1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 2811

ВАС РФ решил разъяснить тонкости аренды имущества

Высший арбитражный суд РФ намерен внести ясность в ряд вопросов, касающихся применения норм Гражданского кодекса о договоре аренды. На своем сайте он опубликовал проект постановления Пленума ВАС РФ, подготовленного Управлением частного права. Особое внимание в нем уделено случаям обязательного проведения торгов на право заключения договора аренды госимущества и моменту прекращения обязательств по внесению арендной платы при покупке арендованного имущества.

Торгов за право аренды госимущества не избежать…

С 2008 г. в Федеральном законе от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон № 135-ФЗ) была установлена обязанность проводить торги за право аренды всех видов государственного и муниципального имущества. В результате ее применения возник вопрос, имеет ли этот закон приоритет над нормами ГК РФ при продлении аренды — заключении договора аренды на новый срок или продлении истекшего договора. Ведь положения ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве носят диспозитивный характер, то есть действуют только в том случае, когда законом не предусмотрено иное.

В проекте постановления Пленум ВАС РФ разъясняет, что приоритет норм специального законодательства в этой части неоспорим. Продлить договор аренды на основе норм ГК РФ могут лишь те, кто заключил его до вступления в силу требований того или иного закона об обязательном проведении торгов. Следовательно, применительно к ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ по соглашению сторон не продлеваются договоры, которые были заключены после 1 июля 2008 г. и срок действия которых истек.

Заметим, что в ч. 4 ст. 53 Закона № 135-ФЗ установлен ограничительный срок для реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов. Им разрешено миновать торги при продлении аренды до 1 июля 2015 г.

…но победитель может и не стать арендатором

В проекте отмечено, что п. 2 ст. 621 ГК РФ (о пролонгации договора аренды по умолчанию сторон) в отношении государственного и муниципального имущества не применяется, то есть, если не одна из сторон договора аренды госимущества не заявила о его расторжении, он не может быть пролонгирован — торги должны быть проведены обязательно. А вот п. 1 ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок при проведении торгов действует.

При этом информация о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды, должна содержаться в извещении о торгах. Хотя ее отсутствие и не делает торги недействительными.

Такая позиция соответствует ст. 621 ГК РФ и ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ. В последней речь идет именно о заключении договора аренды путем проведения конкурса или аукциона, причем о запрете использования арендатором преимущественного права в ней ничего нет. Например, такой запрет прямо прописан в отношении возобновления договора проката (вид аренды) (ст. 627 ГК РФ) и договора аренды транспортного средства с экипажем (ст. 632 ГК РФ).

По мнению Управления частного права ВАС РФ арендатор может потребовать в судебном порядке перевести на себя права и обязанности по договору аренды, заключенному на торгах с другим лицом. И не важно, являлся арендатор участником торгов или нет. В случае удовлетворения судом иска о переводе прав и обязанностей судебное решение станет основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Правда, в одном случае суд откажет арендатору в удовлетворении иска — если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить договор с ним на условиях, предложенных победителем торгов, но получил отказ. Сказанное распространяется и на ситуацию, когда арендатор просто не успел ответить в определенный арендодателем срок. В проекте отмечено, что если срок не был четко указан арендодателем, то в силу п. 5 ст. 448 ГК РФ он составляет 20 дней после завершения торгов и оформления протокола.

Не обошли в проекте вниманием и права победителя торгов. В частности, если в извещении о торгах не было упоминания о существовании арендатора, обладающего преимущественным правом на заключение договора, то в случае судебного признания прав такого арендатора победитель торгов может потребовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах. Кроме того, если такое случится, то согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ ему должны будут вернуть задаток.

Наверняка найдутся те, кто считает, что подобное положение вещей делает участие в торгах нецелесообразным, так как прежний арендатор вправе вернуть себе свой статус. А торги являются только формальностью, которая мешает пролонгации отношений между арендатором госимущества и арендодателем.

