1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 3941

Посредничества ТСЖ не избежать

Я являюсь владельцем нежилого помещения площадью 102 кв. м, которое находится на первом этаже жилого многоэтажного дома в Москве и используется в предпринимательских целях. На протяжении десяти лет мы обслуживались в районном ДЕЗе, а в начале 2011 г. дали письменное согласие на отказ от услуг ДЕЗа и передачу управления домом ТСЖ. Затем ТСЖ нам предложило заключить с ними договор на коммунальное обслуживание и предоставило собственный расчет стоимости ЖКУ, которая превышает тарифы ДЕЗа. Можно ли мне заключить напрямую договоры с «Мосводоканалом» и «МОЭК» на водоснабжение, водоотведение и отопление и оплачивать их услуги напрямую без ТСЖ?

Стоимость вывоза твердых бытовых отходов ТСЖ хочет поставить в зависимость от количества рабочих мест в помещении, для чего пытается обязать нас в договоре уведомлять о числе работающих сотрудников. Правомерно ли такое условие в договоре с ТСЖ в части оплаты вывоза ТБО?

Договор с коммунальщиками

Из вопроса следует, что собственниками помещений в многоквартирном доме был выбран способ управления многоквартирным домом в виде управления товариществом собственников жилья в соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ. В силу п. 3 данной статьи решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Никаких исключений из данного правила Жилищный кодекс не предусматривает.

Правило п. 3 ст. 161 ЖК РФ согласуется с определением понятия «ТСЖ», которое дано в п. 1 ст. 135 ЖК РФ. Речь в нем идет о совместном управлении комплексом недвижимого имущества собственниками помещений в многоквартирном доме.

Теперь обратимся непосредственно к правовому регулированию системы договорных взаимоотношений по предоставлению услуг жилищно-коммунального назначения при наличии ТСЖ.

Статьей 137 ЖК РФ товариществу собственников жилья дано право заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества.

Для собственника помещения в многоквартирном доме плата за содержание и ремонт жилого помещения (за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества) вместе с платой за коммунальные услуги составляют плату за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 2 ст. 154 ЖК РФ). В свою очередь, плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Это закреплено в п. 4 ст. 154 ЖК РФ.

На основании п. 5 и 6 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений, как являющиеся членами ТСЖ, так и не являющиеся таковыми, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ.

Таким образом, из Жилищного кодекса следует, что собственнику помещения в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, предоставлено право вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги только в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ. Возможность внесения собственником помещения указанной платы на основании прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями на предоставление услуг жилищно-коммунального назначения Кодексом не предусмотрена.

Отметим также специальный акт законодательства — Положение о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве (утверждено приказом Минстроя России от 20.08.96 № 17-113). В пункте 3.5 данного Положения предусмотрено три варианта заключения договора с организациями жилищно-коммунального хозяйства: непосредственно с собственниками жилых помещений при ограниченном их числе; с ТСЖ и(или) иными объединениями собственников жилья; со службой заказчика, управляющей компанией при передаче им собственниками жилых помещений этих функций.

Это подтверждает тот факт, что определение лица, которое будет выступать в договоре с организациями жилищно-коммунального хозяйства в качестве заказчика, зависит от выбора способа управления многоквартирным домом (подп. 2 п. 2 ст. 161 ЖК РФ). Заключить же указанный договор от своего имени собственник помещения вправе только при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений (п. 8 ст. 155, п. 1, 2 ст. 164 ЖК РФ).

В подтверждение сделанного вывода можно привести разъяснение по данному вопросу, которое дано в письме Минрегиона России от 03.05.2007 № 8326-РМ/07 «О разъяснении Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307, в части заключения договоров между ресурсоснабжающими организациями, исполнителями коммунальных услуг и собственниками жилых домов и помещений в многоквартирных домах»: при выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления домом в форме ТСЖ оно должно заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно исходя из степени благоустройства многоквартирного дома.

