КС РФ признал не соответствующей Конституции РФ норму ч. 4 ст. 19 ЖК РФ, в части сохранения права пользования жилым помещением в доме ЖСК за лицами, включенными в ордер, при обращении взыскания на квартиру как на заложенное имущество.
Суд признал, что эта норма создает неопределенность правового регулирования и препятствует судебной защите прав приобретателя такого помещения, который не знал и не должен был знать о наличии права пользования помещением в членом семьи его прежнего собственника. Однако до внесения изменений в законодательство риски новых собственников, приобретающих квартиры на торгах, сохраняются.
Суть дела. Гражданин приобрел квартиру на основании договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов по продаже арестованного имущества, и зарегистрировал на нее право собственности в ЕГРП. Позже выяснилось, что в квартире зарегистрированы и постоянно проживают ее бывшие собственники с семьей, которые не исполнили договор займа, обеспеченного залогом жилья, вследствие чего квартира была выставлена на торги. Покупатель обратился в суд с требованием о признании бывших собственников квартиры, а также иных членов семьи собственников, зарегистрированных в ней, утратившими право пользования этим жилым помещением, снятии их с регистрационного учета и выселении. Суд удовлетворил такие требования в отношении супругов-должников, однако в удовлетворении аналогичных требований в отношении их дочери с несовершеннолетними детьми отказал, так как в 1993 г. она была включена в ордер на предоставление этой квартиры.
Позиция КС РФ. Собственник квартиры обратился в КС РФ, полагая, что суды необоснованно применяют ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» с расширительным толкованием, считая, что права членов семьи прежнего собственника жилья в ЖСК аналогичны правам лиц, прекративших семейные отношения с собственником приватизированного жилого помещения. Тем самым, суды допускают возможность сохранения права пользования жилым помещением за лицами, получившими такое право при вселении в дом ЖСК даже в случае обращения взыскания на данное жилье как на заложенное имущество.
КС РФ указал, что оспариваемая норма не определяет права членов семьи прежнего собственника жилья, который заложил квартиру и не выполнил свои обязательства по возврату долга. Соответственно, отсутствует механизм защиты этих прав при обращении взыскания на такое жилое помещение и переходе его к новому владельцу. Однако применение оспариваемой нормы приводит к нарушению прав нового собственника, который не знал о том, что приобретает жилье с обременением. Подобная неопределенность означает, что данная норма не соответствует Конституции РФ, а значит, требуется внесение изменений в действующее законодательство.
КС РФ указал, что до внесения изменений в законодательство члены семьи прежнего собственника, включенного в ордер, могут сохранить право пользования жильем с учетом фактических обстоятельств (наличие иного жилья, разница между суммами за реализацию жилья и взысканного долга, обеспеченного залогом, возможности использования этих средств для приобретения иного жилья и пр.) Новому же собственнику спорного жилья необходимо обеспечить защиту его имущественных интересов.
Источник: постановление КС РФ от 24.03.2015 № 5-П «По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева»