1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 129

Раздвоение цены?

В договоре аренды нежилого помещения, на наш взгляд, явно противоречиво определена цена. В тексте договора в виде отдельных абзацев присутствуют две следующие фразы: "Пролонгация договорной цены (4000 руб. в месяц) производится ежеквартально в соответствии с уровнем инфляции"; "За аренду вносится плата 11 000 руб. в месяц, которая пересматривается один раз в год с учетом уровня инфляции". Как это понимать? Какую цену нужно применять? Что такое уровень инфляции?

В данном вопросе можно выделить две проблемы. Во-первых, буквальное толкование условий договора не позволяет определить, какая именно цена установлена договором аренды (4000 руб. или 11 000 руб.). Во-вторых, в приведенных цитатах нет сведений о том, как определить уровень инфляции.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если эта методика не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если в вашем случае договор аренды уже действует на протяжении определенного времени, суд, определяя размер арендной платы, может ориентироваться, например, на счета-фактуры, которые ранее выставлялись арендодателем и оплачивались арендатором. Такая оплата косвенно свидетельствует о том, что цена согласована сторонами.

Суд вправе принять в качестве доказательства и сведения о ценах на аренду, которые существовали на момент заключения вашего договора. В таком случае суд будет исходить из того, какая сумма (4000 руб. или 11 000 руб.) ближе к среднему уровню цен на аренду аналогичных помещений.

Что касается способа определения уровня инфляции, то по данному вопросу в судебных инстанциях нет единства мнений.

Как правило, суды исходят из того, что в договоре аренды может указываться как твердая арендная плата, так и порядок ее исчисления (в вашем случае имеет место второй вариант - в договоре фактически указан порядок исчисления арендной платы, а сумма 4000 руб. или 11 000 руб. служит лишь отправной точкой для расчетов).

Обычно для определения уровня инфляции используются индексы инфляции, публикуемые территориальными органами государственной статистики. Однако не все суды согласны с таким подходом.

Так, ФАС Западно-Сибирского округа Постановлением от 02.07.1997 N Ф04/823-169/А75-97 по делу N 1479Г признал необоснованным применение нижестоящим судом к договору на проведение строительных работ коэффициента инфляции, утвержденного областным комитетом государственной статистики. В договоре была ссылка на индекс инфляции, но при этом не было сказано, какой именно индекс стороны имели в виду. Поэтому ФАС счел применение сведений областного Госкомстата необоснованным и отправил дело на новое рассмотрение.

В данном Постановлении не было сказано, на какие еще сведения (кроме представленных территориальным органом статистики) может ориентироваться суд при определении уровня инфляции. Можно предположить, что стороны договора могут условиться о том, что уровень инфляции определяется исходя из индекса потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации, который определяется Федеральной службой государственной статистики.

Наконец, существует и точка зрения, согласно которой в соответствии с действующим законодательством применение коэффициента инфляции (индекса роста потребительских цен) в расчетах между юридическими лицами не предусмотрено. Именно на это указал ФАС Центрального округа в Постановлении от 27.09.2000 N А62-815/2000, вынесенном по спору, связанному с договором купли-продажи. Однако из этого Постановления нельзя сделать однозначный вывод, было ли в данном деле установлено договором применение коэффициента инфляции к расчетам между сторонами.

Таким образом, решение вопроса о том, на основании каких сведений устанавливается уровень инфляции, применяемый при расчетах по договору аренды, во многом зависит от сложившейся в вашем регионе судебной практики.

При решении данного вопроса суд может руководствоваться перепиской и практикой, сложившейся во взаимных отношениях сторон.

В частности, если в другом договоре, заключенном между теми же сторонами, фигурирует цена, рассчитываемая с учетом коэффициента инфляции, который определяется территориальным органом статистики, то суд может счесть это практикой, сложившейся во взаимных отношениях сторон.