1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 486

Реализация жилья: как воспользоваться льготой

Вслед за Законом от 20 августа 2004 года № 109-ФЗ, освободившим с 1 января 2005 г. от НДС операции по реализации жилья, помещений, долей в них, а также долей на общее имущество в многоквартирном доме, появилось Письмо ФНС РФ от 9 декабря 2004 г. № 03-1-08/2467/17 о порядке применения данных льгот.

ФНС особо подчеркивает, что согласно п. 8 ст. 149 НК РФ налогоплательщики должны применять порядок налогообложения, действующий на дату отгрузки, вне зависимости от даты оплаты. Если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на него, такая операция приравнивается к реализации (п. 3 ст. 167). Таким образом, если жилье передано в 2004 году, НДС придется заплатить, даже если деньги поступили в 2005 году. Однако в строительстве часть договоров была заключена еще до появления новшеств в Кодексе, и по ним вполне могли быть получены авансы, с которых НДС был уплачен в бюджет. Вот ФНС и предлагает разные варианты действий в зависимости от возможных ситуаций.

1. Если налогоплательщик отказался от налоговой льготы, воспользовавшись правом, предоставленным п. 5ст. 149 НК РФ (при реализации по договору купли-продажижилых домов, помещений, долей в них и пр.), то суммаНДС, уплаченная в бюджет с предоплаты, полученнойдо 1 января 2005 года в счет предстоящих вышеуказанныхопераций, подлежит вычету в общем порядке.

Сама реализация соответственно налогом облагаться будет. Весьма «ценный» совет, если учесть, что соответствующее заявление должно было быть подано до 1 января 2005 года.

Очевидно, что НДС начислен и с авансов, полученных в 2004 году. Следовательно, право зачесть этот налог возникло в 2005 году. Но дело в том, что тот же п. 5 ст. 149 устанавливает, что не допускается отказ от освобождения на срок менее одного года. Понятно, что большинство организаций все-таки льготой воспользуются. Тем более что далеко не всякий покупатель добровольно отдаст лишние18%, если существует возможность этого не делать.

2. Налогоплательщик от освобождения не отказался.

При реализации жилья с 1 января 2005 г. ФНС предлагает следующие варианты действий:

В договоре купли-продажи (до реализации имущества) цена реализации уменьшается на сумму НДС.

Сумма НДС, полученая с авансов, возвращается к покупателю, а продавцом принимается к вычету при реализации имущества. Такой вариант представляется выгодным для обеих сторон: продавцу вернутся из бюджета деньги, перечисленные покупателю, а последний, хотя и не сможет зачесть НДС, получит соответствующую сумму от продавца.

В результате изменений в договоре новая цена имущества без налога соответствует прежней цене с НДС. То есть «бывший» НДС становится частью цены жилья.

В дополнительном соглашении к договору нужно указать, что жилье передается без НДС, возвращать покупателю ничего не нужно. Сомнительно, что на такой вариант согласится покупатель, поскольку он, заплатив за жилье по полной стоимости, не сможет зачесть НДС и никакой компенсации не получит.

Кстати, налоговики в этом случае не разрешают продавцу ставить к вычету налог, уплаченный с аванса. Однако мы имеем дело с операцией по реализации, не облагаемой НДС, следовательно, аванс, полученный под такую реализацию, налогом также не облагается (п. 2 ст. 162). Логика подсказывает, что суммы НДС, перечисленные с данного аванса в бюджет, являются излишне уплаченными и подлежат возврату по правилам ст. 78 НК РФ.

В договор, в котором цена имущества была установлена с НДС, изменения не вносятся.

По мнению налоговиков, на основании п. 5 ст. 173 (где, кстати, идет речь об указании НДС в счете-фактуре, а вовсе

не о договорах) при реализации имущества в данном случае продавец, получивший оплату вместе с НДС, должен перечислить сумму налога в бюджет. Очевидно, что налог с полученного в 2004 году аванса тоже уплачен. О возможности получения вычета в данной ситуации ФНС умалчивает.

Тем не менее п. 8 ст. 171 НК РФ гласит, что вычетам подлежат суммы НДС, исчисленные и уплаченные с сумм авансов, полученных в счет предстоящих поставок товаров, работ, услуг. Далее в п. 6 ст. 172 НК РФ указано, что данные вычеты производятся после даты реализации соответствующих товаров. Вот и получается, что, если НДС был начислен и уплачен с полученного аванса, продавец имеет право на зачет налога после передачи имущества покупателю.

3. Организации, заключившие договоры купли-продажи с момента публикации Закона № 109-ФЗ (23 августа2004 г.) до 1 января 2005 г. могут вообще не платитьНДС с авансовых платежей, полученных в 2004 году.

Предусмотрев освобождение от НДС в 2005 году при реализации жилых домов, помещений, долей в них и пр. именно после 1 января 2005 г., нужно закрепить дату реализации в договоре. У таких налогоплательщиков авансы, полученные под предстоящую реализацию, НДС не облагаются.

В заключение ФНС напоминает, что освобождение от НДС операций, перечисленных в подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ, не распространяется на строительно-монтажные работы, выполняемые по договорам подряда (субподряда) соответствующими организациями, а также на передачу имущественных прав на жилые помещения (доли в них).