1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 821

За ошибки чиновников могут поплатиться собственники

Чехарда с ценами на землю в г. Реутове Московской области может повлечь изъятие приобретенного обратно в собственность государства. Это касается собственников земли, ставших таковыми в начале 2005 г. Кем может заинтересоваться прокуратура, отстаивая интересы государства? Кому удастся отбиться от притязаний?

Напомним, как развивались события, привлекшие интерес прокуратуры к реализованной государственной земле, попавшей в руки частных инвесторов.

Государевых хранителей в лице прокуратуры привлекли цены, по которым реализовывались земли в г. Реутове Московской области в период с 2005 по 2006 г. По их мнению, некоторые договоры заключены по заниженным ценам, что предполагает необходимость вмешательства и возврата незаконно реализованной собственности. Все дело в размере ставки земельного налога, исходя из которой формируется выкупная стоимость земли.

В соответствии с ч. 2 ст. 12 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" при заключении договора купли-продажи земельного участка с собственником расположенного на нем недвижимого имущества цена земельного участка устанавливается в размере десятикратного размера земельного налога.

Справочно. Согласно ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при продаже в соответствии с правилами, установленными ст. 36 Земельного кодекса РФ, находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений цена земельных участков в поселениях с численностью населения до 500 тыс. человек устанавливается в размере от трехкратного до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Решением Реутовского городского совета депутатов от 29.12.2004 N 60/2004-НА "Об установлении ставок земельного налога в городе Реутове на 2005 год" ставка земельного налога с 1 января 2005 г. установлена в размере 40 руб. 03 коп. за 1 кв. м.

Спустя год Решением Реутовского городского совета депутатов от 08.11.2005 N 49/2005-НА "О внесении изменений и дополнений в Решение Реутовского городского совета депутатов от 29.12.2004 N 60/2004-НА "Об установлении ставки земельного налога в городе Реутове на 2005 год" ставка земельного налога в г. Реутове с 1 января 2005 г. по 15 февраля 2005 г. включительно установлена в размере 40,03 руб. за 1 кв. м, а с 16 февраля 2005 г. - в размере 13,34 руб. за 1 кв. м и распространяется на правоотношения, возникшие с 16 февраля 2005 г.

Основанием для принятия решения о снижении ставки налога послужило внесение изменений Законом Московской области от 30.06.2005 N 156/2005-03 в Закон Московской области от 16.06.1995 N 18/95-ОЗ "О плате за землю в Московской области".

В свою очередь, указанные изменения в Закон Московской области N 18/95-ОЗ "О плате за землю в Московской области" внесены в связи с тем, что Решением Московского областного суда от 16.06.2004 признаны недействующими и не подлежащими применению ст. 2 (частично) и ст. 9 (полностью), а также Приложение N 7 к названному Закону как противоречащие Закону РФ "О плате за землю".

Определением Верховного Суда РФ от 16.02.2005 N 4-Г04-57 Решение Московского областного суда от 16.06.2004 оставлено без изменения.

В результате всех вышеназванных изменений на 2005 г. в г. Реутове ставка земельного налога, исходя из которой устанавливались цены на выкупаемые земли, до 16 февраля 2005 г. была 40,03 руб. за 1 кв. м, а после указанной даты действовала ставка 13,34 руб.

Счастливчиками, которым удалось заключить договор купли-продажи по сниженной ставке, заинтересовалась прокуратура, по мнению которой, если договор купли-продажи заключен в период с 1 января по 16 февраля 2005 г., то цена должна быть сформирована исходя из цены за 1 кв. м 40,03 руб. Это же касается и договоров, заключенных позже, например в 2005 - 2006 гг., если заявка о выкупе была подана в эти полтора месяца 2005 г.

В результате отстаивания интересов государства прокуратура стала инициировать судебные иски о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков и о применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

Попробуем разобраться, кому придется расстаться с собственностью, а кому предъявленные претензии можно будет опровергнуть.

Итак, тем организациям, чьи договоры купли-продажи датированы с 1 января 2005 г. по 16 февраля 2005 г. и в которых выкупная земля реализована из расчета ставки 13,34 руб., не повезло, им придется расстаться с собственностью, вернув землю государству. Суд удовлетворит притязания прокуратуры.

Иначе обстоит дело с договорами, заключенными после указанного периода, то есть после 16 февраля 2005 г. Если договор заключен позже, то отнять землю нельзя. Поясним.

Правоотношения по приобретению земли возникают именно с момента заключения договора купли-продажи, а не с момента подачи заявления о приобретении в собственность земельного участка.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Вместе с тем для определения выкупной цены имеет значение дата заключения договора, а не совершение регистрационных действий по переходу права собственности, поскольку моменту регистрации предшествует период согласования условий сделки, которые должны соответствовать закону. Об этом говорится в ст. 422 ГК РФ, в соответствии с которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В изменениях правовых норм законодательства Московской области, рассмотренных выше, отсутствует оговорка о распространении их на предыдущий период. Следовательно, если договор заключен за пределами периода с 1 января 2005 г. по 16 февраля 2005 г., то признать его недействительным нельзя. Факт подачи заявления о выкупе в указанный период не меняет момента возникновения правоотношений, который определяется датой заключения договора купли-продажи.

Первые споры об изъятии земель подтверждают изложенный вывод.

22 сентября 2009 г. Президиум ВАС РФ рассмотрел спор в порядке надзора (Определение от 26.06.2009 N ВАС-5415/09) по иску прокуратуры к владельцу земли, выкупившему землю по сниженной ставке налога. Решение принято в пользу собственника земли.

Итак, землевладельцы, чьей собственностью заинтересовалась прокуратура, вооружившись решением высшей судебной инстанции, имеют все шансы отстоять свои законные права на землю.