1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 976

Рассмотреть по существу!

В 1960 году моему деду был предоставлен земельный участок на праве бессрочного пользования под строительство жилого дома. После смерти деда дом перешел к наследникам. Сведения о переходе прав на землю отсутствуют, тем не менее уже более 20 лет наследники пользуются участком, регулярно уплачивая налог. Возможно ли признание права собственности на землю судом?

В судах все чаще встречаются иски граждан о признании права собственности на земельные участки. Ответчиками в этих спорах выступают администрация муниципалитета, соответствующий Комитет по управлению имуществом и т. д.

Основаниями для требований истцов о признании права собственности на земельные участки служат:

  • давностное владение (ст. 234 ГК РФ);
  • приобретение жилого дома, расположенного на земельном участке, находящемся в фактическом пользовании истцов, в результате сделок до 06.03.90 (п. 4ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»);
  • наличие права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 20 ЗК РФ).

Сначала напомним, что «действие ст. 234 Кодекса распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 года и продолжается в момент введения в действие части первой Кодекса» (ст.11 ФЗ от 30.11.94 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой ГК РФ»). При этом момент, с которого начинается срок течения приобретательной давности, законодателем не определен.

Однако очевидно, что приобретение жилого дома правопредшественниками могло произойти и до 06.03.90, в результате чего и стало возможным получение истцами права собственности по различным основаниям (купля-продажа, дарение, мена, наследование).

Обычно сценарий таков: истцы не осуществляли самозахват спорного земельного участка, правомерно им пользовались, зарегистрировано право собственности на жилой дом, построенный на земельном участке, отведенном под индивидуальную застройку, задолженностей по земельному налогу не имеется. Оснований требовать освобождения данного земельного участка не было, что свидетельствует о признании правомерности такого владения и пользования со стороны самого государства.

Следует помнить, что подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ определил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных сними объектов. Таким образом, раз у истцов не было никакого права на спорный земельный участок, то у них также нет права собственности на жилой дом на этой земле. Однако это право за ними зарегистрировано государством. Нотариальные конторы, удостоверяющие сделки в отношении жилых домов, также указывали, что жилой дом «расположен на земельном участке мерою столько-то кв. м».

Более того, исходя из установленного принципа единства земельного участка и расположенного на нем жилого дома логично предположить, что распоряжение домом в дальнейшем невозможно без одновременного решения вопроса о правовой судьбе земельного участка. Нельзя продать дом без земли. Если допустить, что истцы не имели никаких прав на землю, то получается, что они не могут распоряжаться своим домом, что ведет к ущемлению права собственности и противоречит ст. 209 ГК РФ. Выходом может быть признание, что истцы являлись правомерными землепользователями. Согласно п. 3ст. 5 ЗК РФ «землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования». Соответственно, если не определена срочность, лицо является бессрочным пользователем.

Действующий в момент приобретения истцами права собственности на жилой дом ЗК РСФСР констатировал, что при переходе права собственности на строение, сооружение... вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. Аналогичные положения закреплены в ст. 271 ГК РФ.

!Таким образом, поскольку истцы правомерно владели и пользовались данным земельным участком, у них имелось и имеется право, которое следует считать правом постоянного (бессрочного) пользования (пока не признано право собственности). На этом основании в соответствии с п. 5ст. 20 ЗК РФ граждане могут приобрести земельный участок в собственность.

Отсутствие же документа о праве постоянного (бессрочного) пользования не свидетельствует об отсутствии самого права.

В соответствии с п. 1ст. 26 ЗК РФ «права на земельные участки... удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». «Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации... Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей» (п. 1 ст. 6 ФЗ «О госрегистрации прав…»).

Ответчики в суде обычно ссылаются на то, что истцами не соблюден досудебный порядок разрешения спора (обращение с заявлением в комитет и затем принятие постановления об отказе главой муниципалитета, так как полномочия по предоставлению земельных участков в собственность отнесены к его компетенции). Однако в исковых заявлениях истцы не ставят вопрос о предоставлении земельного участка. Они просят признать за ними уже имеющееся, как они полагают, право собственности на землю.

Принципиальное значение здесь имеет различие понятий «признать» и «предоставить».

Иск о признании права собственности рассматривается судом. Предоставление же земельного участка — административная процедура. В Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при применении абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для обращения в суд с заявлением о признании права собственности в силу приобретательской давности. Возможность обращения в суд с заявлением о признании права собственности в таких случаях вытекает из ст. 11 и12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательской давности, вправе обратиться в суд с заявлением о признании за ним права собственности. Данное дело должно быть рассмотрено судом по существу (п. 19).

Предметом иска о признании права собственности является лишь констатация принадлежности истцу права, но не выполнение ответчиком каких-либо конкретных обязанностей. Речь идет об устранении сомнения в праве. Основанием иска служат обстоятельства, подтверждающие наличие у истца права собственности. При этом суд должен учитывать сложившуюся в правовой практике презумпцию правомерности фактического владения. Следовательно, обязанностью ответчиков при возражении на заявленные исковые требования является доказать обратное.