1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 2473

Битвам за земли под многоквартирными домами пришел конец

Порядок формирования земельных участков под многоквартирными домами не дает покоя ни владельцам квартир и нежилых помещений в них, ни властям. Последним выгодно оставить как можно больше земельного ресурса за собой для извлечения дохода. Собственники же пытаются оформить права на то, что принадлежит им по закону. Конституционный суд РФ в постановлении от 28.05.2010 № 12-П разъяснил, могут ли отдельные собственники оформить самостоятельно права на долевую собственность на землю.

В заявлении, поданном в КС РФ тремя заявителями из разных городов (Кирова, Кургана и Новгорода), оспаривались положения законодательства (жилищного и земельного), регулирующие условия и порядок бесплатного перехода земельных участков, занятых многоквартирными домами, в общую долевую собственность владельцев жилых и нежилых помещений.

Дело в том, что названным лицам никак не удавалось в муниципалитетах оформить право собственности на землю под занимаемыми нежилыми помещениями, расположенными на первых этажах, и приходилось платить арендную плату вместо земельного налога. В результате они сочли аренду навязанной, а платежи — неосновательным обогащением муниципального органа. Но взыскать обогащение заявителям не удалось — арбитражные суды отказали в удовлетворении требований. Так спор попал в высшую конституционную инстанцию, перед которой был поставлен вопрос о конституционности положений, позволяющих навязывать аренду земли собственникам многоквартирных домов.

Что написано в законах

В статье 36 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных Жилищным и Гражданским кодексами пределах распоряжаются (ч. 1 и 2).

Согласно ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 189-ФЗ), если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ (до 1 марта 2005 г.) и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если такой земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в данном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании соответствующего земельного участка (ч. 3 ст. 16 Закона № 189-ФЗ).

С момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме (ч. 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ).

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ). Для приобретения прав на земельный участок граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта (п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ).

Проблемы правоприменения

Существуют две проблемы, связанные с оформлением прав на земельные участки, занятые многоквартирными домами.

Первая: в одних случаях по решению судов земельный участок под многоквартирным домом переходит в собственность домовладельцев в силу закона, то есть без дополнительных мероприятий по обращению за разрешением в административные или муниципальные органы, а в других — земельный участок предоставляется в собственность только после того, как граждане обратятся в орган власти за разрешением и получат его.

Вторая: не всегда можно получить согласие общего собрания собственников помещений на передачу земельного участка в их общую долевую собственность. При этом один или несколько собственников помещений в многоквартирном доме не могут самостоятельно оформить право собственности на свою долю земельного участка. В результате лица, владеющие нежилыми помещениями в таком доме, вынуждены оплачивать аренду земельных участков под домом, а в ряде случаев — и аренду, и земельный налог.

Таким образом, заявители посчитали, что оспариваемые нормы не соответствуют конституционному принципу ясности, недвусмысленности закона, порождают правовую неопределенность, создают условия для произвола и препятствуют единообразному применению закона. По их мнению, эти нормы лишают их права собственности на общее имущество многоквартирного дома и позволяют взыскивать с них арендные платежи за пользование земельным участком, который в силу закона является их общей долевой собственностью.

Позиция КС РФ

Земельный участок под многоквартирным домом переходит в собственность домовладельцев только после того, как он сформирован и ему присвоен кадастровый номер. Если участок не был сформирован до 1 марта 2005 г., то лицо, уполномоченное общим собранием собственников жилых помещений, вправе обратиться в административные или муниципальные органы с заявлением о его формировании. Между тем интересы собственников жилых и нежилых помещений и административных (муниципальных) органов часто расходятся. Поэтому получить согласие общего собрания собственников на передачу земельного участка в их общую долевую собственность фактически невозможно. Следовательно, нельзя реализовать один из основных принципов земельного законодательства — единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Исходя из принципа платности землепользования, заключил КС РФ, переход земельного участка под многоквартирным домом из публичной собственности в частную означает, что у домовладельцев возникает обязанность уплачивать земельный налог. Его уплата позволяет сохранить баланс интересов собственников и муниципального образования.

Собственники помещений в многоквартирном доме, под которым участок не сформирован, не несут налогового бремени, хотя фактически используют его. А собственники нежилых помещений, напротив, иногда вынуждены уплачивать и арендную плату за пользование земельным участком, и земельный налог.

Нежелание собственников жилых помещений в таких домах формировать переход земельного участка в их общую собственность приводит к нарушению конституционных принципов равенства и справедливости, всеобщности и равенства налогообложения, а также к нарушению имущественных прав собственников нежилых помещений в многоквартирном доме.Вердикт суда

Конституционный суд РФ признал не противоречащими Конституции РФ положения, предусматривающие переход в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме земельного участка под данным домом без получения разрешения на это органов госвласти или местного самоуправления и без государственной регистрации перехода права собственности. Это означает, что в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, установленного Земельным кодексом РФ, для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами госвласти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета. Причем ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Конституционный суд РФ признал не соответствующими Конституции РФ положения ч. 3 ст. 16 Закона № 189-ФЗ в той мере, в которой она препятствует собственнику как жилого, так и нежилого помещения в многоквартирном доме самостоятельно обращаться в органы госвласти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, где расположен этот дом. Обращение такого собственника является основанием для формирования и проведения государственного кадастрового учета земельного участка в целях его последующего перехода бесплатно в общую долевую собственность.

 

Обратите внимание

Точка зрения судей КС РФ совпала с мнениями их коллег из ВС РФ и ВАС РФ, изложенными в недавнем совместном постановлении от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других прав». В нем сказано: если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Однако по смыслу ч. 3 и 4 ст. 16 Закона № 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранить всякие нарушения их прав, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения, а также имеют право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (п. 67).

КС РФ рекомендовал внести соответствующие изменения в законодательство и установить порядок рассмотрения заявления домовладельцев о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Процесс перевода земель в собственность под многоквартирными домами сдвинулся с места.