1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 985

Рассчитаться с продавцом придется, даже если приобретенный объект снесен

Переоформление прав на землю под снесенным объектом со ссылкой на договор купли-­продажи объекта свидетельствует о том, что стороны приступили к его исполнению. Следовательно, этот объект должен быть оплачен полностью.

Предприниматель получил в аренду от администрации земельный участок для установки объекта мелкорозничной торговли. Поставил павильон и стал торговать. Но торговля не приносила доходов, и он решил продать павильон другому предпринимателю.

Стороны заключили договор, по условиям которого продавец обязался передать павильон покупателю по акту приемапередачи в течение трех дней с момента полной оплаты.

Реально же павильон был передан покупателю раньше — в момент перечисления им первой части оплаты.

Вскоре павильон был снесен по решению администрации как не соответствующий современным архитектурным требованиям.

Предпринимательпокупатель обратился в администрацию с заявлением о переоформлении на себя документов по остановочному павильону в связи с заключением договора его купли­продажи. Администрация выдала новый паспорт на установку временного объекта мелкорозничной торговли на том же месте.

Но за всей этой чередой событий покупатель павильона забыл перечислить продавцу оставшуюся сумму.

С требованием о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами предприниматель­продавец обратился в суд.

Покупатель удивился, заявив, что павильон был снесен до его передачи, ведь подписанного акта приемапередачи нет. Следовательно, обязанность продавца по его передаче не может считаться исполненной, а потому покупатель ему ничего не должен уплачивать.

Но суд эти доводы не принял.

Действительно, согласно договору акт приемапередачи подписывается между продавцом и покупателем в течение трех дней с момента полной оплаты по нему.

Но последующие действия сторон, по мнению суда, позволяют сделать вывод, что условия договора о порядке и сроках передачи товара сторонами изменены.

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с разъяснениями ВАС РФ совершение сторонами конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме (п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.97 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»).

Совершение конклюдентных действий является юридическим фактом, по своим последствиям равнозначным письменному волеизъявлению.

Таким образом, последующие действия предпринимателяпокупателя по установке нового временного павильона на месте снесенного и получению соответствующего паспорта, его обращение в администрацию для переоформления на себя прав на земельный участок, находящийся под павильоном, со ссылкой на спорный договор купли­продажи свидетельствуют о том, что стороны приступили к исполнению договора купли­продажи на измененных условиях о сроках и порядке передачи имущества покупателю. Поскольку в процессе исполнения у них не возникло разногласий по поводу его существенных условий, довод покупателя о том, что сторонами не подписан акт приемапередачи, суд посчитал несостоятельным.

А вот если бы покупатель не обращался в администрацию, тогда и не должен был что­либо выплачивать продавцу. Более того, мог потребовать возврата ранее перечисленной суммы (постановление ФАС Уральского округа от 05.05.2010 № Ф09-3049/10-С3 по делу № А07-19821/2008-Г-СЛВ).

Конклюдентные действия

(от лат. concludo — заключаю, делаю вывод) — действия лица, выражающие его волю установить правоотношения (например, совершить сделку), но не в форме устного или письменного волеизъявления, а поведением, по которому можно сделать заключение о таком намерении (источник: Википедия).