1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 4706

Общее имущество офисного здания: можно ли выделить долю в натуре и продать ее?

Наша компания приобрела офисные помещения в нежилом здании. Небольшой площадкой (холлом) напротив входов в них пользуемся только мы. Остальные собственники помещений на эту площадь не претендуют. В холле выставляем рекламные щиты и размещаем иную информацию о своей деятельности. Мы решили продать помещения. Можно ли их продать вместе с холлом, присоединив его площадь к площади офисов?

По своему назначению холл наряду с лестницами, лифтами и подвалами относится к общему имуществу нежилого дома, предназначенному для обслуживания остальных помещений в здании. Однако в законодательстве нет норм, которые бы прямо устанавливали правовой режим указанных обслуживающих объектов. В частности, в Гражданском кодексе не закреплены основания для возникновения права общей собственности в отношении нежилых помещений.

Этот правовой пробел еще в 2002 г. зафиксировал Президиум ВАС РФ, не разрешив применять к помещениям в нежилом здании, которые не находятся в частной собственности, по аналогии закон, регулирующий имущественные отношения по поводу общего имущества в жилом доме (постановление от 10.09.2002 № 3673/02).

До сих пор пробел не восполнен. Однако два года назад ВАС РФ изменил свою позицию (постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). Руководствуясь п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса, ВАС РФ счел допустимым применить к отношениям, возникающим по поводу общей собственности в нежилых помещениях, нормы, регулирующие сходные отношения. Речь идет о ст. 249, 289 и 290 ГК РФ (две последние статьи регулируют правовой режим общего имущества в многоквартирном доме), а также о ст. 36 Жилищного кодекса. В ней установлено содержание права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, Пленум ВАС РФ уравнял режим долевой собственности на общее имущество в нежилом здании с правовым режимом долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

По мнению высших арбитров, собственнику отдельного помещения в здании в любом случае принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, определяемая пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Такое право принадлежит собственнику помещений в здании в силу закона, и регистрация в ЕГРП здесь не имеет значения. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

По общему правилу участники долевой собственности имеют право выделить долю в натуре и продать ее (ст. 252 и 246 ГК РФ). Но к общему имуществу в нежилом здании эти нормы сейчас не применяются, поскольку нормами о долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме установлены иные (специальные) правила.

Так, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе выделять свою долю в праве общей собственности на общее имущество в натуре и отчуждать ее (п. 4 ст. 37 ЖК РФ). Следовательно, не может этого сделать и собственник общего имущества в нежилом здании.

В рассматриваемой ситуации компании принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании в размере, пропорциональном площади находящихся в ее собственности помещений. В то же время компания не может присоединить площадь холла к площади своих помещений и продать ее.