Полагаем, что рассматривать торги как помеху не стоит, поскольку при такой схеме интересы участников рынка аренды госимущества сбалансированы. Ведь цель — сделать рынок конкурентным. Кроме того, новый договор арендатор может заключить исключительно на условиях, предложенных победителем торгов. То есть, если стоимость аренды возросла (что наиболее вероятно), не факт, что она его устроит.

До каких пор платить за аренду, если имущество куплено

Проект ставит точку в спорах о моменте прекращения обязательств по внесению арендных платежей, если между арендатором и арендодателем в отношении арендуемого имущества заключен договор купли-продажи.

Речь идет о ситуациях, когда арендатор выкупает арендованное недвижимое имущество до окончания срока действия договора аренды. Ведь, чтобы стать полноправным собственником недвижимости, мало заключить сделку. Нужно еще зарегистрировать переход права собственности на приобретенное имущество (п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 223 и ст. 551 ГК РФ).

Стороны нередко спорили по этому поводу, а суды выносили разные решения исходя из конкретных обстоятельств.

В проекте разъясняется: в силу ст. 407, 421 и 450 ГК РФ арендодатель и арендатор, заключив договор купли-продажи, могут определить, в какой момент, предшествующий переходу права собственности на приобретаемое имущество, прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Если стороны не определили в договоре купли-продажи момент перехода права собственности, суд должен установить действительную волю сторон в отношении этого момента. В частности, суд может учитывать размер, момент и факт внесения покупной цены, а также иные обстоятельства. Например, исходя из взаимоотношений сторон в постановлении от 29.09.2009 № 7188/09 Президиум ВАС РФ указал, что обязанность по внесению арендной платы была прекращена после уплаты всей выкупной цены.

Суд, которому не удалось установить волю сторон, свидетельствующую о переходе права собственности позднее, чем заключение договора купли-продажи, должен руководствоваться п. 2 ст. 224, п. 1 ст. 454, 458 и 459 ГК РФ. В частности, согласно п. 2 ст. 224 продаваемая вещь, к моменту заключения договора купли-продажи находящаяся во владении покупателя, считается переданной ему с этого момента.

Таким образом, правильной признается позиция судов, принимавших решения о прекращении арендных обязательств с момента заключения договора купли-продажи, если стороны не оговорили иной срок перехода права собственности, например с момента госрегистрации такого права.

Если в качестве арендаторов выступают субъекты малого и среднего предпринимательства, а в качестве арендодателя — государство или муниципальное образование, они не могут устанавливать в договоре купли-продажи условие о переходе права собственности по соглашению сторон. Это вытекает из требований ст. 3 и 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» о порядке оплаты такого имущества.

Для них обязательства по уплате аренды в любом случае прекращаются с момента заключения договора купли-продажи.

Кто должен подать заявление о внесении изменений в ЕГРП

Если договор аренды был зарегистрирован, а теперь в отношении объекта заключен договор купли-продажи, остается еще одна формальность — внести запись о прекращении аренды в ЕГРП. Сделать это необходимо, но не ясно, кто должен обратиться с таким заявлением — одна из сторон договора или обе стороны.

В проекте пока не решен вопрос в пользу какого-то одного варианта, но, судя по документу, его авторы склонны отдать предпочтение первому как наиболее верному.

Это связано с тем, что ст. 16 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет обратиться с заявлением как правообладателю, так и любой из сторон договора или уполномоченному им (ими) лицу. При этом основанием для госрегистрации прав на объект недвижимости являются правоустанавливающие документы, соответствующие требованиям данного закона (ст. 17 и 18). Таким образом, располагая необходимыми документами, одна из сторон договора вправе самостоятельно подать указанное заявление.

Проект постановления Пленума ВАС РФ размещен в открытом доступе и открыт для обсуждения. Не исключено, что его текст еще будет меняться.

К сведению
Сейчас в Госдуме находятся два законопроекта, преду­сматривающие изменения в ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Законопроектом № 257518-5 предлагается арендаторам, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, дать преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, а проектом № 319117‑5 — освободить от торгов арендаторов помещений площадью менее 100 кв. м.