражного суда и возможность обжалования данного судебного акта гарантируют соблюдение прав и законных интересов всех не участвовавших в соглашении лиц.
В случае обоснованных сомнений регистрационная служба могла запросить соответствующую информацию непосредственно у собственника имущества предприятия, но даже при неполучении от собственника ответа в установленный ею разумный срок не имела права отказывать в регистрации по этому основанию.
Президиум ВАС РФ решения суда первой инстанции и кассации отменил, решение апелляционного суда по данному делу оставил без изменения.