Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома — необходимое условие для получения от граждан соответствующих денежных средств. В противном случае компания может быть привлечена к административной ответственности (Определение ВАС РФ от 08.12.2010 № ВАС-16153/10).
Поводом для разбирательства в этом деле послужило привлечение общества с ограниченной ответственностью к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, предусматривающей штрафные санкции за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права.
Фабула
Компания привлекала денежные средства физического лица — участника долевого строительства для строительства многоквартирного дома до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
В связи с этим контрольно-ревизионная служба привлекла общество к ответственности на основании ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ — штраф в размере 400 000 руб.
Исковые требования
Компания оспорила постановление о привлечении к ответственности, утверждая, что привлекала средства граждан для долевого строительства на законных основаниях, в частности заключая соответствующие договоры.
Судебное рассмотрение
Суды всех инстанций поддержали контрольно-ревизионную службу. Они подтвердили, что компания в нарушение требований ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) привлекла денежные средства физического лица для строительства многоквартирного жилого дома, причем по договору участия в долевом строительстве, не прошедшему государственную регистрацию.
Согласно ст. 1 Закона № 214-ФЗ его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов. В статье 3 Закона № 214-ФЗ определены условия, при соблюдении которых у застройщика возникает право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.
Согласно ч. 2 этой же статьи право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям этого закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
В части 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ сказано, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
До государственной регистрации договора на участие в долевом строительстве компания не имела права на привлечение денежных средств. Договор, не прошедший государственную регистрацию, признается незаключенным и не влечет правовых последствий.
При таких обстоятельствах вывод о наличии в действиях компании состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, правильный.
В силу ч. 2 ст. 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но это лицо не приняло все зависящие от него меры по их соблюдению.
Надо заметить: компания ссылалась на то, что она не имела возможности соблюсти требования, которые предъявлялись к ее деятельности нормативными правовыми актами РФ, в силу чрезвычайных событий и обстоятельств, которые она не могла предвидеть и предотвратить при соблюдении той степени заботливости и осмотрительности, которая от нее требовалась. Однако доказательство этого компания не представила.
Более того, компания пыталась избежать административной ответственности, ссылаясь на малозначительность совершенного правонарушения, которое согласно ст. 2.9 КоАП РФ дает возможность освободиться от административной ответственности.
Согласно указанной норме при малозначительности совершенного административного правонарушения судья, орган, должностное лицо, уполномоченные решить дело об административном правонарушении, могут освободить лицо, совершившее административное правонарушение, от административной ответственности и ограничиться устным замечанием.
Однако суды не поддержали такую позицию. Они указали, что при квалификации правонарушения в качестве малозначительного судам необходимо исходить из оценки конкретных обстоятельств его совершения (п. 18 постановления Пленума ВАС РФ от 02.06.2004 № 10 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях»).
Малозначительность правонарушения имеет место при отсутствии существенной угрозы охраняемым общественным отношениям. Но в данном случае суды, оценив фактические обстоятельства совершения административного правонарушения и степень его общественной опасности, не усмотрели в действиях компании признаков малозначительности административного правонарушения.
Позиция ВАС РФ
ВАС РФ не нашел оснований для передачи дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.
Право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства возникает только на основании заключенных договоров участия в долевом строительстве. А заключенным договор считается с момента государственной регистрации.
Суды пришли к озвученному выводу, руководствуясь положениями Закона № 214-ФЗ и Кодекса РФ об административных правонарушениях. То есть они полностью опирались на действующее законодательство. Поэтому ВАС РФ не видит оснований для пересмотра судебных актов.
Таким образом, чтобы компания была вправе привлекать денежные средства граждан для участия в строительстве жилья, договор долевого участия должен обязательно пройти госрегистрацию.