1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 1883

Допсоглашение к договору аренды, по которому срок аренды сокращается, не требует одобрения в качестве крупной сделки

Наша компания сдала в долгосрочную аренду земельный участок. Спустя некоторое время представители компании-арендатора обратились к нам и сказали, что у них сильно изменились обстоятельства и участок на такой продолжительный срок им не нужен. И попросили заключить допсоглашение к договору аренды, сократив его до двух лет. Мы пошли навстречу арендатору и подписали допсоглашение. А после, незадолго до окончания срока аренды, представители компании-арендатора снова обратились к нам с просьбой снова заключить долгосрочный договор аренды. У нас уже были собственные планы на этот участок, и мы отказались. Тогда представители компании-арендатора заявили, что допсоглашение вообще недействительно, потому что для них это была крупная сделка, совершенная без корпоративного одобрения с их стороны. Теперь они угрожают обращением в суд. Сам договор аренды был одобрен. И договор, и допсоглашение были зарегистрированы. Требует ли в таком случае допсоглашение отдельного одобрения и каковы шансы, что суд признает допсоглашение недействительным?

Если сделка связана с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25% стоимости имущества общества, то она считается крупной (ст. 46 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и ст. 78 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»). Но как определить крупность сделки, если речь идет об изменении условий о сроке договора аренды?

Как указывал Пленум ВАС РФ в постановлении от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью», последующее изменение условий одобренной сделки является самостоятельной сделкой и нуждается в новом одобрении, если оно влечет изменение основных условий ранее одобренной сделки, например, изменение цены сделки, увеличение срока действия поручительства или соглашение о внесудебном порядке обращения на предмет залога. Не требует одобрения сделка, изменяющая условия ранее одобренной сделки, если соответствующее изменение было очевидно выгодным для общества (снижение размера неустойки для должника, снижение размера арендной платы для арендатора и т. п. ). Но можно ли считать выгодным для компании уменьшение срока аренды?

Похожий спор дошел до Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ (Определение Верховного суда РФ от 21.04.2015 по делу № 307-ЭС14-8324, А66-10302/2013). В этом деле одна компания сдала другой компании в аренду на 49 лет гостиничный комплекс и земельный участок под ним. Через несколько месяцев стороны договорились об уменьшении срока аренды с 49 до трех лет. Когда срок в три года подходил к концу, участник компании-арендатора обратился в суд с двумя исками о признании недействительными обоих соглашений — об уменьшении срока аренды гостиничного комплекса и земельного участка. Свои требования он обосновал тем, что обе сделки являются для арендатора крупными, а своего согласия на их совершение он не давал. Крупными эти сделки истец считал на том основании, что в результате их совершения его компания лишалась возможности вести гостиничный бизнес в течение будущих 46 лет.

Разные инстанции решали спор по-разному. Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, посчитав, что допсоглашения имели признаки крупной сделки, так как их заключение привело к тому, что арендатор утратил возможность пользоваться земельным участком и находящимся на нем гостиничным комплексом в течение последующих 46 лет, в том числе получать доход от пользования этими объектами. Признавая сделки крупными, суд исходил из размера арендной платы за все 46 лет.

Апелляция с таким решением не согласилась. Суд указал, что само по себе уменьшение срока аренды по сравнению с тем сроком, который был указан в договорах аренды, не отвечает критериям крупной сделки. И сами договоры аренды, и дополнительные соглашения к ним не связаны ни с приобретением, ни с отчуждением имущества, поскольку договор аренды порождает лишь право временного пользования объектом аренды за плату и не влечет перехода права собственности на него. Апелляция указала, что ссылка суда первой инстанции в обоснование вывода о крупности оспариваемых сделок на соотношение балансовой стоимости имущества компании-арендатора и суммарного размера арендных платежей за весь период действия договора аренды ошибочна, и сослалась на постановление Президиума ВАС РФ от от 20.10.2009 № 8410/09 по делу № А63-14155/2008-С1-40, из которого следует, что для целей определения, является ли заключенный договор крупной сделкой, приниматься во внимание должен ежемесячный размер арендной платы, а не общий объем арендных платежей за весь период аренды.

В кассации решение по гостиничному комплексу устояло, а вот в отношении земельного участка суд снова встал на сторону арендатора. Суд признал убыточным для компании-арендатора соглашение, по которому она утрачивала возможность арендовать земельный участок в дальнейшем и продолжать получать прибыль, которую приносило арендуемое имущество.

Интересно, что решение кассации в отношении гостиничного комплекса было принято в пользу арендодателя на том основании, что арендатор не смог доказать убыточность оспариваемой сделки для него или для его компании, как того требует п. 5 ст. 47 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.10.2014 № Ф07-7339/2014 по делу № А66-10303/2013).

В результате дело по земельному участку пошло в Верховный суд РФ, который пришел к выводу, прямо противоположному выводу кассации. Он указал, что дополнительное соглашение влечет очевидно выгодные последствия для компании-арендатора, потому что позволяет ему сберечь арендную плату за 46 лет. А ссылка на убыточность соглашения об изменении срока аренды земельного участка сделана без учета того обстоятельства, что основным видом деятельности компании-арендатора является деятельность гостиниц, которая ни договором аренды, ни дополнительным соглашением к нему не регулируется.

В результате суд признал оба допсоглашения об уменьшении сроков договоров аренды действительными, и арендодатель смог расторгнуть оба договора аренды через три года после их заключения.

Подход Верховного суда РФ позволяет рассчитывать на то, что суды воспримут эту логику при разрешении аналогичных споров. А представителю арендодателя в случае, если дело все же дойдет до суда, можно порекомендовать ссылаться на позицию Верховного суда РФ в приведенном деле.