1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1577

В извещении о продаже здания с торгов сведения о земле указывать не нужно.

Отсутствие в извещении о проведении торгов сведений о земельном участке, на котором расположен реализуемый объект недвижимости, не является нарушением порядка проведения торгов.

Извещение о проведении торгов должно в обязательном порядке содержать сведения о предмете торгов (п. 2 ст. 448 ГК РФ). В силу ст. 552 ГК РФ к покупателю недвижимости одновременно с передачей права собственности на нее переходит и право пользования земельным участком, занятым недвижимостью и необходимым для ее использования. На этом основании многие считают, что отсутствие в извещении о проведении торгов недвижимого имущества сведений о передаваемом вместе с ним земельном участке является нарушением требований ст. 448 ГК РФ, поскольку в извещении содержатся неполные сведения о предмете торгов.

Рассматривая одно из дел в порядке надзора, Президиум ВАС РФ разъяснил, что должно быть указано в извещении.

В суд обратился бывший собственник недвижимости, проданной за долги на торгах, с иском к победителю и организатору торгов о признании их недействительными, признании сделки по продаже недвижимости недействительной и применении к ней соответствующих последствий ничтожной сделки.

Суд первой инстанции иск удовлетворил на основании того, что извещение о проведении торгов содержало неполные сведения о составе продаваемого недвижимого имущества. В нем было отражено, что на торгах продается нежилое одноэтажное здание (указаны его площадь и почтовый адрес), а земельный участок под зданием находится на праве аренды.

По мнению суда, этих данных недостаточно для соблюдения норм ст. 448 ГК РФ, поскольку в результате торгов их победитель приобрел также права на земельный участок, площадь которого более чем в 45 раз превышает площадь самого строения.

Судьи пришли к выводу, что установленные нарушения процедуры проведения торгов являются достаточным основанием для признания их недействительными по иску должника, заинтересованного в надлежащем проведении публичных торгов для обеспечения конкуренции покупателей и получения наибольшей цены за продаваемое имущество. Отсутствие сведений о земельном участке в информации о проведении торгов лишило потенциальных покупателей возможности принять участие в торгах, препятствуя реализации цели выставления имущества на публичную продажу.

Суд обязал победителя торгов возвратить недвижимое имущество бывшему собственнику (должнику), а организатора торгов — возвратить победителю денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи недвижимости.

Апелляционная и кассационная инстанции поддержали это решение. Они отметили, что согласно п. 14 информационного письма ВАС РФ от 22.12.2005 № 101 обязанность возвратить денежные средства покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора должна возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор купли-продажи от собственного имени.

Однако Президиум ВАС РФ решения судов отменил и отказал в удовлетворении иска. Он отметил, что реализованное с торгов имущество и место его расположения на земельном участке надлежащим образом индивидуализировано указанием в извещении на его почтовый адрес и иные обязательные сведения, включаемые в свидетельство о государственной регистрации прав собственности и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, требования ст. 554 ГК РФ к определению предмета в договоре продаже недвижимости не были .

На основании ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 552 ГК РФ покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый ею и необходимый для ее использования.

Поскольку нарушение порядка проведения торгов в данном случае отсутствует, у судов не было оснований для удовлетворения иска о признании торгов и заключенной по их результатам сделки недействительными.

Кроме того, Президиум ВАС РФ отметил, что суды неверно применили последствия недействительности сделки, так как в силу п. 2 ст. 167 ГК РФ все полученное по сделке подлежит возврату ее сторонам. Но из-за отсутствия оснований для удовлетворения иска о признании сделки недействительной вопрос о применении ее последствий отпадает.

Таким образом, Президиум ВАС РФ сделал два важных вывода.

Во-первых, при продаже недвижимости с торгов в извещении об их проведении достаточно указать характеристики объекта недвижимости и его почтовый адрес.

Во-вторых, если собственник реализуемого с торгов имущества не является стороной по сделке, при признании торгов и заключенной по их результатам сделки недействительными покупатель должен возвратить приобретенное на торгах имущество не бывшему собственнику, а лицу, указанному в сделке в качестве продавца. Продавец обязан вернуть покупателю полученные им денежные средства (постановление Президиума ВАС РФ от 06.07.2010 № 44/10).