1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 2121

Оборот земель сельхозназначения взяли под строгий контроль: уже действующие нововведения

Федеральный закон от 29.12.2010 № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» откорректировал действующие правовые нормы в части использования, оборота, приобретения права собственности на указанные земли и земельные доли.

Федеральный закон от 29.12.2010 № 435-ФЗ внес изменения в федеральные законы от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон № 101- ФЗ), от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ), от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в КоАП РФ, Земельный кодекс и Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ о его введении в действие.

Большая часть изменений начнет действовать с 1 июля 2011 г. Но ряд нововведений применяется уже сейчас — с момента официального опубликования Закона № 435-ФЗ (31 декабря 2010 г.).

Изменения, внесенные в законодательство, обширные и интересные. В данном материале речь пойдет о тех нормах, которые уже вступили в силу. Об остальных нововведениях, вступающих в силу с 1 июля 2011 г., поговорим в следующем номере.

Аренда земельных участков

Изменения внесены в части положений об аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно п. 1 ст. 9 Закона № 101-ФЗ в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Закон № 435-ФЗ изменил порядок подписания договора аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (п. 2 ст. 9 Закона № 101-ФЗ).

В предыдущей редакции говорилось, что договор аренды заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, которое действует на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или нотариально. Теперь такой договор может подписать лицо, уполномоченное решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком. Конечно, если условия договора соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

В новой редакции нормы появилось указание на возможность заключать соглашение об установлении частного сервитута в отношении указанного земельного участка. Подписывать соглашение может то же лицо и на тех же основаниях, что и для договора аренды.

Цена для приобретения земель

Закон № 435-ФЗ снизил цену для приобретения сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, прав собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Права собственности или аренды на такие земли приобретаются в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Цена приобретения в собственность устанавливается субъектом РФ, но не выше определенного порога. Ранее этот предел составлял 20% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Сейчас цена приобретения ограничена 15% указанной стоимости. Более того, субъекты РФ вправе своими законами установить случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Отказ от права собственности на земельную долю и переход права собственности на нее

Теперь участник долевой собственности в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может отказаться от права собственности на земельную долю (ст. 12 Закона № 101-ФЗ). Отказ производится на основании документов, удостоверяющих право на нее (например, свидетельство, ст. 18 Закона № 122-ФЗ).

Для отказа надо подать заявление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на земельную долю прекращается с даты госрегистрации такого прекращения. Одновременно право собственности на эту земельную долю возникнет у городского округа, городского или сельского поселения по месту расположения земельного участка, от права собственности на долю которого осуществлен отказ, либо, если участок расположен на межселенной территории, у муниципального района.

Надо заметить, что ст. 12 Закона № 101-ФЗ дополнена п. 4, который определяет правовую судьбу указанной доли. Правда, действовать правила п. 4 ст. 12 Закона № 122-ФЗ начнут только с 1 июля 2011 г. При том что право на отказ от права собственности на земельную долю уже действует.

Орган местного самоуправления вправе в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на долю продать ее сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Цена продажи будет определяться как произведение 15% кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой доли.

Информацию о том, что такая доля продается, орган местного самоуправления должен разместить в СМИ, на своем сайте в Интернете (если он есть) и на информационных щитах на территории муниципального образования не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на долю.

Если доля продана не будет, в течение года со дня возникновения права муниципальной собственности на нее орган местного самоуправления обязан выделить земельный участок.

Статья 12 Закона № 101-ФЗ дополнена нормой, которая закрепляет, что при переходе права собственности на земельную долю к другому лицу внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется.

Государственная регистрация прав

В связи с корректировками земельного законодательства уже начали действовать изменения в Закон № 122-ФЗ в части особенностей регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

Например, в ст. 22.2 Закона № 122-ФЗ уточнен состав документов, на основании которых проводится государственная регистрация права на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности более чем пяти лиц. В новом п. 2.1 этой статьи определено, что заявление о такой регистрации вправе подать лицо, уполномоченное общим собранием участников долевой собственности. Его полномочия подтверждаются выпиской из протокола данного общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.

В новой редакции изложена ст. 30.2 Закона № 122-ФЗ, регламентирующая порядок государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от права собственности.

Закон № 122-ФЗ дополнен новой ст. 24.1, закрепляющей особенности государственной регистрации прав на земельную долю.

В частности, при регистрации перехода права собственности на земельную долю вследствие ее продажи (внесения в уставный (складочный) капитал) заявитель должен дополнительно к основному пакету документов представить документы, подтверждающие возможность продажи доли (возможность внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал). При продаже это документ, удостоверяющий право покупателя на долю в составе того же участка, что и приобретаемая доля, либо документ, подтверждающий право покупателя доли на использование участка, в составе которого она имеется. При внесении доли в уставный (складочный) капитал это документ, подтверждающий право лица, в уставный (складочный) капитал которого вносится доля, на использование участка, в составе которого она имеется.

Указанные документы не потребуются, только если право собственности лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном Законом № 122-ФЗ.

Наличие зарегистрированного договора аренды земельного участка не является препятствием для регистрации перехода права собственности на земельную долю в составе данного земельного участка.