 

Вывоз ТБО

Как было отмечено выше, в соответствии с п. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за коммунальные услуги.

Что включают коммунальные услуги, определено в п. 4 указанной статьи: это холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Что же касается того, какие услуги относятся к содержанию и ремонту жилого помещения, то в случае с ТСЖ перечень таких расходов определяется на общем собрании членов ТСЖ путем утверждения сметы доходов и расходов на год (подп. 2 п. 1 ст. 137, п. 3 ст. 148 ЖК РФ).

Именно поэтому в Кодексе не раскрывается, что включает в себя плата за содержание общего имущества в многоквартирном доме. Это определяют сами собственники помещений на их общем собрании.

Определить расходы на содержание общего имущества, необходимые для каждого конкретного дома, помогает п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт (утверждены постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

В нем содержится список работ по содержанию общего имущества, необходимость в каждой из которых определяется в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома.

Этот список содержит в том числе сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме (подп. «д» п. 11 Правил).

Отметим, что эта норма была предметом оспаривания ее как недействующей в Верховном суде РФ. Гражданин, обратившийся в ВС РФ, считал, что услуга по вывозу и сбору твердых бытовых отходов не может рассматриваться как содержание общего имущества дома. Однако суд убедительно опроверг доводы гражданина нормами законодательства (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170) и отказался признать подп. «д» п. 11 Правил недействующим (Определение Верховного суда РФ от 21.02.2008 № КАС07-764).

О том, как применять подп. «д» п. 11 Правил, дал свои разъяснения Верховный суд РФ в вышеупомянутом Определении, а также Минрегион России в письмах от 03.10.2008 № 25080-СК/14 и от 06.03.2009 № 6177-АД/14.

ВС РФ указал, что оборудование и иные объекты, используемые для сбора твердых бытовых отходов (мусоропроводы, контейнеры, бункеры-накопители, специально оборудованные площадки и т.п.), предназначены для обслуживания и эксплуатации всего много-квартирного дома. Эксплуатация таких объектов и оборудования, заключающаяся в сборе и вывозе накапливаемых в них твердых бытовых отходов, ремонте и содержании самих объектов, осуществляется собственниками помещений много-квартирного дома в общих интересах.

Услуги по сбору и вывозу твердых бытовых отходов не отнесены к коммунальным услугам, оплачиваемым по правилам ст. 157 ЖК РФ. В связи с этим плата за сбор и вывоз таких отходов входит в состав платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме и ее размер определяется по нормам ст. 156 ЖК РФ.

Министерство указало, что услуга по сбору и вывозу твердых бытовых отходов не относится к числу услуг организаций коммунального комплекса, подлежащих государственному регулированию. Органы местного самоуправления в соответствии со ст. 13—14 ЖК РФ не имеют полномочий устанавливать нормативы образования (накопления) бытовых отходов и тарифы (цены, ставки платы) за сбор и вывоз бытовых отходов.

Данная услуга является конкурентной, и ее стоимость устанавливается организацией, оказывающей данный вид деятельности, на основании договора с потребителем. Все составные части платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются органами управления ТСЖ как одна величина. При этом стоимость отдельных работ должна указываться только в прилагаемом к договору перечне услуг и работ.

Согласно ст. 39, ч. 3, 7, 8 ст. 156, ст. 158 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв. м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в много-квартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (ч. 2 ст. 154, ст. 155—158 ЖК РФ).

Таким образом, разъяснения ВС РФ и Минрегиона России соответствуют друг другу и дают развернутый ответ на вопрос о порядке определения платы, в частности, за сбор и вывоз твердых бытовых отходов.

Резюмируем: исходя из требований законодательства размер платы за сбор и вывоз твердых бытовых отходов устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и исчисляется исходя из площади занимаемого помещения в составе платы за содержание общего имущества многоквартирного дома. Следовательно, количество рабочих мест в нежилом помещении не может являться критерием для определения размера такой платы.