Для обеспечения дополнительных гарантий участников долевого строительства жилых домов предлагается расширить список документов, необходимых для оформления в собственность объектов незавершенного строительства, и включить в него договор долевого строительства.
В соответствии с п. 4 ст. 25 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ), если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений п. 3 настоящей статьи.
Дольщику в целях защиты своих прав и интересов в случае банкротства застройщика необходимо официально подтвердить свои права на часть объекта, то есть зарегистрировать на нее право собственности. Это позволяет ему требовать средства, вложенные в строительство, наравне с другими кредиторами. В противном случае дольщик является кредитором третьей очереди, и расчет с ним производится в последнюю очередь. Однако в настоящее время исходя из норм Закона № 122-ФЗ заявителем прав на объект незавершенного строительства может быть только владелец земельного участка.
Дольщик для оформления прав собственности на объект незавершенного строительства вынужден обращаться сначала в суд.
Судебная практика для дольщиков складывается положительно, благодаря позиции, сформулированной Верховным судом РФ в Определении от 14.12.2010 № 4-В10-34. Согласно ей при нарушении застройщиком условий договора и неисполнении обязательства по передаче квартиры допускается использование такого способа защиты гражданских прав, как признание права (ст. 12 ГК РФ). Объекты незавершенного строительства в силу ст. 128 и 130 ГК РФ отнесены к недвижимому имуществу, являющемуся объектом гражданских прав. Следовательно, признать право собственности на такие объекты можно, в том числе по решению суда. Инвестор, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательства застройщиком, а при неисполнении обязательства — требовать защиты своих прав.
В связи с существующими в законодательстве ограничениями по регистрации прав участников долевого строительства авторы законопроекта предлагают обеспечить им дополнительную защиту в случаях нарушения их прав при регистрации прав на объект незавершенного строительства. А именно внести изменения в п. 4 ст. 25 Закон № 122-ФЗ, дополнив список документов, необходимых для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства владельцем земельного участка, «договорами долевого участия в строительстве».