1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать

Привлекаем дольщиков под занавес…

Общество, являющееся застройщиком, занимается привлечением денежных средств граждан и организаций (далее - дольщики) для участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Строительство дома близится к завершению, и через два-три месяца он будет сдан в эксплуатацию. Может ли застройщик привлекать новых дольщиков для участия в финансировании строительства дома в этот период?

Привлечение денежных средств дольщиков для строительства дома осуществляется на основании договоров участия в долевом строительстве (далее - договор).

Порядок их заключения регламентирован Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) и Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Основные условия договора долевого строительства определены ст. 4 Закона N 214-ФЗ. Согласно п. 1 этой нормы обязанность застройщика заключается в строительстве многоквартирного дома своими силами или с привлечением третьих лиц в срок, предусмотренный договором, и своевременной передаче объекта долевого строительства дольщику после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Застройщик в рамках договора должен профинансировать строительство в размере и в сроки, установленные договором.

При анализе данного положения невольно напрашивается вывод, что договор регулирует отношения застройщика и дольщика в период строительства до сдачи дома в эксплуатацию. Следовательно, начать действовать застройщик должен в это же время.

Договор оформляется в письменной форме. Порядок его вступления в силу имеет свою специфику. В частности, договор подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии со ст. 25.1 Закона N 122-ФЗ и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Таким образом, договор должен быть не только заключен, но и зарегистрирован во время строительства дома, а именно до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Несоблюдение этих условий влечет признание договора незаключенным.

Такой вывод согласуется с позицией федеральных арбитражных судов. Например, ФАС Северо-Кавказского округа признал правомерным отказ регистрирующего органа в регистрации договора долевого строительства после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (Постановление от 09.01.2008 N Ф08-8190/07).

Следовательно, застройщик вправе привлекать новых дольщиков для финансирования строительства дома при условии, что договоры участия в долевом строительстве будут зарегистрированы до сдачи дома в эксплуатацию.